Đóng tiền thuế đất và các loại chi phí khi cấp chứng nhận quyền sử dụng đất

Tóm tắt câu hỏi:

Ba mẹ chồng tôi có mua đấu giá của thôn thửa đất với diện tích 385m2, hiện nay chưa có sổ đỏ. Lô đất này ba mẹ chồng đã cho chị chồng đất xây nhà với diện tích 51m2 và số diện tích còn lại ba mẹ đã cho vợ chồng tôi vừa xây nhà năm 2015. Bây giò chồng tôi muốn làm sổ đỏ số đất vợ chồng tôi đã cất nhưng theo tôi biết thủ tục cấp sổ ban đầu phải ba mẹ chồng tôi đứng tên và đóng thuế với số tiền gần 35 triệu đồng trong khi đó ông bà đã trên 70 tuổi và chị chồng tôi cũng ko muốn làm sổ vì sợ tốn kém. Vậy nếu chồng tôi muốn làm sổ đỏ thì phải làm sao, chúng tôi chấp nhận chịu số tiền liên quan đến số đất vợ chồng tôi đã cất. Cách nào cho đúng luật và trọn vẹn cho ba mẹ và chồng tôi.?

Luật sư tư vấn:

Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

Đối với những hộ gia đình đã sử dụng đất ổn định trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực mà chưa có giấy tờ nào về quyền sử dụng đất mà được ủy ban nhân dân cấp xã nơi bạn có hộ khẩu thường trú xác nhận là đất sử dụng ổn định và không có tranh chấp gì về đất xác nhận thì được yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo quy định tại Khoản 1, Điều 101, Luật đất đai 2013).

Việc xác định đất ổn định được xác định  đất được xử dụng liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

“a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.”

Nếu bạn có một trong các loại giấy trên để xác định thời điểm xử dụng đất ổn định của gia đình bạn ví dụ như biên lai nộp thuế sử dụng đất, thuế nhà đất; giấy tờ đăng hộ khẩu thường trú, tạm trú tại nhà ở gắn liền với đất; giấy tờ mua bán đất giữa gia đình bạn với thôn, giấy tờ chuyển nhượng đất giữa bố mẹ và gia đình bạn thì có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn với phần diện tích đất mà gia đình bạn sở hữu và đóng những lệ phí cần thiết để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  đối với diện tích đất mà bạn sở hữu. 

 Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài: 1900.6568

Khi bạn thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thì những lệ phí mà bạn sẽ phải nộp là: 

– Lệ phí trước bạ: Căn cứ Điều 6, Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ: Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gia đình bạn phải nộp lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá tính lệ phí trước bạ (giá tính lệ phí trước bạ là do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành).

– Nộp tiền sử dụng đất: Căn cứ Khoản 1, Điều 4, Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về Thu tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất được tính bằng diện tích đất có thu tiền sử dụng đất nhân (x) với giá đất trúng đấu giá của mục đích sử dụng đất đấu giá.”

– Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điểm b3, Khoản 2, Điều 3, Thông tư 02/2014/TT-BCT hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương:

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các khoản thuế phải nộp

Tóm tắt câu hỏi:

Kính gửi luật sư.

Tôi có một câu hỏi mong được luật sư giải đáp: Nếu 1 ô đất có diện tích 45 m2, được chia làm 3 phần bằng nhau đánh số thứ tự 1,2,3. Ông Nguyễn Văn A có 15m2 diện tích đất ở ô đất thứ 2 và có giấy tờ quyền sử dụng đất hợp lệ. Sau 1 thời gian, ông A lấn chiếm 30 m2 diện tích đất của 2 bên, thời điểm lấn chiếm là năm 1978, từ đó tới nay không có tranh chấp gì.

Tới năm 2009, ông A có xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 45m2 được không? Nghĩa vụ tài chính là gì? Tương tự như trên, nếu hiện nay năm 2014, ông A xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được không và nghĩa vụ tài chính là gì?

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất:Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Sẽ có hai trường hợp xảy ra đối với trường hợp trên của bạn.

Trường hợp 1. Nếu diện tích đất (30m2) của hai mảnh đất bên cạnh nhà ông A chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông A không biết đất đó thuộc quyền sử dụng của ai thì ông A có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của 30m2 do ông A lấn, chiếm tại cả hai thời điểm là năm 2009 và hiện nay.

Luật đất đai có quy định trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 3,4,5 Điều 50 “Luật đất đai năm 2013”.

Bộ luật Dân sự cũng có quy định về việc xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu như sau:

“1. Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Ðiều này.

2. Người chiếm hữu tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước không có căn cứ pháp luật thì dù ngay tình, liên tục, công khai, dù thời gian chiếm hữu là bao lâu cũng không thể trở thành chủ sở hữu tài sản đó.” (Ðiều 247)

Để xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu cần thiết là phải có 5 điều kiện sau:

1)Việc chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng phải ngay tình, tức là người chiếm hữu không biết hoặc không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật.

2)việc chiếm hữu tài sản được thực hiện trong một thời gian mà không có tranh chấp (chiếm hữu liên tục);

3)việc chiếm hữu được thực hiện một cách minh bạch, không giấu giếm (chiếm hữu công khai);

4)Về thời gian phải là 10 năm đối với động sản và 30 năm đối với bất động sản.

Theo như thông tin bạn đưa ra, ông A đã sử dụng mảnh đất 30m2 đó được 31 năm tính tới năm 2009 và 36 năm tính tới năm 2014.

Như vậy, dựa trên những căn cứ pháp lý trên, ông A đã xác lập quyền sử dụng trên mảnh đất 30m2 đó và có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2. Nếu diện tích đất (30m2) của hai mảnh đất bên cạnh nhà ông A đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông A biết đất đó thuộc quyền sử dụng của ai thì ông A không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của 30m2 do ông A lấn, chiếm tại cả hai thời điểm là năm 2009 và hiện nay.

Mặc dù ông A đã sử dụng đất từ năm 1978, đất không có tranh chấp từ khi sử dụng và không vi phạm, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch phù hợp với quy định tại Điều 50 “Luật đất đai năm 2013” như trên. Nhưng 30m2 ông A sử dụng từ trước đến nay là trái pháp luật vì diện tích đất đó hiện nay đang thuộc quyền sử dụng hợp pháp của hai người khác. Nên ông A không những không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng thời ông A còn vi phạm pháp luật về hành vi lấn, chiễm đất đai.

Thứ hai: Nghĩa vụ tài chính

Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành và các văn bản hướng dẫn thi hành, nghĩa vụ tài chính trong trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tiền sử dụng đất

Lệ phí trước bạ:

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khoản tài chính khác:

2. Mức thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tóm tắt câu hỏi:

Chào Luật sư! Tôi hiện đang sinh sống tại huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương. Mới đây, tôi vừa bắt đầu thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Ủy ban nhân dân huyện Cẩm Giàng. Tuy nhiên, nhân viên Phòng đăng ký đất đai nói với tôi rằng, chi phí để cấp Giấy chứng nhận nói trên là 500.000 đồng. Vậy thưa Luật sư, mức phí trên có phù hợp theo quy định của pháp luật hiện hành không ạ? Xin cảm ơn Luật sư!

Luật sư tư vấn:

Mức phí, lệ phí cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định bởi các văn bản quy phạm pháp luật do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Như vậy, trong trường hợp này của bạn sẽ căn cứ vào các Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Hải Dương có nội dung quy định về mức thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo đó, căn cứ vào phụ lục ban hành kèm theo Quyết định 14/2010/QĐ-UBND ngày 20 tháng 7 năm 2010 của Ủy ban nhân dân tỉnh Hải Dương quy định về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Hải Dương thì đối với việc cấp Giấy chứng nhận nói trên thì mức thu đối với cá nhân, hộ gia đình tại các khu vực không thuộc thành thị là 40.000 đồng. Vì vậy, mức thu phí là 500.000 đồng là vi phạm nghiêm trọng quy định của pháp luật.

3. Đối tượng miễn giảm phí khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi là thương binh có tỷ lệ thương tật 21%. Năm 1992 tôi được bộ tư lệnh QĐ4 cấp đất ở tại P. LBT, TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Nay tôi xin hỏi nếu tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tôi được miễn, giảm như thế nào? Tôi phải làm thủ tục như thế nào?

Luật sư tư vấn:

Khi bạn làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn phải đóng lệ phí trước bạ theo quy định tại Nghị định 45/2011/NĐ-CP, đóng tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Thứ nhất, lệ phí trước bạ:

Các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP gồm các trường hợp sau đây:

“- Đất được Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng vào các mục đích sau đây:

+ Sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Thăm dò, khai thác khoáng sản; nghiên cứu khoa học theo giấy phép hoặc xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, không phân biệt đất trong hay ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất; đầu tư xây dựng nhà để kinh doanh. Các trường hợp này nếu chuyển nhượng thì tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ; nếu cho thuê hoặc tự sử dụng thì tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất phải nộp lệ phí trước bạ.

– Đất được Nhà nước giao hoặc công nhận sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối.

– Đất nông nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng giữa các hộ gia đình, cá nhân theo chủ trương chung về dồn điền đổi thửa.

– Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Đất thuê của Nhà nước hoặc thuê của tổ chức, cá nhân đã có quyền sử dụng đất hợp pháp.

– Nhà, đất sử dụng vào mục đích cộng đồng của các tổ chức tôn giáo, cơ sở tín ngưỡng được Nhà nước công nhận hoặc được phép hoạt động.

– Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.

– Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.

– Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ.

– Tài sản cho thuê tài chính được chuyển quyền sở hữu cho bên thuê khi kết thúc thời hạn thuê thông qua việc nhượng, bán tài sản cho thuê thì bên thuê không phải nộp lệ phí trước bạ; trường hợp công ty cho thuê tài chính mua tài sản của đơn vị có tài sản đã nộp lệ phí trước bạ sau đó cho chính đơn vị bán tài sản thuê lại thì công ty cho thuê tài chính không phải nộp lệ phí trước bạ.

– Nhà, đất, tài sản đặc biệt, tài sản chuyên dùng, tài sản phục vụ công tác quản lý chuyên dùng phục vụ quốc phòng, an ninh.

– Nhà, đất thuộc tài sản nhà nước dùng làm trụ sở cơ quan của cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp.

– Nhà, đất được bồi thường (kể cả nhà, đất mua bằng tiền được bồi thường, hỗ trợ) khi Nhà nước thu hồi nhà, đất theo quy định của pháp luật.

– Tài sản của tổ chức, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng khi đăng ký lại quyền sở hữu, sử dụng không phải nộp lệ phí trước bạ trong những trường hợp sau đây:

+ Tài sản đã được cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng nay đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng mới mà không thay đổi chủ sở hữu tài sản;

+ Tài sản của doanh nghiệp nhà nước được cổ phần hóa thành sở hữu công ty cổ phần hoặc các hình thức sắp xếp lại doanh nghiệp nhà nước khác theo quy định của pháp luật;

+ Tài sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng của hộ gia đình khi phân chia tài sản đó cho các thành viên hộ gia đình đăng ký lại;

+ Tài sản của tổ chức, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng phải đăng ký lại quyền sở hữu, sử dụng do giấy chứng nhận bị mất, rách nát, hư hỏng;

+ Trường hợp khi cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phát sinh chênh lệch diện tích đất tăng thêm nhưng ranh giới của thửa đất không thay đổi thì không phải nộp lệ phí trước bạ đối với phần diện tích đất tăng thêm.

– Tài sản của tổ chức, cá nhân đã nộp lệ phí trước bạ (trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn nộp lệ phí trước bạ) sau đó chuyển cho tổ chức, cá nhân khác đăng ký quyền sở hữu, sử dụng không phải nộp lệ phí trước bạ trong những trường hợp sau đây:

+ Tổ chức, cá nhân, xã viên hợp tác xã đem tài sản của mình góp vốn vào doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, hợp tác xã hoặc khi doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, hợp tác xã giải thể hoặc phân chia hoặc rút vốn cho tổ chức, cá nhân thành viên tài sản mà tổ chức, cá nhân thành viên đã góp trước đây;

+ Tài sản của doanh nghiệp điều động cho các đơn vị thành viên hoặc doanh nghiệp điều động tài sản giữa các đơn vị thành viên thuộc doanh nghiệp theo hình thức ghi tăng, ghi giảm vốn hoặc cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp điều động tài sản trong nội bộ một cơ quan, đơn vị dự toán theo quyết định của cấp có thẩm quyền.

– Tài sản của tổ chức, cá nhân đã nộp lệ phí trước bạ được chia hay góp do chia, tách, cổ phần hóa, hợp nhất, sáp nhập, đổi tên tổ chức theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

– Tài sản của tổ chức, cá nhân đã nộp lệ phí trước bạ chuyển đến địa phương nơi sử dụng mà không thay đổi chủ sở hữu.

+ Nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, nhà được hỗ trợ mang tính chất nhân đạo, kể cả đất kèm theo nhà được đăng ký sở hữu, sử dụng tên người được tặng.

– Xe chuyên dùng: xe cứu hỏa, xe cứu thương, xe cứu hộ, xe chở rác, xe phun tưới, xe quét đường, xe chiếu chụp X-quang; xe chuyên dùng cho thương binh, bệnh binh, người tàn tật, đăng ký quyền sở hữu tên thương binh, bệnh binh, người tàn tật.

– Tàu bay sử dụng cho mục đích kinh doanh vận chuyển hàng hóa, hành khách.

– Tàu, thuyền đánh bắt thủy, hải sản.

– Vỏ, tổng thành khung, tổng thành máy của tài sản quy định tại khoản 8 Điều 2 Nghị định này được thay thế mà phải đăng ký lại trong thời hạn bảo hành.

– Nhà xưởng của cơ sở sản xuất, kinh doanh.

– Tài sản là hàng hóa kinh doanh của các tổ chức, cá nhân đăng ký hoạt động kinh doanh theo quy định của pháp luật mà không đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy, đối với trường hợp của bác là thương binh có tỷ lệ thương tật 21%, được giao đất thì không thuộc trường hợp không phải đóng tiền lệ phí trước bạ. Do đó bác vẫn phải đóng lệ phí trước bạ khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, về tiền sử dụng đất: Căn cứ Khoản 1 Điều 13 Thông tư 76/2014/TT-BTC quy định miễn tiền sử dụng đất như sau:

“Việc miễn tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 11 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; một số nội dung tại Điều này được hướng dẫn cụ thể như sau:

1. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở trong trường hợp được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất cho người có công với Cách mạng được thực hiện theo quy định của pháp luật về người có công. Việc miễn tiền sử dụng đất đối với người có công với Cách mạng chỉ được thực hiện khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép miễn tiền sử dụng đất theo pháp luật về người có công.”

Bác là thương binh có tỷ lệ thương tật 21% thì bác sẽ được miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, đối với diện tích vượt hạn mức thì bác vẫn phải đóng tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc miễn tiền sử dụng đất đối với trường hợp của bác thì phải có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép miễn tiền sử dụng đất, do đó bác phải làm hồ sơ đề nghị miễn, giảm tiền sử dụng đất:

– Đơn đề nghị được miễn, giảm tiền sử dụng đất; trong đó ghi rõ: diện tích, lý do miễn, giảm;

– Giấy tờ chứng minh thuộc một trong các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất (bảnsao có chứng thực), cụ thể:

+ Trường hợp người có công với Cách mạng phải có giấy tờ liên quan đến chế độ được miễn, giảm tiền sử dụng đất hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 13 và Khoản 2 Điều 14 Thông tư này; (Giấy tờ bệnh binh,…)

+ Các giấy tờ có liên quan về thửa đất (nếu có).

Nơi thực hiện thủ tục hành chính: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên môi trường.

Như vậy, việc miễn tiền sử dụng đất sẽ do cơ quan có thẩm quyền quyết định đối với trường hợp của bác.

4. Chi phí khi thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tóm tắt câu hỏi:

Năm 1995 gia đình tôi có mua lại 1 miếng đất diện tích 2844m2 để sinh sống và trồng trọt (đất đã có 1 nhà và còn lại là đất vườn). Giá mua miếng đất năm 1995 là 25 triệu đồng. Khi mua – bán thì có giấy tờ viết tay, có xác nhận của xã, thôn và hàng xóm láng giềng. Đất gia đình tôi thuộc Thôn Tân Hòa – xã Hòa Sơn – huyện Lương Sơn – tỉnh Hòa Bình, từ khi mua lại đất đến nay không hề có tranh chấp. Gia đình tôi nhiều lần làm hồ sơ xin cấp sổ đỏ. đã được các cơ quan có thẩm quyền đo đạc, trích lục nhưng vẫn không thấy địa phương có hồi đáp gì. Đến năm 2013 gia đình tôi lại tiếp tục làm hồ sơ và đã có tờ trình và danh sách xét duyệt để làm sổ đỏ. Theo đó trong hồ sơ gia đình tôi có để 400m2 đất ở còn lại là đất vườn. – tuy nhiên chúng tôi được nhân viên phòng tài nguyên môi trường huyện nói 400m2 đất ở sẽ phải đóng vài trăm triệu tiền phí sử dụng đất nên gia đình đã điều chỉnh hồ sơ chỉ đăng ký 50m2 đất ở và còn lại là đất vườn. Vị cán bộ ấy nói đất khu vực nhà tôi định giá là 1.900 000/1m2 đất ở.

1. Để được cấp sổ đỏ thì gia đình tôi phải mất những loại phí nào?

2. Vậy tôi muốn hỏi các luật sư về công thức tính phí sử dụng đất như thế nào? diện tích đất cụ thể của gia đình tôi và khu vực trên thì gia đình tôi sẽ mất bao nhiêu tiền? 

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, các loại phí phải nộp khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì gia đình bạn chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Trường  hợp không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Điều 101 Luật đất đai năm 2013 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đât mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của  Luật đất đai năm 2013  , có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013  nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Uỷ ban nhân dân xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoặc xây dựng  điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo những thông tin mà bạn cung cấp thì mảnh đất của gia đình bạn gồm 50m² đất ở và còn lại là đất vườn, và mảnh đất này đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004, không có tranh chấp. Vì vậy các loại thuế, phí bạn phải nộp khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó là:

+ Tiền sử dụng đất.

+ Lệ phí trước bạ.

+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Ngoài ra bạn còn phải nộp các loại phí khác (nếu có), như: Phí thẩm định, phí trích đo.

Thứ hai, cách tính tiền sử dụng đất và các loại phí, lệ phí sử dụng đất khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

* Tiền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về việc thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai.

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

* Lệ phí trước bạ:

Theo quy định tại Điều 1, Điều 2, Thông tư 124/2011/TT-BTC quy định :

Đối tượng chịu lệ phí trước bạ

Người nộp lệ phí trước bạ: Tổ chức, cá nhân (bao gồm cả tổ chức, cá nhân người nước ngoài) có các tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ, phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo quy định tại Điều 6, Thông tư 124/2011/TT-BTC và Điều 3 Thông tư 34/2013/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ. Công thức tính như sau:

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp (đồng) = Giá trị tài sản (đất hoặc nhà)  tính lệ phí trước bạ (đồng) x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

*    Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

 Quy định tại  Điểm b, khoản 2, Điều 3, Thông tư 02/2014/TT-BTC mức thu tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu phù hợp, đảm bảo nguyên tắc mức thu tối đa áp dụng theo Thông tư 02/2014/TT-BTC là tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; 50.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận. Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, các nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy đối với cấp mới; 20.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ.

* Phí đo đac, lập bản đồ địa chính, phí thẩm cấp quyền sử dụng đất

Theo quy định tại a6, a7 điểm a, khoản 2, Điều 3, Thông tư 02/2014/TT-BTC:

a.6. Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính

Mức thu: Căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m².

a.7. Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất

Mức thu: Tùy thuộc vào diện tích đất cấp quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, mức thu cao nhất không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ.

Thông tin mà bạn cung cấp chưa đầy đủ về việc khu đất của gia đình bạn có công trình xây dựng như thế nào, diện tích công trình nhà ở và các công trình khác là bao nhiêu. Cũng như việc chưa có thông tin cụ thể về hạn mức giao đất ở, giá đất ở, giá đất nông nghiệp đối với khu vực bạn sinh sống nên chúng tôi không thể xác định chính xác mức tiền mà gia đình bạn phải nộp.

Nhưng đối với 50m² đất mà gia đình bạn muốn đăng kí là đất ở chưa tính giá trị của công trình gắn liền trên đất và giả sử diện tích đất này nằm trong hạn mức giao đất ở thì tiền sử dụng đất mà gia đình bạn phải nộp với giá đất ở 1.900.000^đ /m² đã là 47.500.000^đ. Dựa theo thông tin mà chúng tôi cung cấp, gia đình bạn có thể xác định được chính xác khoản tiền mà gia đình phải nộp khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

5. Các loại thuế khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tóm tắt câu hỏi:

Chào luật sư! Luật sư cho em hỏi: Bố em đang sử dụng hai diện tích đất cùng nằm trên địa bàn huyện và đều đã được xây dựng nhà ở, bao gồm: Một mảnh đất rộng 80m2, được thừa kế từ cha mẹ từ năm 1977. Một mảnh đất có diện tích 85m2 do ông nhận chuyển nhượng vào năm 1987 ( có hợp đồng chuyển nhượng với chủ cũ) Năm 2016, hai diện tích đất nói trên được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hạn mức đất ở theo quy định của địa phương là 150m2. Cho e hỏi bố em phải nộp những nghĩa vụ tài chính nào cho nhà nước khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay không? Và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với hai thửa đất của bố em được tính như thế nào? Cảm ơn luật!

Luật sư tư vấn:

Theo Điều 107 Luật đất đai 2013 xác định các nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

+ Tiền sử dụng đất;

+ Thuế sử dụng đất;

+ Lệ phí trước bạ;

+ Phí thẩm định, đo đạc, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:

Căn cứ Điều 2 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định đối tượng chịu thuế bao gồm:

1. Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

2. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

3. Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp dựa trên giá tính thuế và thuế suất.

+ Giá tính thuế theo khoản 1 Điều 6 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất.

Diện tích đất tính thuế được xác định theo khoản 2 Điều 6 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 như sau:

a) Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng.

Trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế.

Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp thì diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung;

b) Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ;

c) Đối với công trình xây dựng dưới mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

Như thế, diện tích đất tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của nhà bạn là có hai thửa: một thửa 80m2, một thửa 85m2. Về nguyên tắc xác định hạn mức đất ở theo khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:

Việc xác định diện tích đất trong hạn mức tại Điểm này phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài:1900.6568

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nơi lựa chọn.

Như thế hạn mức đất tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là 165m2. Trong đó, đất trong hạn mức là 150m2. Diện tích ngoài hạn mức là 15m2.

+ Thuế suất đối với đất ở: 0,03% áp dụng với 150m2.

Và 0,07% áp dụng với 15m2 (phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức).