Tại sao đất đã sử dụng lâu đời nhưng vẫn chưa có sổ đỏ?

1. Tại sao đất đã sử dụng lâu đời nhưng vẫn chưa có sổ đỏ?

Hiện nay chưa có văn bản pháp luật nào giải thích hoặc đưa ra khái niệm thế nào là đất đã sử dụng lâu đời. Tuy nhiên, từ thực tế cho thấy đất đã sử dụng lâu đời có nghĩa là đất được cha ông sử dụng từ xa xưa và truyền từ đời này sang đời khác trong một gia đình. Ví dụ, gia đình ông A hiện đang sử dụng một thửa đất có tổng diện tích là 500m2 (chưa có sổ đỏ), nguồn gốc của đất anh A đang sử dụng là do ông nội của ông A khai hoang đất từ năm 1960, sau đó cả gia đình của anh A đã sống trên mảnh đất đó từ thời điểm khai hoang đất cho đến giờ, và hiện tại bố và ông nội của anh A đã chết nên thửa đất này anh A sử dụng. Trong trường hợp này, đất anh A đang sử dụng được coi là đất đã sử dụng lâu đời.

Điều 99 Luật Đất đai 2013 có quy định các trường hợp sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ), theo quy định này thì Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các trường hợp sau đây:

– Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo các quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013;

– Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/07/2014;

– Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người được nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

– Người được sử dụng đất theo đúng kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc theo quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết về tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan chức năng nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

– Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

– Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

– Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

– Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

– Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc những thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất về quyền sử dụng đất hiện có;

– Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

Theo quy định này, ta có thể hiểu đất đã sử dụng lâu đời sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi mà người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với diện tích đất đang sử dụng theo một trong hai phương thức đó là:

– Người đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất;

– Người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Như vậy, việc đất sử dụng lâu đời nhưng vẫn chưa có sổ đỏ vì hai nguyên nhân chủ yếu sau:

– Đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) theo quy định đã nêu trên;

– Đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng người đang sử dụng đất chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ.

2. Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất đã sử dụng lâu đời nhưng vẫn chưa có sổ đỏ:

Như đã phân tích ở mục trên, để cấp sổ đỏ cho đất đã sử dụng lâu đời nhưng vẫn chưa có sổ đỏ thì đất đó phải có đủ các điều kiện mà pháp luật quy định đối với đất đã sử dụng lâu đời, cụ thể như sau:

2.1. Đối với trường hợp đất sử dụng lâu đời có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

Người đang sử dụng đất lâu đời có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau sẽ được cấp sổ đỏ (kể cả người đang sử dụng đất mà có một trong các loại giấy tờ này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo các giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của những bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/07/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và đất đó không có tranh chấp):

– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, của Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan chức năng nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, trong Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; những giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc về chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất (Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ;….);

– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993:

+ Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980;

+ Một trong những giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg vào ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về vấn đề công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý;….

– Người đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày 01/07/2014;

– Người đang sử dụng đất được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, theo quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành hay quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan chức năng nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Lưu ý rằng, trong trường hợp này, theo quy định của pháp luật người được cấp sổ đỏ sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.

2.2. Đối với trường hợp đất sử dụng lâu đời không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

Người đang sử dụng đất lâu đời không có giấy tờ về quyền sử dụng đất đã nêu ở mục trên vẫn được cấp sổ đỏ khi đáp ứng đủ các điều kiện pháp luật quy định, ở trường hợp này có hai hình thức cấp sổ đỏ đó chính là được cấp sổ đỏ không phải nộp tiền sử dụng đất và được cấp sổ đỏ phải nộp tiền sử dụng đất, cụ thể như sau:

– Điều kiện được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất:

+ Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014;

+ Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại các vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;

+ Nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận chính là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

– Điều kiện được cấp sổ đỏ và phải nộp tiền sử dụng đất:

+ Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004;

+ Không vi phạm pháp luật về đất đai;

+ Nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận chính là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, với quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn mà đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

3. Đất đã sử dụng lâu đời do được giao không đúng thẩm quyền có được cấp sổ đỏ:

Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư thực hiện giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo các quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, được cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho các cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

Theo quy định tại Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013, đất đã sử dụng lâu đời do được giao không đúng thẩm quyền vẫn có thể được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, tùy từng thời gian được giao sử dụng đất mà người sử dụng đất sẽ được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất khác nhau, cụ thể như sau:

– Trường hợp 1: đối với phần đất sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất sẽ được cấp sổ đỏ đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

– Trường hợp 2: được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014

Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 cho đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp sổ đỏ theo quy định tại khoản 2 Điều 20 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.