Thực tế hiện nay, không ít các trường hợp ta bắt gặp việc giao dịch mua bán nhà ở xã hội qua hình thức ủy quyền hoặc lập vi bằng sau đó xảy ra tranh chấp. Vậy việc mua bán nhà ở xã hội qua ủy quyền, vi bằng: Nên hay không?
Mục lục bài viết
1. Hiểu thế nào là mua nhà ở xã hội qua ủy quyền, lập vi bằng?
Nhà ở xã hội được hiểu là loại nhà có sự hỗ trợ của Nhà nước khi các cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu muốn mua. Nhà nước có những chính sách hỗ trợ để người mua nhà sẽ được hưởng những mức giá ưu đãi hơn so với việc mua những căn hộ thuộc diện thương mại.
Ủy quyền theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 là một sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nahan dân bên ủy quyền để thực hiện các công việc, nếu có thỏa thuận khác thì bên ủy quyền sẽ chi trả thù lao cho bên được ủy quyền.
Như vậy, bản chất của việc mua nhà ở xã hội thông qua ủy quyền được hiểu là bên nhận ủy quyền thay mặt bên ủy quyền để thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận. Và quyền sử dụng nhà ở xã hội về mặt pháp lý vẫn là của người bán (người ủy quyền) chứ không phải thuộc quyền sử dụng của bên mua.
Lập vi bằng theo quy định tại Khoản 3 Điều 2 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP là một văn bản được lập ra nhằm mục đích ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và lập dựa trên các yêu cầu của cá nhân, tổ chức, cơ quan khác.
Bản chất của việc lập vi bằng khi mua nhà ở xã hội chỉ mang tính chất làm chứng, ghi nhận sự kiện thực tế rằng các bên có giao dịch mua bán nhà đất, bên bán giao nhà, bên mua giao tiền và kí và văn bản xác nhận. Còn thực tế, việc lập vi bằng khi mua bất động sản là nhà ở xã hội là một hình thức không được pháp luật công nhận, nó sẽ không có giá trị như một hợp đồng mua bán được chứng thực bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo luật định.
Hình thức mua bán nhà ở xã hội qua ủy quyền hay lập vi bằng thực tế hiện nay được nhiều người áp dụng vì những lý do khác nhau. Nhưng chung quy lại, hình thức mua bán qua ủy quyền hay qua lập vi bằng đều đang không đúng quy định của pháp luật trong quy trình mua bán, chuyển nhượng bất động sản (cụ thể là nhà ở xã hội).
2. Mua nhà ở xã hội qua ủy quyền, vi bằng: Nên hay không?
Như trên đã phân tích, việc các bên mua nhà ở xã hội thông qua hình thức ủy quyền hay lập vi bằng đều không có giá trị pháp lý và không được công nhận. Do đó, việc mua bán này sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Những rủi ro có thể kể đến như:
Thứ nhất, việc mua bán nhà ở xã hội thông qua ủy quyền:
Theo điều 569 của Bộ luật Dân sự năm 2015 sửa đổi, bổ sung vào năm 2017, khi thực hiện ủy quyền bên ủy quyền hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt
Do vậy, nếu gặp phải bên bán sau khi giao dịch mua bán qua hợp đồng ủy quyền, một vài năm sau họ đổi ý không bán nữa, lật lọng thì họ hoàn toàn có quyền để hủy hợp đồng ủy quyền. Khi đó rủi ro sẽ do bên mua gánh chịu, hai bên không thương lượng được thì sẽ xảy ra tranh chấp, thậm chí phải đưa nhau ra Tòa để giải quyết, khi đó sẽ tốn tiền bạc, tốn thời gian.
Ngoài ra, còn vấn đề xấu nhất xảy ra người bán chết, sau này người mua có muốn tiến hành thủ tục mua bán nhà ở xã hội lại cho đúng quy định của pháp luật thì cũng không thể tự mình thực hiện được. Nếu may mắn thì đàm phán được với người nhà thuộc diện thừa kế của người bán để hoàn tất thủ tục sang nhượng căn nhà, còn nếu không nguy cơ mất trắng số tiền mua nhà là rất cao.
Thứ hai, mua bán nhà thông qua hình thức lập vi bằng:
Việc mua bán nhà ở thông qua vi bằng như đã phân tích nó không có giá trị pháp lý ghi nhận quyền sử dụng đất cho bên mua. Bản chất của vi bằng chỉ mang tính chất là văn bản ghi nhận lại sự việc có thật. Khi có tranh chấp xảy ra giữa người mua và người bán, thì giao dịch mua bán nhà ở xã hội thông qua vi bằng sẽ bị tuyên vô hiệu, hậu quả pháp lý hai bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Như vậy, cuối cùng người mua cũng chỉ có thể lấy lại được khoản tiền đã chi trả, chứ không nuôi hi vọng sẽ lấy được căn nhà. Trong trường hợp này, vi bằng chỉ có tác dụng là cơ sở là một tài liệu làm chứng cho các bên tại Tòa án khi có tranh chấp.
Chính vì những rủi ro cao như trên, các cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu mua nhà ở xã hội không nên mua qua các hình thức ủy quyền hay lập vi bằng. Mọi hình thức mua bán nhà ở xã hội “lách luật” sẽ đều phải đối mặt với những nguy cơ thiệt hại cao về cả tiền bạc cũng như trách nhiệm pháp luật.
3. Mua bán nhà ở xã hội thế nào để đúng quy định pháp luật?
3.1. Điều kiện mua bán nhà ở xã hội:
Việc mua bán nhà ở xã hội phải tuân thủ đúng quy định của Luật nhà ở, cụ thể điều kiện để mua bán nhà ở xã hội như sau:
– Tổi thiểu 05 năm tính từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở thì bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán nhà ở xã hội.
Nếu như trong thời hạn 05 năm tính từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho các đối tượng sau:
+ Đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó.
+ Hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
– Sau thời hạn 05 năm thì bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội có quyền được bán lại nhà ở đó cho mọi đối tượng. Tuy nhiên phải đảm bảo điều kiện kèm là đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận; đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định cũng như nộp đủ thuế thu nhập.
Nếu như bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội thì chỉ được bán với mức giới hạn tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
3.2. Thủ tục mua bán nhà ở xã hội:
Thủ tục mua bán nhà ở xã hội được thực hiện tương tự như thủ tục sang tên nhà đất thông thường. Khi muốn mua bán nhà ở xã hội, các cá nhân thực hiện các bước sau đây:
Bước 1: Tiến hành soạn thảo hợp đồng mua bán nhà ở xã hội.
Bước 2: Thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà ở xã hội tại Văn phòng công chứng, chứng thực.
Bước 3: Thực hiện đóng các phí, lệ phí (nếu có) với cơ quan Nhà nước và tiến hành sang tên Giấy chứng nhận nhà ở xã hội cho chủ sở hữu mới.
3.3. Những lưu ý khi mua bán nhà ở xã hội:
– Kiểm tra đầy đủ các thông tin về dự án nhà ở xã hội như thông tin chủ đầu tư để xác nhận độ uy tín; hồ sơ pháp lý của dự án như Giấy chứng nhận, hồ sơ thiết kế, Giấy phép xây dựng,…
– Xác minh bản thân mình hoặc người mua có đúng đối tượng được phép mua bán nhà ở xã hội hay không nếu có nhu cầu giao dịch vì việc mua nhà ở xã hội có những điều kiện riêng về mặt đối tượng.
Trường hợp nhà ở xã hội chưa đủ 05 năm: chỉ áp dụng bán cho đối tượng thuộc diện đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nếu như đơn vị quản lý không mua.
Trường hợp nhà ở xã hội đủ 05 năm: áp dụng giao dịch mua bán với bất kể các đối tượng như các giao dịch bất động sản khác.
– Xác minh rõ tình trạng, chất lượng căn nhà ở xã hội khi có dự tính giao dịch mua bán để tránh tranh chấp xảy ra, vì một phần nhà ở xã hội cũng có giá ưu đãi rẻ hơn nên nhiều khi người vì tâm lý “ham rẻ” mà không chú trọng đến vấn đề kiểm tra kỹ tình trạng căn nhà.
CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT:
– Bộ luật dân sự 2015.
– Văn bản hợp nhất số 09/VBHN-VPQH năm 2019 hợp nhất Luật Nhà ở.
– Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại.
