Mua nhà đất vi bằng có làm sổ hộ khẩu được không?

1. Mua nhà đất vi bằng có làm sổ hộ khẩu được không?

Vi bằng là một thuật ngữ xuất hiện khá sớm, đây là hành vi thuộc thẩm quyền lập của Thừa phát lại. Căn cứ theo quy định tại Điều 2 của Nghị định 08/2020/NĐ-CP, có quy định về vi bằng. Theo đó, vi bằng được xem là văn bản giấy tờ ghi lại sự kiện pháp lí, do thừa phát lại trực tiếp chứng kiến bà lập theo yêu cầu của các cá nhân, cơ quan và tổ chức trong xã hội. Hiểu một cách đơn giản thì vi bằng là loại giấy tờ, văn bản, tài liệu tổng hợp các hình ảnh, âm thanh, đoạn phim kèm theo nếu thật sự cần thiết. Hoạt động mua nhà đất bằng vi bằng là một trong những hoạt động diễn ra vô cùng phổ biến hiện nay. 

Nhà vi bằng được xem là bất động sản được lập thông qua vi bằng rồi mới đến tay người mua. Hoạt động mua nhà vi bằng là hành vi người mua và người bán làm hợp đồng trước sự chứng kiến của văn phòng thừa phát lại tuy nhiên không thực hiện thủ tục công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng. Vì vậy, hình thức mua bán nhà đất bằng vi bằng sẽ không có giá trị pháp lý và không đúng hình thức theo quy định của pháp luật. Việc lập vi bằng trong quá trình mua bán nhà đất có ý nghĩa xác nhận rằng đã xảy ra giao dịch chuyển nhượng giữa người mua và người bán, mục đích trong quá trình lập vi bằng là để làm bằng chứng trong trường hợp xảy ra tranh chấp. 

Căn cứ theo quy định tại Điều 23 của Luật cư trú năm 2020 có quy định về địa điểm không được đăng ký thường trú mới. Bao gồm:

– Các khu vực nằm trong địa điểm cấm, các khu vực cấm xây dựng, cấm lấn chiếm, các khu vực hành lang bảo vệ an ninh quốc phòng, bảo vệ an toàn giao thông thủy lợi, hệ thống đê điều, hệ thống năng lượng, mốc giới bảo vệ công trình cơ sở hạ tầng kĩ thuật, khu di tích lịch sử văn hóa đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xếp hạng và công nhận, các khu vực có cảnh báo về nguy cơ xảy ra các hiện tượng tự nhiên như lũ quét/sạt lở đất/lũ ống, và các khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật;

– Chỗ ở mà toàn bộ diện tích nằm trên phần diện tích đất lấn chiếm trái quy định của pháp luật hoặc chỗ ở xây dựng trên phần diện tích đất không đủ điều kiện để xây dựng theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về xây dựng;

– Chỗ ở đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, quyết định phê duyệt phương án bồi thường và hỗ trợ tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai, chỗ ở là nhà ở mà một phần diện tích hoặc toàn bộ diện tích nhà ở đó đang có tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền, khiếu nại liên quan đến quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tuy nhiên chưa được giải quyết theo quy định của pháp luật;

– Chỗ ở bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các phương tiện được dùng làm nơi đăng ký thường trú tuy nhiên đã bị xóa đăng ký phương tiện hoặc các phương tiện không có giấy chứng nhận đáp ứng đầy đủ điều kiện về an toàn kĩ thuật và bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật;

– Chỗ ở là nhà đã có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Như vậy có thể nói, nhà đất vi bằng hoàn toàn có thể thực hiện thủ tục đăng ký thường trú nếu không thuộc một trong những địa điểm không được đăng ký thường trú nêu trên. Hay nói cách khác, mua nhà đất vi bằng nếu không thuộc một trong những trường hợp nêu trên thì hoàn toàn có thể làm sổ hộ khẩu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Mua nhà đất vi bằng có thể đối diện với những rủi ro gì?

Mặc dù mua nhà đất bằng vi bằng được nhiều người ưa chuộng. Tuy nhiên mua nhà đất vi bằng vẫn tồn tại nhiều rủi ro pháp lý. Có thể kể đến một số rủi ro pháp lý khi mua nhà đất vi bằng như sau:

– Mua nhà đất vi bằng dẫn tới tình trạng pháp lý không minh bạch. Việc công chứng vi bằng trong quá trình mua bán nhà đất chỉ đảm bảo cho quá trình giao nhận tiền và giao nhận các loại giấy tờ của các bên, tuy nhiên không đảm bảo quyền sử dụng đất của người mua. Trong khi đất đai và nhà ở là một trong những loại tài sản vô cùng giá trị, tuy nhiên nhiều người vẫn bỏ qua hình thức bắt buộc do pháp luật quy định để mua bán nhà đất bằng vi bằng, pháp luật không bảo vệ cho những trường hợp mua bán nhà đất vi phạm hình thức do pháp luật quy định. Điều này có nghĩa là trong trường hợp xảy ra tranh chấp giữa người bán và người mua, quá trình giải quyết tranh chấp giữa các bên thông thường rất khó khăn. Hiểu một cách đơn giản, văn phòng thừa phát lại chỉ thực hiện việc xác nhận giao dịch, tuy nhiên nhà nước không công nhận vấn đề xác nhận giao dịch của văn phòng thừa phát lại. Thay vào đó, việc mua bán nhà đất bắt buộc phải được sự công nhận và chấp thuận của văn phòng công chứng, hoặc phòng công chứng của nhà nước;

– Mua nhà đất bằng vi bằng có tính thanh khoản thấp. Khi hiểu rõ về giá trị của Phi bằng và tính pháp lý của Vy bằng thì khách hàng sẽ nhận thấy mua bán nhà đất bằng vi bằng có rất nhiều rủi ro pháp lý, rất ít khách lựa chọn mua nhà bằng vi bằng bởi vì nó có thể đem tới nhiều rủi ro rất lớn, thậm chí là rơi vào tình trạng mất trắng. Chính vì vậy, loại hình này xuất hiện ít trên thị trường và thông thường chỉ thấy ở một số khu vực nhất định;

– Không thể vay bốn tại ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Do việc chưa chuyển qua tên của người mua, vì vậy các ngân hàng và tổ chức tín dụng sẽ từ chối hoạt động hỗ trợ vay tiền khi gặp khó khăn về tài chính. Đối với những trường hợp này thì về sau sẽ rất khó để bán cho người khác hoặc cũng như nhận được sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức khác nhau, trong đó có ngân hàng.

3. Có nên mua nhà đất vi bằng hay không?

Theo quy định của pháp luật công chứng và pháp luật dân sự hiện nay, việc chuyển nhượng đất đai yêu cầu bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng tại các tổ chức hành nghề công chứng, đó có thể là văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng của nhà nước. Tuy nhiên, việc mua bán nhà đất bằng vi bằng vẫn được nhiều bên lựa chọn, các bên sẽ thực hiện giao dịch trước sự chứng kiến của thừa phát lại, thừa phát lại sẽ lập lại văn bản xác nhận, đây là hình thức tuân thủ không đúng quy định của pháp luật. Điều này tạo ra rủi ro cao. Vì vậy lời khuyên mà Luật Dương Gia gửi tới bạn đọc đó là không nên thực hiện thủ tục mua nhà đất bằng vi bằng, chủ thể sử dụng vi bằng để thực hiện hoạt động mua bán nhà đất sẽ không được khuyến khích.

Có thể kể đến một số kinh nghiệm mà chúng tôi nghĩ rằng sẽ hữu ích cho bạn khi bạn lựa chọn hình thức mua bán nhà đất bằng vi bằng như sau:

– Cần phải tìm hiểu rõ quy định của pháp luật về vi bằng, tìm hiểu rõ các đặc điểm và tính hợp pháp của các loại giấy tờ tài liệu có liên quan;

– Nhận thức rõ ràng vi bằng không phải là một thủ tục hành chính và không có giá trị pháp lý trong quá trình thực hiện giao dịch dân sự;

– Việc mua bán nhà có giấy phép chỉ dừng lại ở giá trị bằng chứng, chưa đáp ứng được yêu cầu để có thể thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sở hữu bất động sản;

– Rất dễ xảy ra tranh chấp khi các bên có mâu thuẫn.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại;

– Luật cư trú 2020.

THAM KHẢO THÊM:

• Thủ tục xin xác nhận thông tin về cư trú thay cho sổ hộ khẩu
• Thủ tục xin cấp Giấy xác nhận cư trú (thay thế cho Sổ hộ khẩu)?
• Hộ khẩu là gì? Những việc cần đến sổ hộ khẩu? Bao giờ thì bỏ hộ khẩu giấy?