Hiện nay nhà nước đã có chính sách cấp đất giãn dân, tuy nhiên hiện tượng đất giãn dân chưa có sổ đỏ vẫn phổ biến. Vậy câu hỏi đặt ra, mua đất giãn dân chưa có sổ đỏ như thế nào cho hợp pháp?
Mục lục bài viết
1. Mua đất dãn dân chưa có sổ đỏ thế nào cho hợp pháp?
Đất giãn dân là loại đất không còn quá xa lạ trong đời sống của người dân. Về bản chất thì đất giãn dân là một dạng của loại hình tái định cư và dùng để ở trên thực tế. Đất giãn dân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền dùng để cấp cho những người dân có đất nằm trong diện quy hoạch và giải tỏa theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc những người có hoàn cảnh khó khăn không nơi lương tựa, những người thuộc trường hợp không đủ điều kiện để mua nhà ở và mua đất, nhằm mục đích tạo điều kiện cho họ thì nhà nước sẽ cấp đất giãn dân. Trên thực tế thì có thể nói, việc cấp đất giãn dân cho người dân không miễn phí mà người mua vẫn phải đóng tiền sử dụng đất như những trường hợp sử dụng đất bình thường khác. Tuy nhiên thì khoản tiền này trong đất giãn dân sẽ được tính ở mức rất thấp sao cho phù hợp với thu nhập của người dân. Thực tế hiện nay thì đất giãn dân chưa được cấp sổ đỏ là một hiện tượng vô cùng phổ biến. Nhiều người đặt ra nhu cầu mua đất giãn dân và đất giãn dân đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy để có thể mua đất giãn dân chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp thì người dân cần phải xem xét đến những vấn đề sau đây:
Thứ nhất, người mua đất giãn dân chưa có sổ đỏ cần phải xem xét đến điều kiện chuyển nhượng đất giãn dân theo quy định của pháp luật. Căn cứ theo quy định tại Điều 188 của
– Đất được sử dụng ổn định và lâu dài, không có tranh chấp trên thực tế và được xác nhận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp xã nơi mảnh đất giãn dân đó toạ lạc;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án bởi quyết định hoặc bản án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Vẫn trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy theo như điều kiện nêu trên thì có thể nói, mua bán đất giãn dân thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi cho người mua. Tuy nhiên trên thực tế người mua vẫn có thể làm hồ sơ để mua đất giãn dân chưa có sổ đỏ, sau đó họ làm sổ đỏ sau khi mua đất giãn dân nếu như đáp ứng được đầy đủ các điều kiện để cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật, tuy nhiên vẫn phải đáp ứng được những điều kiện còn lại.
Thứ hai, cần phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về giao dịch dân sự theo
Thứ ba, phải đáp ứng điều kiện về tách thửa để làm sổ đỏ cho loại hình đất này. Đối với vấn đề tách thửa thì với mua cần phải xem xét xem quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa là bao nhiêu, và bánh đất giãn dân mà bạn định mua đó có đủ điều kiện để tách thửa chuyển nhượng cho người mua hay không. Nếu như mảnh đất đó đủ điều kiện tách thửa phù hợp với quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì bạn mới có thể thực hiện thủ tục tách thửa và chuyển nhượng. Vì thế người mua trong quá trình mua đất giãn dân cần phải lưu ý đến vấn đề này để có thể thực hiện được thủ tục chuyển nhượng. Và đặc biệt thì thủ tục tách thửa phải được thực hiện trước thủ tục chuyển nhượng.
Như vậy có thể nói, trong giao dịch mua bán đất giãn dân chưa có sổ đỏ cần phải lưu tâm đến những vấn đề sau:
– Yêu cầu người bán làm thủ tục Xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước, sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới thực hiện
– Cần phải lập thành văn bản và có công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bởi vì những trường hợp mua bán đất giãn dân chưa có sổ đỏ mà tiến hành giao dịch mua bán bằng giấy viết tay thì thường tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Người dân dù sinh sống trực tiếp trên mảnh đất đó nhưng vẫn không được công nhận về mặt pháp lý, và trong trường hợp cần thế chấp để vay vốn mảnh đất đó cũng không đủ điều kiện do thiếu giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp.
2. Có nên mua đất dãn dân chưa có sổ đỏ không?
Hiện nay đất giãn dân được bán với giá vô cùng rẻ và được nhiều người dân hướng đến. Tuy nhiên đa số đất giãn dân đều chưa có sổ đỏ. Vì thế trong quá trình mua bán đất giãn dân chưa có sổ đỏ thường tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Vì thế cho nên để trả lời được câu hỏi, có nên mua đất giãn dân chưa có sổ đỏ hay không thì tùy thuộc vào quan điểm của mỗi người. Tuy nhiên trong quá trình mua bán đất giãn dân chưa có sổ đỏ thì mỗi người dân cần phải tự đặt câu hỏi và tự trả lời những vấn đề cơ bản dưới đây:
– Mảnh đất mà bạn định mua để đầu tư hay để ở lâu dài?
– Vị trí của mảnh đất đó có phù hợp với mục đích mà bạn đang hướng đến hay không?
– Vị trí giao thông của mảnh đất đó như thế nào và có thuận tiện hay không?
– Trong tương lai thì hệ thống giao thông và cơ sở hạ tầng tại khu vực có đất đó có phát triển và cải thiện hay không?
– Mảnh đất giãn dân đó có gần với các công trình phúc lợi công cộng hay không?
– Tính pháp lý của mảnh đất đó có minh bạch và rõ ràng hay không?
– Liệu rằng mảnh đất đó có đang thuộc trường hợp giải tỏa và quy hoạch theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay không?
Nếu như tất cả các câu trả lời trên đều là theo hướng tích cực, tức là mảnh đất giãn dân đó có vị trí tốt, mảnh đất đó có nhiều dịch vụ tiện ích công cộng, lưu thông và đường xá rất thuận tiện, mảnh đất giãn dân cũng không vướng phải quy hoạch và giải tỏa, không có tranh chấp và tính pháp lý rõ ràng. Thì bạn hoàn toàn có thể đầu tư trên mảnh đất đó. Tuy nhiên, nếu như những câu trả lời đều là theo hướng tiêu cực, chỉ duy nhất giá đất giãn dân rất rẻ, người mua nhận được lời hứa hẹn rằng mảnh đất giãn dân đó chưa có sổ đỏ, tuy nhiên vẫn đang trong thời gian chờ sổ đỏ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì cần phải nâng cao cảnh giác và tỉnh táo. Việc mua bán đất giãn dân chưa có sổ đỏ ẩn chứa nhiều nguy cơ nguy hiểm và gây bất lợi cho người mua, người mua cần phải trực tiếp đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Sở tài nguyên và môi trường để xác nhận chính xác thông tin về mảnh đất đó. Có thể nói, mảnh đất giãn dân có tính chất pháp lý tương đương như đất thổ cư. Vì thế trong quá trình mua đất giãn dân người dân cần phải lưu ý đến tính pháp lý và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất đó trên thực tế.
3. Đất dãn dân chưa có sổ đỏ có được cấp sổ không?
Tương tự như các loại đất khác, đất giãn dân có được cấp sổ đỏ hay không trên thực tế còn tùy thuộc vào việc thỏa mãn các điều kiện tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước giai đoạn ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước giai đoạn ngày 15 tháng 10 năm 1993;
– Giấy tờ hợp pháp về các giao dịch như thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước giai đoạn ngày 15 tháng 10 năm 1993;
– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước giai đoạn ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của cơ quan có thẩm quyền là Chính phủ.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Bộ luật Dân sự năm 2015.
