Thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất không có sổ đỏ

10/02/202110/02/2021

10/02/2021

Thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất không có sổ đỏ mới nhất năm 2021. Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có được chuyển nhượng hay không?

Mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một trong các quyền được pháp luật về đất đai ghi nhận trao cho người sử dụng đất trong quá trình sử dụng. Tuy nhiên, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trên thực tế không phải trường hợp nào cũng diễn ra khi có sổ đỏ, chính vì thế luật định cho phép trong một số trường hợp nhất định thì việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có sổ đỏ vẫn được ghi nhận, phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của các bên theo quy định của pháp luật.

Dưới đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất không có sổ đỏ theo quy định mới nhất năm 2021. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp luật đất đai khác, vui lòng liên hệ: 1900.6568 để được tư vấn – hỗ trợ!

Thứ nhất, khái niệm:

– Khái niệm sổ đỏ: Sổ đỏ là tên gọi khác của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013.

– Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định là một trong những hình thức của việc chuyển giao các quyền trong quyền sử dụng đất của người sử dụng đất theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013. Theo ngôn ngữ thông dụng trên thực tế thì người dân hay sử dụng từ “mua bán” đất thay cho “chuyển nhượng” quyền sử dụng đất.

Thứ hai, các trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ:

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới có đủ điểu kiện để thực hiện được thủ tục này. Tuy nhiên, trong một số trường hợp thì việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có sổ đỏ thì vẫn có thể thực hiện được.

– Một là, chuyển nhượng do nhận thừa kế mà không được các đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Áp dụng trong trường hợp tất cả những người nhận thừa kế di sản của người chết để lại là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất mà những người này đều là người nước ngoài hoặc là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và không thuộc những đối tượng mà pháp luật quy định được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì những người này được chuyển nhượng quyền sử dụng đất do nhận thừa kế dù không được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này người được nhận di sản thừa kế sẽ đững tên trên hợp đồng chuyển nhượng với tư cách là bên bán theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.

– Hai là, theo quy định tại điểm b tiểu mục 2.3 mục 2 của Nghị quyết 02/2014/NQ-HĐTP thì các trường hợp mua bán, chuyển nhượng sau khoảng thời hạn 15/10/1993 không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn được công nhận việc chuyển nhượng, bao gồm:

Xem thêm: Mẫu hợp đồng mua bán đất đai, chuyển nhượng nhà đất mới nhất năm 2022

+ Tại thời điểm chuyển nhượng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được cấp một trong các giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất được ghi nhận tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 “Luật đất đai 2013”, sau ngày 01/7/2004 hai bên phát sinh tranh chấp yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp, thì được ghi nhận về việc chuyển nhượng này.

+ Hợp đồng chuyển nhượng giao kết trước thời điểm 01/7/2004 mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có một trong các giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 5 Điều 50 “Luật đất đai 2013”, đến nay có phát sinh tranh chấp về hợp đồng giữa hai bên mà sau ngày 01/7/2004 một trong hai bên yêu cầu Toà án giải quyết thì việc mua bán này vẫn được công nhận.

+ Sau khi kí kết hợp đồng chuyển nhượng bên mua đã nhà kiên cố, trồng cây lâu năm… và không bị bên chuyển nhượng phản đối và cũng không bị xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì sẽ được Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Ba là, theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013, thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ vẫn hợp pháp nếu:

+ Người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với loại đất nông nghiệp thì nếu không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đẩ nhưng đã quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Nếu người sử dụng đất do nhận thừa kế thì người sử dụng đất được chuyển nhượng khi đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ ba, hồ sơ chuyển nhượng đất không có sổ đỏ:

Người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần chuẩn bị các giấy tờ, tài liệu sau:

Xem thêm: Luật sư tư vấn luật về mua bán, chuyển nhượng nhà đất trực tuyến miễn phí

– Các giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất của người muốn chuyển nhượng theo các quy định trong các trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên bao gồm một trong các giấy tờ sau:

+ Quyết định giao đất, cho thuê đất nông nghiệp;

+ Di chúc thừa kế hoặc Bản án có Tòa án hoặc Biên bản họp gia đình phân chia di sản thừa kế;

+ Một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 “Luật đất đai 2013”;

– Bản sao Giấy chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu;

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân của hai bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giấy đăng ký kết hôn, Giấy xác nhận tình trạng độc thân;

– Bản đo vẽ thửa đất (nếu có), trích lục hồ sơ địa chính.

Xem thêm: Mẫu giấy ủy quyền làm sổ đỏ, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nhất 2022

Thứ tư, trình tự – thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ:

– Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đất lập và kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trường hợp sẽ không công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng được, có trường hợp sẽ được công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.

– Bước 2: Các bên chuẩn bị một bộ hồ sơ nêu trên liên hệ Tòa án nhân dân cấp quận, cấp huyện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hai bên nếu thuộc một trong các trường hợp tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP.

– Bước 3: Nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và môi trường để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng theo đúng các thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, ta có thể thấy mặc dù về nguyên tắc các qyền của người sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Tuy nhiên để đảm bảo quyền lợi của các bên trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thiếu hiểu biết về pháp luật hay tại các thời kì trước do việc phổ biến pháp luật chưa rộng rãi nên trong một số trường hợp nhất định thì giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn được pháp luật công nhận từ đó làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch dân sự này. Sau khi nội dung mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên đã được ghi nhận thì bên nhận chuyển nhượng đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được coi là sử dụng đất hợp pháp.

Mục lục bài viết

1 Hỏi về việc mua bán đất bằng giấy tờ viết tay
2 Mua bán đất bằng giấy viết tay có giá trị không?
3 Có được mua bán đất chưa có sổ đỏ không?
4 Mua đất chưa có sổ đỏ có hợp pháp không?
5 Tư vấn thủ tục mua đất đai chưa có sổ đỏ?

Hỏi về việc mua bán đất bằng giấy tờ viết tay

Tóm tắt câu hỏi:

Chào luật sư! Tôi hiện đang sống và làm việc tại Thành phố Hồ Chí Minh. Hiện tại tôi có vấn đề về mua bán đất đai như sau :

1. Vào cuối năm 12/2013 tôi có mua lô đất chưa được tách thửa với giấy tờ viết tay tổng trị giá 250.000.000 (Diện tích: 4×12 mét), và chủ đất hứa miệng khoảng tháng 8/2014 có thể xây dựng được. Nhưng cho đến nay lô đất này không được phép xây dựng vì theo bên tài nguyên môi trường diện tích nhỏ và chưa được phép xây dựng.

Xem thêm: Thẩm quyền cấp sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2. Nay tôi thấy bất an nên mong luật sư tư vấn cho tôi về giao dịch dân sự và liên lạc với cơ quan nào hoặc làm cách nào để tôi có thể lấy lại được số tiền; Hoặc tôi cần yêu cầu họ làm những việc gì như công chứng hay việc gì đó để có lợi cho tôi mai sau khi có tranh chấp.

3. Tôi có đọc trên trang web của luật sư viết : kể từ ngày 1/7/2004 theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP (đất dưới 30m2 sẽ vẫn được cấp sổ đỏ).
Rất mong được hướng dẫn của luật sư cho biết thủ tục cấp như thế nào và tôi cần có những giấy tờ nào để hoàn tất thủ tục này cho lô đất trên.

Mong luật sư tư vấn giúp tôi! Tôi xin cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Thứ nhất, theo quy định tại Điều 689 “Bộ luật dân sự năm 2015” về Hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì:

“1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Xem thêm: Luật sư tư vấn thuế khi chuyển nhượng nhà đất trực tuyến miễn phí

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này”.

Điều 134 “Bộ luật dân sự 2015” và Điểm b, Khoản 1, Điều 119 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền.

Pháp luật chỉ công nhận các giao dịch mua bán bằng giấy tay thực hiện trước ngày 1/7/2004 (ngày “Luật đất đai 2013” có hiệu lực). Về nguyên tắc sau ngày 1/7/2004 việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ các quy định của các pháp luật nêu trên, do giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn không có sự chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất, nên là giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức. Trong trường hợp bạn khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp, Toà án sẽ quyết định buộc bạn và người bán cùng làm lại các thủ tục theo đúng quy định về hình thức của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nếu một trong hai bên cố tình không làm lại các thủ tục đó thì tòa án mới tuyên bố giao dịch này vô hiệu và bên cố tình không làm lại các thủ tục đó là bên có lỗi.

Căn cứ quy định tại Điều 137 “Bộ luật dân sự 2015”, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là: không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền… Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Thứ hai, theo quy định tại Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, điều kiện để thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được quy định như sau:

– Thứ nhất, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành.

– Thứ hai, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu có đủ điện kiện cấp sổ đỏ.

Xem thêm: Lệ phí đo đạc địa chính khi cấp sổ đỏ, tách thửa đất mới nhất

Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

Xem thêm: Dưới 18 tuổi có được đứng tên sổ đỏ?

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Như vậy, nếu thửa đất bạn định nhận chuyển nhượng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu và đáp ứng đủ các điều kiện nói trên thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bạn có thể liên hệ với ban địa chính phường, hoặc Văn phòng đăng ký nhà đất cấp huyện để biết thêm thông tin chi tiết.

Bạn có thể tham khảo thêm một số bài viết có liên quan khác của Dương Gia:

Xem thêm: Trình tự thủ tục, hồ sơ mua bán nhà đất? Các khoản thuế, lệ phí phải nộp khi chuyển nhượng nhà đất?

– Nhập khẩu ở Hà Nội nhưng chỉ có giấy tờ mua bán nhà viết tay

– Tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai không công chứng

– Mua bán nhà đất nhưng chưa công chứng

Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Luật sư: 1900.6568 để được giải đáp.

——————————————————–

THAM KHẢO CÁC DỊCH VỤ CÓ LIÊN QUAN CỦA LUẬT DƯƠNG GIA:

– Dịch vụ khiếu nại tranh chấp tư vấn đất đai

– Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua điện thoại

Xem thêm: Hủy sổ đỏ, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp khi nào?

– Tư vấn pháp luật đất đai miễn phí

Chuyên viên tư vấn: Nguyễn Thanh Hương

Mua bán đất bằng giấy viết tay có giá trị không?

Mua bán đất bằng giấy viết tay có giá trị không? Quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch mua bán đất.

Tóm tắt câu hỏi:

Chào luật sư! Nếu bên A mua đất của bên B đã có giấy tờ mua bán viết tay, có sự chứng kiến của cán bộ địa phương. Tuy nhiên vào thời điểm mua bán đó, khu đất đó chưa có bìa đỏ. Sau 2 tháng, kể từ ngày mua bán, khu đất có bìa đỏ mang tên B, bên A bảo bên B trao bìa đỏ để sang tên khu đất. Bên B nói rằng, do túng thiếu nên đã cắm sổ đỏ này và không giao sổ đỏ đó cho bên A. Vậy bên A có khả năng bị mất trắng không? Cảm ơn Luật sư!

Luật sư tư vấn:

Cần xác định xem giấy tờ mua bán viết tay này tại thời điểm năm bao nhiêu? Hiện nay, pháp luật chỉ công nhận các giao dịch mua bán bằng giấy tay thực hiện trước ngày 1/7/2004, trước ngày “Luật đất đai 2013” có hiệu lực.

Xem thêm: Trình tự, thủ tục xin cấp lại hồ sơ Đoàn viên khi bị thất lạc, mất, hỏng

Sau ngày 1/7/2004, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới làm phát sinh hiệu lực của giao dịch dân sự này.

1. Trường hợp mua bán đất trước ngày 1/7/2004:

Khi đó, giấy viết tay này vẫn được pháp luật công nhận, vẫn làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch mua bán đất này.

Bên A có nghĩa vụ trả tiền cho bên B và có quyền được sở hữu mảnh đất và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên B có nghĩa vụ giao đất cũng như các giấy tờ sở hữu mảnh đất cho bên A và có quyền nhận khoản tiền từ việc mua bán này.

Trong trường hợp bên B không giao sổ đỏ cho bên A để làm thủ tục chuyển nhượng sử dụng đất, nếu không thỏa thuận được về việc giao sổ đỏ cũng như làm thủ tục chuyển nhượng thì bên A hoàn toàn có quyền khởi kiện bên B tới cơ quan Tòa án để được giải quyết theo đúng quy định pháp luật, bảo vệ quyền lợi của mình.

2. Trường hợp mua bán đất sau ngày 1/7/2004:

Điều 689 “Bộ luật dân sự năm 2015” về Hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì:

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

Xem thêm: Mẫu đơn trình báo mất sổ đỏ và cách viết chuẩn nhất năm 2022

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.

Điều 134 “Bộ luật dân sự 2015” quy định :

Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Xem thêm: Phân biệt giá trị pháp lý của sổ đỏ, sổ hồng, sổ trắng mới nhất

Như vậy, từ các quy định của các pháp luật nêu trên, do giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn không có sự chứng nhận thông qua công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất, nên đây là giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Khi đó, bên A có thể khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp, Toà án sẽ quyết định buộc bên A và bên B cùng làm lại các thủ tục theo đúng quy định về hình thức của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nếu một trong hai bên cố tình không làm lại các thủ tục đó thì tòa án tuyên bố giao dịch này vô hiệu.

Theo quy định tại Điều 137 “Bộ luật dân sự 2015”, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, khi đó, giao dịch này không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền.

Do đó, bên B phải có nghĩa vụ hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã nhận của bên A trước đó, bên A sẽ không bị mất khoản tiền đã đưa cho bên B.

Bạn có thể tham khảo thêm một số bài viết có liên quan khác của Dương Gia:

– Hợp đồng mua bán đất không có dấu của cơ quan công chứng

Xem thêm: Chồng có thể ủy quyền cho vợ toàn quyền bán nhà đất không?

– Tranh chấp đất đai mua bán không giấy tờ từ năm 1989

– Xử lý hợp đồng mua bán đất không công chứng

——————————————————–

THAM KHẢO CÁC DỊCH VỤ CÓ LIÊN QUAN CỦA LUẬT DƯƠNG GIA:

– Luật sư tư vấn luật trực tuyến miễn phí trên toàn quốc

– Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí

– Luật sư tư vấn luật trực tuyến qua tổng đài

Xem thêm: Thời hạn tối đa để cấp lại sổ đỏ là bao lâu?

Có được mua bán đất chưa có sổ đỏ không?

Có được mua bán đất chưa có sổ đỏ không? Đất chưa có sổ đỏ có công chứng được hợp đồng mua bán không?

Tóm tắt câu hỏi:

Kính gửi luật sư! Cháu xin hỏi luật sư về trường hợp mua nhà đất của gia đình cháu như sau: Cháu muốn mua 1 miếng đất 74m2 có sẵn nhà cấp 4 cũ 40m2 trên đất. – Đất này của ông Ngãi sử dụng trước năm 1997 nhưng không có giấy sở hữu đất. Năm 1997 ông Ngãi viết di chúc chia đất thành 5 phần cho 5 đứa con (tạm gọi là 1,2,3,4,5), có sơ đồ diện tích rõ ràng. Di chúc có phường công chứng đóng dấu. Năm 2001 không biết đứa con thứ 5 đi đâu hay bị làm sao, ông Ngãi đã bán phần thứ 5 cho ông Sơn. Hợp đồng mua bán có phường công chứng đóng dấu. Năm 2004 ông Sơn bán lại phần thứ 5 này cho ông Dũng. Hợp đồng mua bán có phường công chứng đóng dấu. Năm 2014 ông Ngãi qua đời, ông Dũng muốn bán phần thứ 5 này cho gia đình cháu. Vậy cho cháu hỏi, nếu chỉ dựa vào bản di chúc có công chứng và các hợp đồng bán nhà có công chứng thì Hợp đồng mua bán nhà lần này có công chứng được không? Nếu công chứng được thì có làm sổ đỏ được không? Nếu không công chứng được thì có làm sổ đỏ được không? Cám ơn luật sư đã đọc! Chúc luật sư sức khỏe dồi dào?

1. Cơ sở pháp lý

– “Bộ luật dân sự 2015”;

– Luật đất đai năm 2013;

– Nghị định 84/2007/NĐ-CP.

Xem thêm: Phân biệt sổ đỏ do Sở tài nguyên và môi trường cấp và Ủy ban nhân dân

2. Luật sư tư vấn:

Theo thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất này được ông Ngãi sử dụng trước năm 1997 nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 1997 ông Ngãi viết di chúc chia mảnh đất thành 5 phần cho 5 người con và di chúc này đã được công chứng, căn cứ theo khoản 1 Điều 667 “Bộ luật dân sự 2015” di chúc này có hiệu lực từ thời điểm mở thừa kế (thời điểm ông Ngãi mất). Theo đó, thời điểm năm 2001 (giao dịch mua bán mảnh đất giữa ông Ngãi và ông Sơn được thực hiện) di chúc này vẫn chưa có hiệu lực nên ông Ngãi vẫn có toàn quyền đối với mảnh đất này.

Hiện tại Luật đất đai năm 2013 đã có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014, tuy nhiên thời điểm xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên (ông Ngãi, ông Sơn, ông Dũng) trước ngày luật này có hiệu lực nên văn bản được áp dụng vẫn là “Luật đất đai năm 2013”. Căn cứ vào Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP có quy định:

“1. Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2008, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Trường hợp trước ngày 01 tháng 11 năm 2007 người sử dụng đất đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận và người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì vẫn được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.

Theo căn cứ trên, thời điểm trước ngày 01/01/2008 thì đất đai chưa có sổ đỏ vẫn có thể được chuyển nhượng. Kể từ sau ngày 01/01/2008 thì người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử đụng đất mới được chuyển nhượng. Do đó, các giao dịch giữa ông Ngãi và ông Sơn vào năm 2001, giữa ông Sơn và ông Dũng vào năm 2004 là hoàn toàn hợp pháp.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài: 1900.6568

Tuy nhiên, thời điểm hiện tại bạn muốn nhận chuyển nhượng phần đất này từ ông Dũng thì Luật Đất đai 2013 đã có hiệu lực, vì thế căn cứ Điều 118 Luật Đất đai 2013:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Do đó, mảnh đất này phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giao dịch mua bán giữa bạn và ông Dũng mới có thể thực hiện được.

Xem thêm: Nội dung sơ đồ thửa đất thể hiện như thế nào là đúng và đủ?

Mua đất chưa có sổ đỏ có hợp pháp không?

Mua đất chưa có sổ đỏ có hợp pháp không? Điều kiện thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi xin tham khảo ý kiến luật sư, hiện giờ tôi muốn mua một miếng đất 140m2 đã xây nhà cấp bốn nhưng miếng đất này chưa có sổ đỏ. Mảnh đất nằm trên diện đất trồng màu chỉ có giấy viết tay của xã, thì có coi là hợp pháp không? Xin luật sư tư vấn giúp, cảm ơn luật sư.

Luật sư tư vấn:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT

Xem thêm: Đất không có lối đi có được cấp sổ đỏ không?

2. Nội dung tư vấn:

Tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Theo quy định trên, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất đồng thời hoàn thành xong các nghĩa vụ tài chính. Do đó nếu mảnh đất bạn muốn mua chưa được cấp sổ đỏ thì người đang sử dụng đất chưa có quyền bán nên việc bạn nhận chuyển nhượng đất trong trường hợp này là không hợp pháp. Để được pháp luật công nhận giao dịch mua bán, trước hết người đang sử dụng đất cần thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu gồm:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

>>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài: 1900.6568

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cũng như hoàn thành các nghĩa vụ tài chính, bạn và chủ đất có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật.

Tư vấn thủ tục mua đất đai chưa có sổ đỏ?

Tư vấn thủ tục mua đất đai chưa có sổ đỏ? Hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai.

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào Luật sư. Vấn đề tôi xin hỏi như sau: Hiện vợ chồng tôi sau bao năm làm việc có tích được một số tiền. Nay tôi muốn mua 1 miếng đất để mở phòng trọ cho thuê. Nếu như mua bên người bán sẽ làm hợp đồng và giao cho tôi giấy biên nhận hồ sơ đăng ký (tháng 1 năm 2017), kèm với thỏa thuận sau này ra sổ thì sẽ đi với tôi lên làm sổ và sang tên. Vậy luật sư cho tôi hỏi. Miếng đất có giấy biên nhận hồ sơ đăng ký đó, tôi có thể mua được không? (đất không nằm trong qui hoạch, đất nằm trong diện ở lâu dài). Nếu được, thì tôi cần phải làm gì để ràng buộc người bán, để khi có sổ, tôi có thể gọi người bán tiếp tục làm theo thỏa thuận chuyển tên cho tôi? Xin cảm ơn Luật sư.

Xem thêm: Đất sổ đỏ 50 năm là gì? Cách chuyển từ đất 50 năm sang đất ở lâu dài?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Xem thêm: Có thể sử dụng hộ chiếu để tiến hành sang tên sổ đỏ hay không?

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Theo quy định trên, người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng các điều kiện trên.

Do đó, nếu người sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không thực hiện được thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bởi theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng, chứng thực. Nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ không công chứng được hợp đồng chuyển nhượng.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Trong trường hợp này, để đảm bảo việc mua bán quyền sử dụng đất diễn ra, bạn và chủ đất lập hợp đồng đặt cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, bạn sẽ giao cho chủ đất một số tiền cọc để đảm bảo thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi thửa đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời chủ đất có nghĩa vụ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn nếu không sẽ bị mất số tiền bằng tiền đặt cọc.

Hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản và không bắt buộc phải có công chứng. Sau khi chủ đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hai bên thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật.

Được đăng bởi:

Luật Dương Gia

Chuyên mục:

Tư vấn pháp luật