Mua bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê

1. Mua bán tài sản gắn liền với đất được nhà nước cho thuê:

Pháp luật hiện nay đã có những quy định về đất được nhà nước cho thuê. Căn cứ theo quy định tại Điều 3 của Luật đất đai năm 2013 có quy định, nhà nước cho thuê đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định trao quyền sử dụng đất cho một đối tượng nào đó khi có nhu cầu sử dụng thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật. Vì thế có thể hiểu, khi một đối tượng bất kỳ có nhu cầu sử dụng đất hợp pháp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoàn toàn có quyền ra quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng đó thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, trường hợp này sẽ được gọi là nhà nước trao quyền sử dụng đất (hay còn được gọi là đất được nhà nước cho thuê). Các bên hoàn toàn có quyền mua bán tài sản gắn liền với đất được nhà nước cho thuê nếu đáp ứng được các điều kiện sau:

Thứ nhất, bên bán khi muốn bán tài sản gắn liền với đất được nhà nước cho thuê thì phải đáp ứng được các điều kiện sau:

Căn cứ theo quy định tại Điều 175 của Luật đất đai đặt 2013 có quy định về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế và tổ chức sự nghiệp công lập khi sử dụng đất thuê theo hình thức trả tiền thuế đất hằng năm. Theo đó thì, các tổ chức kinh tế và các tổ chức sự nghiệp công lập được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất sẽ có quyền, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật đất đai năm 2013, và người mua tài sản được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp tục cho thuê đất phù hợp với mục đích đã được xác định từ trước. Theo đó thì để được phép bán tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất thuê của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải đáp ứng được các điều kiện sau:

– Tài sản gắn liền với đất thuê của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được tạo lập một cách hợp pháp phù hợp với quy định của pháp luật;

– Đã hoàn thành đầy đủ việc xây dựng phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết và quy hoạch dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và chấp thuận.

Khi thỏa mãn được các yếu tố trên thì người sử dụng đất hoàn toàn có quyền được phép bán tài sản gắn liền với đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê. 

Thứ hai, bên mua nếu muốn mua tài sản gắn liền với đất được nhà nước cho thuê thì cần phải đáp ứng được các điều kiện sau:

Căn cứ theo quy định tại Điều 189 của Luật đất đai năm 2013 có quy định, người mua tài sản gắn liền với đất thuê của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải đảm bảo được các điều kiện sau:

– Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực tài chính để tiếp tục thực hiện các dự án đầu tư;

– Phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư đó. Tức là, người mua được tự do lựa chọn ngành nghề đầu tư trong những ngành nghề kinh doanh mà pháp luật không cấm. Tuy nhiên các ngành nghề đầu tư kinh doanh đó phải phù hợp với dự án đầu tư và phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện kinh doanh nếu như đó được xác định là ngành nghề kinh doanh có điều kiện theo quy định của luật đầu tư, và phải bảo đảm duy trì đầy đủ điều kiện đầu tư kinh doanh trong suốt quá trình hoạt động kinh doanh;

– Không được vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với những trường hợp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư. Tức là, sau khi thực hiện việc mua tài sản gắn liền với đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất thì người mua tài sản sẽ có quyền được cơ quan nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể. 

Tóm lại, cần phải đáp ứng được đầy đủ các điều kiện nêu trên, thì các chủ thể sẽ hoàn toàn có quyền được phép mua bán tài sản gắn liền với đất thuê của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Thủ tục mua bán tài sản gắn liền với đất được nhà nước cho thuê: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trình tự và thủ tục mua bán tài sản gắn liền với đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê sẽ trải qua các giai đoạn sau:

Bước 1: Người có nhu cầu mua bán tài sản gắn liền với đất được thuê của nhà nước sẽ chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ để xin phép bán tài sản gắn liền với đất thuê. Thành phần hồ sơ để thực hiện thủ tục hành chính này sẽ được quy định cụ thể trong phần dưới đây. Hồ sơ là một trong những giai đoạn vô cùng quan trọng để thực hiện thủ tục mua bán tài sản gắn liền với đất thuê. Sau khi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ thì sẽ nộp hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất. Trong trường hợp xét thấy hồ sơ không đầy đủ và hợp lệ thì trong khoảng thời gian tối đa 03 ngày làm việc, văn phòng đăng ký đất đai sẽ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung và hoàn thiện theo quy định của pháp luật.

Bước 2: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm tra hồ sơ và thẩm định điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê. Trong thời gian 08 ngày làm việc được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Sở tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành hoạt động kiểm tra thực tế sử dụng đất đã thẩm tra hồ sơ, trong trường hợp xét thấy đầy đủ điều kiện được mua bán tài sản gắn liền với đất thuê theo như phân tích ở trên thì sẽ trình lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để ra quyết định. Trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc đầu tiên kể từ ngày nhận được đề nghị của Sở tài nguyên và môi trường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ra quyết định. Trong trường hợp phải bổ sung hồ sơ thì tối đa là 03 ngày làm việc, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo bổ sung hồ sơ cho các chủ thể nộp hồ sơ. Căn cứ vào nội dung của thông báo và văn bản thông báo kết quả thẩm định của Sở tài nguyên và môi trường, các bên làm thủ tục ký hợp đồng chuyển giao tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật. 

Bước 3: Xác định đơn giá thu tiền thuê đất theo quy định của pháp luật khi nhận được hồ sơ về xin bán tài sản gắn liền với đất thuê của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sở tài nguyên và môi trường sẽ luân chuyển hồ sơ và thực hiện việc xác định giá trị của thửa đất, gửi thông báo bằng văn bản đến cục thuế, thuê đơn vị tư vấn có chức năng lập chứng thư định giá để gửi lên hội đồng thẩm định giá đất, để xác định đơn giá thu tiền sử dụng đất trong trường hợp cần thiết.

Bước 4: Trong thời hạn 04 ngày làm việc được tính kể từ ngày nhận được thông báo xác định tiền thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là cơ quan thuế, Sở tài nguyên và môi trường cần phải kiểm tra và soạn thảo hợp đồng, thanh lý hợp đồng thuê đất. Trong thời hạn 01 ngày làm việc được tính kể từ ngày nhận được dự thảo hợp đồng và thanh lý hợp đồng từ các tổ chức sử dụng đất, Sở tài nguyên và môi trường sẽ ký hợp đồng chính thức và trả hợp đồng thuê đất cho các tổ chức. Tổ chức sử dụng đất cần phải nộp bổ sung thông báo xác định đơn giá thuê đất của cơ quan thuế. 

Bước 5: Trong thời gian 14 ngày làm việc được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra và thẩm định hồ sơ, nếu xét thấy đủ điều kiện thì sẽ trình Sở tài nguyên và môi trường ký giấy chứng nhận và đăng ký biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kí thông báo gửi cơ quan thuế và người sử dụng đất về vấn đề kê khai và nộp nghĩa vụ tài chính. Trong trường hợp thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính thì Sở tài nguyên và môi trường sẽ trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp.

3. Thành phần hồ sơ mua bán tài sản gắn liền với đất được nhà nước cho thuê: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, thành phần hồ sơ cần phải chuẩn bị trong quá trình mua bán tài sản gắn liền với đất thuê bao gồm các loại tài liệu sau:

– Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất theo mẫu do pháp luật quy định;

– Văn bản chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê và đăng ký biến động đất đai cùng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với;

– Trong trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì ngoài các giấy tờ nêu trên, các tổ chức còn phải nộp thêm bản trích đo địa chính thửa đất do văn phòng đăng ký đất đai hoặc các đơn vị có tư cách pháp nhân về đo đạc lập trên thực tế, sau đó được Sở tài nguyên và môi trường thẩm định.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.