Mua bán đất hộ gia đình khi có thành viên mất tích thế nào?

1. Điều kiện thực hiện mua bán đất cấp theo diện hộ gia đình:

Đất hộ gia đình là đất thuộc quyền sử dụng của những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Tại thời điểm Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hộ gia đình có ai thì những thành viên đó được quyền sử dụng đất. Khi Nhà nước giao đất theo diện hộ gia đình, tất cả các thành viên có tên trong hộ gia đình tại thời điểm Nhà nước giao đất sẽ được hưởng những phần bằng nhau (tức có quyền lợi ngang nhau) với miếng đất.

Nếu đất theo cá nhân thuộc quyền sử dụng của cá nhân mà Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì đất cấp theo diện hộ gia đình thuộc quyền sử dụng của tất cả các thành viên trong hộ. Khi thực hiện các vấn đề phát lý liên quan đến quyền sử dụng của miếng đất, tất cả các thành viên trong hộ đều có quyền quyết định ngang nhau.

Vậy khi thực hiện mua bán đất cấp theo diện hộ gia đình, người dân cần phải đảm bảo những điều kiện nào?

– Đất cấp theo diện hộ gia đình là đất cấp cho các thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm Nhà nước giao đất. Lúc này, tất cả các thành viên trong hộ đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau liên quan đến miếng đất. Ở đây ta hiểu là tính sở hữu và định đoạt. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 212 Bộ luật dân sự 2015, việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Ngay cả đối với tài sản là bất động sản, khi muốn thực hiện bất kỳ giao dịch dân sự nào liên quan đến miếng đất, đều phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình.

– Mua bán đất hộ gia đình phải có sự thống nhất thỏa thuận của tất cả các thành viên. Điều kiện về các chủ thể thỏa thuận này phải là  người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Điều kiện về chủ thể tiến hành này giúp đảm bảo tính pháp lý cho giao dịch dân sự liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trên đây là những điều kiện mà các cá nhân cần đảm bảo khi thực hiện hoạt động mua bán (chuyển nhượng) đất đai theo diện hộ gia đình. Quy định về điều kiện thực hiện giao dịch này giúp đảm bảo một cách toàn diện quyền và lợi ích hợp pháp của người dân (những chủ thể có quyền và nghĩa vụ liên quan đến miếng đất). Đồng thời, đây cũng được xem là cơ sở nền tảng, nhằm hạn chế đến mức tối đa những rủi ro, mâu thuẫn có thể xảy ra trong quá trình thực hiện quyền sử dụng đất của người dân.

2. Những khó khăn trong việc mua bán đất cấp theo diện hộ gia đình:

Đất đai là một loại tài sản, mà theo đó, Nhà nước sẽ cấp quyền sử dụng cho người dân. Khi được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ thực hiện các hoạt động pháp lý liên quan đến đất đai, bao gồm các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Nếu Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, thì chủ thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được toàn quyền thực hiện các giao dịch pháp lý liên quan đến miếng đất, mà không cần phải thông qua, hai cần có sự nhất trí, thỏa thuận của bất kỳ đối tượng, chủ thể khác nào. Nhưng đối với đất đai cấp theo diện hộ gia đình lại khác. Khi Nhà nước cấp đất cho hộ gia đình, tất cả các thành viên trong hộ tại thời điểm Nhà nước giao đất đều có quyền quyết định liên quan đến vấn đề sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Các chủ thể này sẽ có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với miếng đất được Nhà nước cấp theo diện hộ gia đình. Lúc này, khi thực hiện bất kỳ các vấn đề nào liên quan đến miếng đất, đều phải có sự thống nhất, thỏa thuận của tất cả các thành viên. Đây chính là khó khăn lớn nhất trong việc mua bán đất theo diện hộ gia đình.

Một khó khăn nữa mà người dân thường gặp phải trong việc sử dụng đất đai cấp cho hộ gia đình, là có thành viên trong hộ bị mất tích. Như đã phân tích, đất theo hộ gia đình thuộc quyền sử dụng của tất cả các thành viên trong hộ; ai cũng có quyền sử dụng ngang nhau. Nếu không có sự thỏa thuận, thống nhất chung nhất, các thành viên trong hộ sẽ không thể thực hiện mua bán đất. Xét trong trường hợp thành viên trong hộ gia đình mất tích, lúc này, khi muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sẽ không có sự thống nhất, thỏa thuận của cá nhân bị mất tích này. Mà người này còn sống, nên quyền lợi về sử dụng đất vẫn được đảm bảo. Do đó, khi không biết chủ thể này ở đâu, không có chữ ký xác thực của cá nhân trong hộ gia đình bị mất tích, các thành viên còn lại trong hộ gia đình sẽ không thể thực hiện mua bán đất.

Đây là những khó khăn lớn nhất trong việc sử dụng và thực hiện các hoạt động pháp lý khác liên quan đến đất cấp theo diện hộ gia đình. Những khó khăn này gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân có quyền sử dụng đất. Đồng thời, nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai của cơ quan chức năng có thẩm quyền.

3. Mua bán đất hộ gia đình khi có thành viên mất tích thế nào?

Hiện nay, vướng mắc trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến đất hộ gia đình khi có thành viên mất tích được đề cấp khá nhiều trong thực tiễn đời sống. Vậy khi muốn mua bán đất hộ gia đình, mà thành viên trong hộ mất tích thì được giải quyết như thế nào?

Theo quy định tại Điều 68 Bộ luật dân sự 2015, khi một người biệt tích 02 năm liền trở lên, mặc dù đã áp dụng đầy đủ các biện pháp thông báo, tìm kiếm theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự nhưng vẫn không có tin tức xác thực về việc người đó còn sống hay đã chết thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan, Tòa án có thể tuyên bố người đó mất tích. Như vậy, một cá nhân được xác định là mất tích hay không phải có quyết định của phía bên Tòa án.

Pháp luật Việt Nam cũng quy định rất rõ về việc giải quyết tài sản của người mất tích. Đối với cá nhân trong hộ gia đình mất tích, thì quyền sử dụng đất của chủ thể này (phần đất mà họ được hưởng) sẽ do các chủ sở hữu chung còn lại (các thành viên khác trong hộ gia đình) quản lý (theo quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 65 Bộ luật dân sự 2015). Như vậy, Bộ luật dân sự 2015 quy định rất rõ, đối với một người bị tuyên bố là mất tích, thì phần tài sản chung của họ sẽ do các chủ sở hữu còn lại quản lý.  Do đó, các chủ sở hữu tài sản khác chỉ có quyền quản lý với phần tài sản của người mất tích, chứ không được tự ý định đoạt đến giá trị của tài sản (Bởi phần tài sản này vẫn thuộc quyền sử dụng, sở hữu của người bị mất tích).

Vậy nên, để trả lời cho câu hỏi mua bán đất hộ gia đình khi có thành viên mất tích thế nào, thì khi một (hoặc một số) thành viên của hộ gia đình mất tích, các thành viên còn lại trong hộ gia đình không được tự ý thực hiện mua bán đất đai hộ gia đình (bởi không có sự thống nhất, thỏa thuận toàn diện của tất cả các thành viên trong hộ). Lúc này, nếu các thành viên còn lại trong hộ gia đình muốn thực hiện các vấn đề liên quan đến mua bán đất theo hộ gia đình, thì phải có tuyên bố của Tòa án về việc cá nhân vắng mặt đã chết. Bởi theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 71 Bộ luật dân sự 2015, sau 3 năm, kể từ ngày quyết định tuyên bố mất tích của Tòa án có hiệu lực pháp luật mà vẫn không có tin tức xác thực là còn sống, người có quyền, lợi ích liên quan có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định tuyên bố một người là đã chết. Khi chủ thể mất tích được Tòa tuyên bố là mất tích, các thành viên trong gia đình sẽ tiến hành khai nhận di sản thừa kế. Lúc này, các chủ thể được hưởng di sản thừa kế mà đối tượng này để lại sẽ thay họ thực hiện sử dụng, định đoạt mua bán với đất cấp theo diện hộ gia đình.

Có thể thấy, Nhà nước đã quy định khá chặt chẽ, rõ ràng về vấn đề định đoạt tài sản là đất theo diện hộ gia đình khi một hoặc một số thành viên của hộ mất tích. Quy định mà Nhà nước đưa ra mang tính áp dụng chung nhất, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các cá nhân với phần tài sản của mình (trong khối tài sản chung). Đây chính là biểu hiện rõ nhất của tính công bằng của pháp luật Việt Nam.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết: Bộ luật dân sự 2015.