Mua bán đất bằng giấy viết tay, không làm được sổ đỏ giải quyết thế nào? Yêu cầu đối với thủ tục mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Mua bán đất bằng giấy viết tay, không làm được sổ đỏ giải quyết thế nào? Yêu cầu đối với thủ tục mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Thưa luật sự, tôi muốn trình bày với luật sư một chuyện là: Năm 2007 tôi mua một miếng đất 45 mét vuông , nhưng do hồi đó ở nơi tôi mua đất là nông thôn nên 45 mét vuông không được cắt (cấp)sổ đỏ,hồi đó tôi cũng chỉ nghĩ mua ở tạm nên ko để ý đến chuyện đó . Nhưng đến nay , nơi tôi mua miếng đất ấy đã lên thành phố và đất 45 mét vuông có thể cắt(cấp) sổ đỏ. Nhưng bây giờ người bán đất không chịu cắt sổ đỏ và muốn đòi lại . Tôi có giấy mua bán đất đàng hoàng do người bán đất và con gái người bán đất kí khi mua năm 2007 . Vậy bây giờ người đó không chịu cắt sổ đỏ cho tôi thì tôi phải làm sao, tôi có thể làm gì để được cắt sổ đỏ. Tôi mong luật sư sớm trả lời Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
Đầu tiên, căn cứ vào Điều 127 “Luật đất đai 2013” quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
“1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất….”
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và người chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực. Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã vi phạm điều kiện về mặt hình thức căn cứ vào Điều 122 Bộ luật dân sự 2005:
“Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.”
>>> Luật sư tư vấn pháp
Như vậy, nếu xảy ra tranh chấp thì Toà án sẽ yêu cầu bạn và người bán cùng làm lại các thủ tục theo đúng quy định về hình thức của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nếu một trong hai bên cố tình không làm lại các thủ tục đó thì tòa án mới tuyên bố giao dịch này vô hiệu và bên cố tình không làm lại các thủ tục đó là bên có lỗi.
Khi hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu thì hậu quả pháp lý như sau. Căn cứ vào Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 quy định:
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”
Như vậy, để được cấp sổ đỏ, bạn và người bán phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán viết tay. Nếu người bán cố tình không hợp tác thì bạn có thể kiện ra tòa án. Khi đó, do hơp đồng vi phạm về hình thức nên tòa án sẽ yêu cầu hai bên phải thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng để tuân thủ đúng yêu cầu về hình thức của hợp đồng. Nếu người bán cố tình không thực hiện thì tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Khi đó, hai bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
