Mua bán đất bằng giấy tờ viết tay có sang tên được không? Quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Mua bán đất bằng giấy tờ viết tay có sang tên được không? Quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào! Ban tư vấn cho em hỏi, em mua lại 100m2 đất bằng giấy viết tay nhưng mảnh đất này của chủ trước mua lại (gọi tắt là A). A mua lại có giấy tờ mua bán hai bên có công chứng hẳn hoi và A không ra sổ riêng mà bán lại cho B bằng giấy viết tay. Em mua lại của B cũng bằng giấy viết tay, thế thì cho em xin hỏi: Riêng em sau này có làm thủ tục cấp sổ riêng được không và có bị thiệt hại gì không? Cám ơn ban luật sư, em mong được sự hồi âm sớm nhất.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Giải quyết vấn đề:
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể, Điều 167, Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định:
– Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp các hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Trong tình huống của bạn có ba quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định như sau:
– A mua lại quyền sử dụng đất từ chủ đất cũ có công chứng là đảm bảo về mặt hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
– A chưa làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đó A chưa có quyền thực hiện quyền chuyển nhượng cho B, do đó hợp đồng chuyển nhượng giữa A và B và của B cho bạn đều không có giá trị pháp lý.
>>> Luật sư tư vấn mua bán đất bằng giấy tờ viết tay có sang tên được không: 1900.6568
Như vậy, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn là vô hiệu về hình thức theo quy định của Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:
"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường."
Do đó, bạn sẽ trả lại tài sản cho bên bán và bên bán thanh toán lại tiền cho bạn.
Nếu bạn muốn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp thì bạn phải tìm được người chủ cũ – là người đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, yêu cầu họ ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng/chứng thực thì từ đó bạn có căn cứ để đăng ký sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo đó, để bản thân bạn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hình thức hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn phải đảm bảo điều kiện về công chứng hoặc chứng thực đã nêu trên, cụ thể cần thực hiện như sau:
– A thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mình và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực với B;
– B thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mình và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực với bạn.
