Thủ tục sang tên sổ đỏ khi mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay

Cơ sở pháp lý

Luật đất đai 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Nghị định 01/2017/NĐ-CP

Giải quyết vấn đề

Vấn đề chuyển nhượng đất đai , nhà ở luôn được đề cập rất nhiều trong đời sống hiện tại. Trong hệ thống pháp luật Việt Nam việc thay đổi người sử dụng và người sở hữu nhà ở được quy định rất chặt chẽ. Vì đây là tài sản có giá trị lớn và ảnh hưởng đến cuộc sống nên muốn chuyển nhượng sang tên cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của luật, trong đó điểm đáng lưu ý nhất đó là hợp đồng chuyển nhượng phải có công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên trên thực tế, do điều kiện khách quan hoặc sự thiếu hiểu biết về pháp luật nên có nhiều giao dịch mua bán đất đai nhà ở chỉ là giấy tờ viết tay. Vậy nếu như tham gia vào giao dịch mua bán có đối tượng là nhà ở đất đai bằng giấy tờ viết tay có thể được công nhận hay không?

Mua bán đất đai, nhà ở nó được hình thành khi các bên cùng thỏa thuận và ký tên trên một văn bản dạng giấy mà không có công chứng hoặc chứng thực, văn bản này có thể có người làm chứng, đồng thời người làm chứng cũng ký xác nhận vào văn bản làm chứng cho cuộc mua bán đất này.

Thứ nhất, Về điều kiện chuyển nhượng đất đai, nhà ở theo quy định của pháp luật

Trước khi tìm hiểu quy định của pháp luật về trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay có sang tên được không thì cần phải xem xét đến điều kiện để thửa đất được tham gia giao dịch mua bán.Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013  thì khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau thì bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho. Nếu không công chứng, chứng thực thì việc chuyển nhượng, tặng cho bị vô hiệu (không có hiệu lực) và không có đủ thành phần hồ sơ đăng ký biến động (không có đủ giấy tờ trong hồ sơ sang tên Sổ đỏ).

Như vậy,  khi mua bán đất  là đất phải đáp ứng được các yêu cầu tại quy định trên, nếu không đáp ứng được một trong số các điều kiện thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cũng không thể thực hiện được. Tuy nhiên tùy vào từng thời điểm quy định này cũng có một số khác biệt trong quá trình áp dụng, cụ thể như sau

Chuyển nhượng, tặng cho nhà đất bằng giấy tờ viết tay trước ngày 01/7/2014

Trường hợp 1: Nếu  mua bán đất bằng giấy tờ viết tay và hiện đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì áp dụng Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.”

Theo đó, người nhận chuyển nhượng trước ngày 01/07/2014 nếu có một trong các loại giấy tờ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán đất đai hợp pháp (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình.

Trường hợp 2: Nếu mảnh đất từ trước đến nay chưa có sổ đỏ và có giấy tờ mua bán đất viết tay thì áp dụng Khoản 54, Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP:

1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật: 

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008; 

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này; 

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Căn cứ khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, các trường hợp đang sử dụng đất sau mà chưa được cấp giấy chứng nhận thì được cấp giấy chứng nhận theo thủ tục cấp lần đầu mà không công chứng hoặc chứng thực và nộp hồ sơ sang tên gồm:

– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008.

– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

– Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.

Như vậy, trong những trường hợp trên vì chưa có giấy chứng nhận nên được cấp giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện.

Thứ hai, về việc chuyển nhượng từ ngày 01/07/2014:

Theo quy định của pháp luật từ 01/7/2014, theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho đất hoặc cả nhà và đất phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở khi mua bán bằng giấy tờ viết tay

Nếu như thuộc vào trường hợp đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải thực hiện theo quy định như sau:

Được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Bước 1: người nhận chuyển quyền nộp 01 bộ hồ sơ để thực hiện thủ tục đến Văn phòng đăng ký đất đai

Người sử dụng đất cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nếu có.

– Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

+ Có nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất: Giấy phép xây dựng

+ Rừng, cây lâu năm: Hợp đồng giấy tờ mua bán cho tặng, chứng từ chứng minh sở hữu.

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa về tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

-Thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền;

-Niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền;

-Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương trong 03 số liên tiếp (chi phí do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận trả).

Bước 3: sau 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền hủy Giấy chứng nhận đã cấp và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trên đây là thủ tục sang tên Sổ đỏ khi mua bán nhà đất bằng giấy viết tay. Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng, tặng cho đất từ ngày 01/7/2014 đến nay mà chưa sang tên thì các bên nên thực hiện thủ tục sang tên theo các bước như: Công chứng hoặc chứng thực, kê khai thuế, lệ phí và nộp hồ sơ sang tên.