Mẫu hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Mẫu hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

…, ngày … tháng … năm …

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Căn cứ theo quy định của pháp luật về dân sự cũng như nhu cầu của các bên. Hôm nay, ngày … tháng …  năm …, tại …, chúng tôi gồm có:

BÊN NHẬN ĐẶT CỌC (SAU ĐÂY GỌI TẮT LÀ BÊN A):

Ông/Bà: …

Sinh ngày: …

Căn cước công dân số: …

Cấp ngày: … / … / … Cấp tại: …

Số điện thoại liên hệ: …

Địa chỉ thường trú: …

BÊN ĐẶT CỌC (SAU ĐÂY GỌI TẮT LÀ BÊN B):

Ông/Bà: …

Sinh ngày: …

Căn cước công dân số: …

Cấp ngày: … / … / … Cấp tại: …

Số điện thoại liên hệ: …

Địa chỉ thường trú: …    

Chúng tôi tự nguyện cùng nhau lập và ký bản hợp đồng này để thực hiện việc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất, với những điều khoản đã được hai bên bàn bạc và thoả thuận như sau:

ĐIỀU 1: ĐỐI TƯỢNG HỢP ĐỒNG

Bằng hợp đồng này Bên B đồng ý đặt cọc, Bên A đồng ý nhận đặt cọc để bảo đảm giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa chỉ: …

– Thửa đất số: …

– Tờ bản đồ số: …

– Diện tích: … m2 (… mét vuông)

– Hình thức sử dụng:

+ Riêng: … m2 (… mét vuông)

+ Chung: … m2 (… mét vuông)

ĐIỀU 2: GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG, PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN, XỬ LÝ TIỀN ĐẶT CỌC

2.1. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nói trên hai bên thoả thuận là … đồng (bằng chữ … đồng) trả bằng tiền nhà nước Việt Nam hiện hành.

2.2. Phương thức thanh toán:

Thanh toán từ … / … / …  đến … / … / … 

Thanh toán thành: … lần

Thanh toán theo … tháng / năm

Thanh toán thông qua phương thức: tiền mặt (hoặc chuyển khoản).

Tại số tài khoản ngân hàng: …

Tên chủ tài khoản ngân hàng: …

Thuộc chi nhánh: …

2.3. Xử lý tiền đặt cọc:

a/ Nếu sau khi ký hợp đồng này Bên A không chuyển nhượng tài sản nêu tại Điều 1 Hợp đồng này cho Bên B nữa hoặc vi phạm hợp đồng dẫn tới trường hợp Bên B được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 5 Hợp đồng này thì Bên A phải trả lại cho Bên B số tiền đặt cọc đã nhận và chịu phạt một khoản là … đồng (bằng chữ: … đồng).

b/ Nếu sau khi ký hợp đồng này Bên B không nhận chuyển nhượng tài sản nêu tại Điều 1 Hợp đồng này hoặc vi phạm hợp đồng dẫn tới trường hợp Bên A được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 5 Hợp đồng này thì Bên B sẽ mất số tiền đặt cọc đã giao.

ĐIỀU 3: VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

3.1. Bên A có nghĩa vụ giao thửa đất và tài sản gắn liền với đất đúng như hiện trạng nói trên cùng toàn bộ bản chính giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho Bên B vào thời điểm …

3.2. Sau khi hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xác nhận của cơ quan công chứng, Bên … có nghĩa vụ thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất  tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của Pháp luật.

ĐIỀU 4: TRÁCH NHIỆM NỘP THUẾ, LỆ PHÍ, TIẾN HÀNH CÁC THỦ TỤC CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG

4.1. Thuế, lệ phí, phí công chứng liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất do Bên … chịu trách nhiệm nộp.

4.2. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại cơ quan công chứng, Bên … có nghĩa vụ liên hệ với Cơ quan thuế để làm thủ tục nộp thuế theo quy định.

4.3. Bên … Có trách nhiệm liên hệ với cơ quan công chứng và tiến hành các thủ tục để hai bên có thể ký kết đồng chuyển nhượng chính thức tại cơ quan công chứng trước ngày …, thời gian và địa điểm cụ thể Bên … sẽ thông báo cho Bên … biết trước … ngày. Tại thời điểm ký hợp đồng này Bên … đã cung cấp cho Bên … đầy đủ bản sao các giấy tờ thuộc về trách nhiệm của Bên … để Bên … làm thủ tục với cơ quan công chứng, khi ký hợp đồng Bên … sẽ xuất trình bản chính.

ĐIỀU 5: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

Nếu một bên phát hiện phía bên kia có hành vi vi phạm hợp đồng và có căn cứ về việc vi phạm đó thì phải thông báo bằng văn bản cho bên có hành vi vi phạm biết và yêu cầu khắc phục các vi phạm đó, trong thời hạn … ngày kể từ ngày nhận được thông báo mà bên có hành vi vi phạm không khắc phục toàn bộ các vi phạm thì bên có quyền lợi bị vi phạm có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, bên vi phạm hợp đồng phải chịu trách nhiệm theo quy định tại Điều 2 Hợp đồng này.

ĐIỀU 6: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

6.1. Bên A chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

a/ Những thông tin về nhân thân, về thửa đất và tài sản gắn liền với đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

b/ Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật;

c/ Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:

–  Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nói trên thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của Bên A, không có tranh chấp khiếu kiện, không vi phạm quy hoạch;

– Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không bị ràng buộc dưới bất cứ hình thức nào bởi các việc: Thế chấp, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn hoặc kê khai làm vốn của doanh nghiệp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

– Không bị ràng buộc bởi bất cứ một quyết định nào của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hạn chế quyền của chủ sử dụng đất.

d/ Việc giao kết hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

e/ Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong hợp đồng này;

6.2. Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

a/ Những thông tin về nhân thân đã ghi trong hợp đồng này là đúng sự thật;

b/ Bên B đã tự xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất và tài sản gắn liền với đất đã nêu trong Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

c/ Việc giao kết hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

d/ Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong hợp đồng này;

ĐIỀU 7: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

7.1. Hai bên công nhận đã hiểu rõ những quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết hợp đồng này.

7.2. Hai Bên tự đọc lại, nghe đọc lại nguyên văn bản hợp đồng này, cùng chấp thuận toàn bộ các điều khoản của hợp đồng và không có điều gì vướng mắc. Hai Bên cùng ký tên dưới đây để làm bằng chứng.

BÊN NHẬN ĐẶT CỌC (BÊN A)	BÊN ĐẶT CỌC (BÊN B)
(kí và ghi rõ họ tên)	(kí và ghi rõ họ tên)

2. Một số nội dung cơ bản của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 

Nhìn chung thì một hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bao gồm những nội dung cơ bản sau đây:

– Thông tin cơ bản của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc, bao gồm tên, ngày tháng năm sinh, nơi ở hiện tại, số điện thoại liên hệ và giấy tờ tùy thân ví dụ như căn cước công dân, chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu còn giá trị pháp lý; 

– Địa điểm và thời gian mà các bên tiến hành ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Thông tin của các thành viên trong gia đình ví dụ như, thông tin của vợ hoặc chồng, cha mẹ hoặc anh chị em đang chung sống và đứng tên trên cung bất động sản đó; 

– Số tiền đặt cọc mà các bên thỏa thuận với nhau, thời gian nhận tiền đặt cọc cũng như thời gian thực hiện các nghĩa vụ của đôi bên; 

– Quyền và nghĩa vụ của các bên theo như thỏa thuận phù hợp với ý chí của hai bên và không trái với quy định của pháp luật cũng như không đi ngược với đạo đức xã hội; 

– Đối tượng của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như, vị trí thửa đất, số ô số thửa, diện tích thửa đất, tình trạng hiện tại của đối tượng … 

– Điều khoản về giải quyết tranh chấp, điều khoản cam kết cuối cùng và những thỏa thuận khác phù hợp với quy định của pháp luật. Ngoài ra thì nếu có người làm chứng, thì người làm chứng sẽ ký và ghi rõ họ tên vào cuối hợp đồng đặt cọc cùng với chữ ký của bên A và bên B.

3. Một số vấn đề liên quan đến công chứng hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 

Thứ nhất, hợp đồng đặt cọc là thỏa thuận giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc nhằm hướng đến giao kết thực hiện hợp đồng. Như vậy bên đặt cọc phải dùng tài sản đặt cọc là cơ sở thực hiện cam kết của mình. Tuy nhiên bên nhận đặt cọc có bắt buộc phải là chủ thể có đủ khả năng giao kết và thực hiện hợp đồng thông qua việc chứng minh quyền sở hữu tài sản là đối tượng của nghĩa vụ hay không? Vấn đề này được thể hiện qua ví dụ sau: A đặt cọc cho B số tiền 500 triệu đồng để đảm bảo B bán mảnh đất thuộc sở hữu của mình cho A. Sau khi hợp đồng đặt cọc được giao kết, A dùng hợp đồng này để giao kết tiếp hợp đồng đặt cọc với C. Theo đó, C đặt cọc cho A số tiền là 800 triệu để đảm bảo việc A sẽ bán cho C mảnh đất mà A sẽ mua của B. Như vậy tại thời điểm xác lập hợp đồng với C thì A chưa có giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu mảnh đất nêu trên.

Thứ hai, căn cứ theo quy định của bộ luật dân sự hiện hành thì đặt cọc là thỏa thuận giữa các bên nhằm đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên trong thực tiễn có một số yêu cầu công chứng hợp đồng đặt cọc được đặt ra dưới dạng bên đặt cọc giao tài sản để đảm bảo cho bên nhận cọc sẽ giao kết và thực hiện hợp đồng với một chủ thể thứ ba khác do bên đặt cọc chỉ định, ví dụ như sau: Ông A và ông B Đến văn phòng công chứng để yêu cầu công chứng hợp đồng đặt cọc. Theo đó ông A đặt cọc cho ông B số tiền 500 triệu để đảm bảo rằng ông B sẽ bán mảnh đất thuộc sở hữu của mình với giá 2 tỷ cho một chủ thể khác do ông A chỉ định. Và xuất phát từ yêu cầu công chứng nên trong thực tiễn hoạt động công chứng thì sẽ có nhiều hướng giải quyết khác nhau đối với những vụ việc nêu trên dẫn đến những cách hiểu không thống nhất và đồng bộ.

4. Một số lưu ý khi thực hiện hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 

Thứ nhất, cần chuẩn bị những loại giấy tờ cần thiết cho việc đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như phải kiểm tra kỹ về nội dung và thông tin của mảnh đất là đối tượng trong hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, bởi hiện nay thì xuất hiện rất nhiều những mảnh đất có giấy tờ giả khiến cho người mua bị thiệt hại một cách nặng nề, vì thế khi có nhu cầu mua bán và đặt cọc thì phải hết sức cẩn thận về vấn đề này để đảm bảo tài sản của mình là tài sản hợp pháp trong tương lai.

Thứ hai, khi tiến hành hợp đồng đặt cọc thì phải kiểm tra đầy đủ và chính xác thông tin cá nhân của mình cũng như thông tin cá nhân của người nhận đặt cọc ví dụ như: họ và tên, căn cước công dân, nơi ở hiện tại và số điện thoại liên hệ … xem có khớp với thực tế và đó có phải là giấy tờ giả hay không, bởi vì đây là những thông tin quan trọng trong hợp đồng đặt cọc vì thế nó đòi hỏi mức chính xác tuyệt đối để đảm bảo hợp đồng có giá trị pháp lý không có yếu tố lừa dối và ép buộc, tạo điều kiện thuận lợi khi xảy ra tranh chấp và mâu thuẫn giữa các bên.

Thứ ba, mảnh đất được đưa ra là đối tượng của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là mảnh đất hợp pháp và không có tranh chấp, có giấy chứng nhận và có quyền sở hữu rõ ràng. Khi tiến hành chuyển nhượng và đặt cọc thì phải có đầy đủ sự hiện diện của những người sở hữu mảnh đất này, nếu không thì cần phải cảnh giác và đặt ra những câu hỏi xem xét thật kỹ lưỡng trước khi tiến hành đặt cọc để tránh những rủi ro không đáng có.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Bộ luật Dân sự năm 2015.