Vào năm 2010, tôi cùng chồng đã vay của anh A 270 triệu với hợp đồng thế chấp một miếng đất trị giá lúc đó lên tới 350 triệu. Giờ miếng đất này sẽ được xử lý như thế nào?
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi có vấn đề như sau rất mong được giúp đỡ: Vào năm 2010, tôi cùng chồng đã vay của anh A 270 triệu với hợp đồng thế chấp một miếng đất trị giá lúc đó lên tới 350 triệu (đã giao bìa) và đồng ý trả lãi với giá trị 3%/tháng.
Nhưng sau này làm ăn thua lỗ, tới năm 2012 tôi không còn khả năng trả lãi vì lãi quá cao và đã nợ lãi 10 tháng = 80 triệu.Tôi đã gọi điện đề nghị A lấy đất nhưng A không đồng ý. Trong lúc chờ đợi, anh A có gọi điện và yêu cầu vợ chồng tôi xuống nhà có việc, nhưng lúc đó tôi ốm nên chưa xuống được. Vợ chồng A liền buộc chồng tôi kí giấy nợ mới với tổng giá trị lên tới 350 triệu (270 triệu tiền gốc và 80 triệu tiền lãi) và không đồng ý lấy đất. Vì trong thế yếu, chồng tôi đã kí vào giấy nợ 350 triệu và thế chấp thêm một miếng đất đứng sở hữu của tôi (lúc đó tôi không hề biết và cũng không hề giao bìa). Đến gần đây,khi tôi làm ăn trì trệ, thua lỗ liên miên thì vợ chồng A thường xuyên lên nhà tôi đập phá đòi nợ. Chồng tôi cũng không hề cho tôi biết, khi tòa gọi lên thì tôi mới bất ngờ vì miếng đất đó tôi đã vay và thế chấp ngân hàng, gần đây tôi đã bán để trả nợ ngân hàng và người bạn (đang trong quá trình làm bìa). Các tài sản khác của tôi đều đang vay và thế chấp ngân hàng, tôi cũng đã thương lượng với ông A nhưng không đạt được thỏa thuận. Ông A đã giấu tờ giấy nợ cũ với chữ kí của 2 vợ chồng tôi và không giao cho tòa, chỉ giao giấy nợ mới. Bây giờ tất cả khoản vay của tôi ở ngân hàng đều là nợ xấu có khả năng sẽ bị tịch thu tài sản, tôi cũng đang mong chờ bán được đất để trả bớt cho ngân hàng và trả các khoản nợ khác. Tòa gọi tôi lên, mặc dù tôi có thiện chí trả nợ với ông A rằng tiền gốc 270 triệu ở hợp đồng cũ sẽ tính theo lãi ngân hàng (10 tháng tôi không trả lãi) trừ ra bìa đất thế chấp đó còn bao nhiêu tôi sẽ trả dần. Ông A không đồng ý và dọa sẽ yêu cầu tòa gây áp lực để tôi không bán được đất để trả nợ và ông bảo tôi phải trả 350 triệu tiền hợp đồng mới + lãi mới. Tôi và gia đình đang rất hoang mang không biết làm gì. Mong Quý luật sư có thể giúp đỡ, tôi mong muốn trả cho A bìa đất đã thế chấp vì tôi cũng không còn tài sản nào nữa. Vì thị trường bất động sản đóng băng nên giá đất chỉ còn khoảng 300 triệu. Hãy giúp tôi!!!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Thứ nhất, chúng tôi xác định việc thế chấp mảnh đất trị giá 350 triệu đồng (tài sản chung của vợ chồng bạn) là giao dịch bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của bạn đối với anh A. Thứ hai, giấy vay nợ mới giá trị 350 triệu mà A bắt chồng bạn viết là nợ không có bảo đảm vì mảnh đất sau thuộc quyền sử dụng của bạn, là tài sản riêng của bạn nên chồng bạn không có quyền định đoạt mảnh đất đấy, vì thế giao dịch thế chấp đối với mảnh đất thứ hai đứng tên bạn là giao dịch vô hiệu.
Điều 355 Bộ luật Dân sự quy định về việc xử lý tài sản thế chấp như sau:
“Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này”.
Điều 336: Xử lý tài sản cầm cố.
“Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thỏa thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức do các bên đã thỏa thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận cầm cố được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản cầm cố”..
Như vậy, theo điều 336 Bộ luật Dân sự, nếu hai bên không thoả thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp thì tài sản đó sẽ được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Việc ông A cứ yêu cầu vợ chồng bạn phải trả tiền là không đúng với quy định của Bộ luật Dân sự.
Hơn nữa, trong trường hợp này, chúng tôi xác định việc cho vay tiền với lãi suất 3%/tháng đã vi phạm quy định của pháp luật Dân sự về cho vay lãi. Điều 476 “Bộ luật dân sự 2015” quy định như sau:
“Lãi suất vay do các bên thỏa thuận nhưng không được vượt quá 150% của lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố đối với loại cho vay tương ứng”.
Như vậy, theo quy định trên của Bộ luật dân sự thì nếu lãi suất cho vay vượt quá 150% lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố đối với loại cho vay tương ứng thì gọi là “cho vay nặng lãi”. Khi có tranh chấp xảy ra thì pháp luật không bảo vệ quyền lợi của bên cho vay đối với phần lãi suất vượt quá 150% lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước.
Trở lại với vụ việc thực tế của gia đình bạn, nếu đưa ra Toà án giải quyết, thông thường hướng giải quyết của Toà như sau:
Trước hết, xác định các nghĩa vụ trả nợ của bạn (với A, với ngân hàng) xem đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ hay chưa? Nếu chưa đến hạn thực hiện nghĩa vụ thì không có quyền xử lý tài sản thế chấp của bạn. Nếu một trong các nghĩa vụ trên đã đến hạn thì tài sản của bạn sẽ được đem ra xử lý để trả cho các chủ nợ.
Việc thanh toán nợ trước hết sẽ ưu tiên nợ có bảo đảm, sau đó tới các khoản lãi và các khoản bồi thường thiệt hại (nếu có). Như chúng tôi đã xác định ở trên, mảnh đất đứng tên bạn và những tài sản khác là tài sản thế chấp để bạn vay ngân hàng. Còn tài sản thế chấp để bạn vay tiền của A chỉ là mảnh đất của hai vợ chồng bạn. Tuy nhiên, A đã giấu giấy nợ cũ và chỉ giao ra giấy nợ mới, vì thế nếu trong trường hợp trong giấy nợ mới không có thoả thuận về việc 270 triệu trước đó là nợ có thế chấp thì không có căn cứ để chứng tỏ vợ chồng bạn đã thế chấp mảnh đất giá trị 350 triệu để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
>>> Luật sư
Do vậy, để giải quyết nợ của bạn đối với A, Toà sẽ giao cho A mảnh đất giá trị 350 triệu để bán đấu giá. Giá trị bán đấu giá sau khi trừ đi cho phí bảo quản, chi phí thực hiện việc bán đấu giá sẽ được trả cho A đúng với khoản nợ mà gia đình bạn đã nợ A. Tất nhiên, phần lãi vượt quá 150% lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước sẽ không được giải quyết. Và theo tính toán sơ bộ thì số tiền cả gốc lẫn lãi mà bạn phải trả nằm trong khoảng 300 triệu đồng, cũng chính bằng giá trị mảnh đất bạn đã thế chấp tại thời điểm hiện tại.
