Luật sư tư vấn về việc chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê. Chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn đối với trường hợp mua bán nhà ở đang cho thuê.
Luật sư tư vấn về việc chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê. Chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn đối với trường hợp mua bán nhà ở đang cho thuê.
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào Luật sư! Tôi có thuê một căn nhà có hợp đồng 01 năm, ký từ ngày 26/03/2017. Đến nay 08/2017 Chủ nhà thông báo đã đổi Chủ mới và sẽ cho tôi tiếp tục ở cho đến hết hạn hợp đồng (yêu cầu tôi ký tiếp hợp đồng với chủ nhà mới với thời hạn còn lại của hợp đồng cũ đã ký) điều này có hợp lệ hay không? Tôi có được quyền hưởng mức bồi thường 02 tháng tiền cọc như đã quy định trong hợp đồng cũ không?. Và trong trường hợp này, nếu tôi trả phòng và không tiếp tục thuê nữa thì có được nhận lại tiền cọc nhà hay không?. Trên đây là thắc mắc của tôi, Kính nhờ Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Căn cứ pháp lý
2. Giải quyết vấn đề
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Căn cứ theo quy định tại Điều 422 Bộ luật dân sự 2015 quy định chấm dứt hợp đồng như sau:
"Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1. Hợp đồng đã được hoàn thành;
2. Theo thỏa thuận của các bên;
3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
4. Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;
5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;
6. Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này;
7. Trường hợp khác do luật quy định."
Theo quy định của khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2014 thì việc bán nhà ở đang cho thuê, chủ sở hữu không cần phải được sự đồng ý của bên đang thuê nhưng được bên cho thuê thông báo bằng văn bản về các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên thuê tính đến thời giẩm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê; trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời gian 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo mà bên thuê không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán cho người khác, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 133 Luật Nhà ở 2014 quy định:
"Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác."
Như vậy, trong trường hợp hợp đồng thuê nhà ở vẫn còn hiệu lực giữa bên thuê và bên cho thuê thì khi được cấp Giấy chứng nhận, bên cho thuê (chủ sở hữu) vẫn phải cho bên thuê nhà theo hợp đồng đến hết thời hạn, trừ trường hợp có sự vi phạm hợp đồng dẫn đến hợp đồng bị hủy bỏ hoặc hợp đồng thuê nhà đó không đúng quy định của pháp luật, hay hai bên có thỏa thuận khác.
Theo thông tin bạn cung cấp, bạn có thuê một căn nhà có hợp đồng 01 năm, ký từ ngày 26/03/2017. Đến nay 08/2017 chủ nhà thông báo đã đổi chủ mới và sẽ cho bạn tiếp tục ở cho đến hết hạn hợp đồng (yêu cầu bạn ký tiếp hợp đồng với chủ nhà mới với thời hạn còn lại của hợp đồng cũ đã ký) hoặc hai bên có thể tiếp tục hợp đồng cũ hoặc sửa đổi bằng
>>> Luật sư tư vấn pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà ở: 1900.6568
Theo quy định trên, pháp luật dân sự tôn trọng sự thỏa thuận của các bên, khi các bên muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì các bên có thể thỏa thuận để chấm dứt hợp đồng, cách thức do hai bên tự lựa chọn thực hiện. Các bên thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, trong đó thể hiện rõ ý chí của hai bên cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên khi chấm dứt. Đồng thời hai bên có thể thực hiện thủ tục thanh lý hợp đồng, giải quyết toàn bộ những nghĩa vụ mà hai bên chưa thực hiện với nhau cũng như các nghĩa vụ khác có liên quan. Như vậy, trong trường hợp bạn không muốn thuê nữa, và bên chủ mới đồng ý thì hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở; trong trường hợp chấm dứt theo sự thỏa thuận, thì bên cho thuê chỉ có nghĩa vụ trả lại 02 tháng tiền cọc cho bạn chứ không có nghĩa vụ phải bồi thường thêm 02 tháng tiền cho cho bạn.
Còn trong trường hợp bạn không thuê tiếp mà tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái pháp luật, không thuộc trường hợp được quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014, thì trong trường hợp này, bạn sẽ mất khoản tiền mà bạn đã bỏ ra để đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
