Tranh chấp đất đai về đòi lại quyền sử dụng đất tại Hải Dương
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi có một trường hợp như sau, rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư: Tranh chấp quyền sử dụng đất 80m2 giữa ông H và ông M thuộc huyện Cẩm Giàng, Hải Dương. Năm 2005 ông H nhượng cho ông N với giá 200 triệu đồng. Sau đó, năm 2006 ông nhượng lại cho ông D và việc chuyển nhượng lòng vòng qua mấy chủ nữa đến ông L. Đến tháng 3/2009 ông L nhượng lại đất cho ông M với giá 3 tỷ đồng. tất cả hợp đồng này đều được viết tay, không làm thủ tục giao dịch. Bởi người chủ gốc ông H chưa có GCNQSDĐ, chỉ có giấy tờ hợp lệ về đất đai. Nay ông H đòi lại QSDĐ. Vậy tôi muốn hỏi trong trường hợp này giải quyết như thế nào? Xin chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Theo trình bày của bạn thì năm 2005 ông H nhượng cho ông N với giá 200 triệu đồng. Như vậy đây là thời điểm diễn ra giao dịch đầu tiên của ông H và ông N. Mặt khác, ngày 01/01/2006 thì “Bộ luật dân sự năm 2015” mói có hiệu lực, chính vì vậy, thời điểm giao dịch đầu tiên được xác lập khi “Bộ luật dân sự năm 2015” chưa có hiệu lực nên cần phải xem xét cả quy định của BLDS năm 1995.
Xét hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông H và ông N. Điều đầu tiên cần xem xét, liệu ông H có quyền chuyển nhượng QSDĐ với mảnh đất này hay không ? Theo quy định của LĐĐ năm 2003 thì việc chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải có GCN QSDĐ. “ …Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng…khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.” ( khoản 1 Điều 106 LĐĐ năm 2003). Tuy nhiên, đối với những chủ sở hữu có giấy tờ hợp lệ quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 LĐĐ năm 2003 thì pháp luật lại có những quy định cho những trường hợp này.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 146 LĐĐ năm 2003, có quy định "Chính phủ quy định về thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất trong phạm vi cả nước. Trong thời hạn này, người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này."
Và thời hạn hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ theo Chỉ thị 05/2004/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành “Luật đất đai năm 2013” :"Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trọng tâm là đất ở tại đô thị và đất rừng sản xuất, phấn đấu đến năm 2005 hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các loại". Theo nội dung của chỉ thị nếu đến năm 2005 mà việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa xong thì vẫn cho phép áp dụng theo khoản 1 Điều 146 đối với những hợp đồng chuyển nhượng trước khi Nghị định của Chính phủ số 84/2007/NĐ – CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ,thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự , thủ tục, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giả quyết khiếu nại về đất đai có hiệu lực.( vì khi Nghị định số 84/2007 có hiệu lực thì quy định tại khoản 1 Điều 146 không còn hiệu lực nữa).
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Như vậy, có thể hiểu đây là cơ sở của việc chuyển nhượng QSDĐ khi mà chỉ có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của LĐĐ 2003 với những hợp đồng chuyển nhượng trước khi Nghị định số 84/2007 có hiệu lực.
Theo trình bày của bạn ông H chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ có giấy tờ hợp lệ về đất đai. Như vậy đó là giấy tờ hợp lệ theo quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 LĐĐ năm 2003. Theo quy định của BLDS năm 1995 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần phải công chứng hay chứng thực mà chỉ cần được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tiến hành làm thủ tục theo quy định tại Điều 707 BLDS năm 1995:
“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai”
Như vậy, trong giao dịch đầu tiên giữa ông H và ông N đã đáp ứng được những điều kiện phân tích trên, vậy nên hợp đồng giữa ông H và ông N có hiệu lực. Vì vậy nên ông H không có quyền đòi lại QSDĐ.
Bạn có thể tham khảo thêm một số bài viết có liên quan khác của Dương Gia:
– Giải quyết tranh chấp đất đai khi một bên mắc bệnh tâm thần
– Giải quyết tranh chấp đất đai được tặng cho năm 1995
– Có bắt buộc phải hòa giải tại uỷ ban khi giải quyết tranh chấp đất đai?
Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Luật sư: 1900.6568 để được giải đáp.
——————————————————–
THAM KHẢO CÁC DỊCH VỤ CÓ LIÊN QUAN CỦA LUẬT DƯƠNG GIA:
– Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua điện thoại
– Tư vấn pháp luật đất đai miễn phí
– Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến
Chuyên viên tư vấn: Nguyễn Thị Thắng
