Luật sư tư vấn điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Luật sư tư vấn điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

---

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi đang có dự định mua 1 mảnh đất có nhà cấp 4 diện tích 39m2, tại khu vực Hoài Đức, Hà Nội. Nguồn gốc thửa đất là do Xí Nghiệp thuốc thú y TW thanh lý cho cán bộ (có giấy thanh lý nhà, hóa đơn tiền thanh lý do xí nghiệp cấp). Nếu đồng ý mua bán thì 2 bên làm hợp đồng chuyển nhượng và cùng ký mà không qua xã huyện hay xí nghiệp. Vậy tôi xin hỏi với thửa đất và giấy tờ gốc như vậy tôi mua bán có hợp pháp không? Có vướng mắc gì đến pháp luật sau này không? Có được xây nhà kiên cố và cấp sổ đỏ hay không? Nếu cấp sổ thì phải nộp những phí gì? Là bao nhiêu? Mong sớm nhận lời tư vấn từ Quý anh/chị. Xin cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Thứ nhất, về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

…”

Như vậy, nếu thửa đất bạn muốn mua đáp ứng được các điều kiện trên thì sẽ đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo như bạn trình bày, mảnh đất bạn định mua có nhà cấp 4 trên diện tích 39 m2 nhưng chưa có sổ đỏ do đó không thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được bởi theo quy định tại điểm a) khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải  được công chứng hoặc chứng thực:

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…”

Do đó, nếu bạn vẫn muốn mua thì bạn phải yêu cầu người chủ sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước sau đó thực hiện thủ tục chuyển nhượng cho bạn.

Thứ hai, nghĩa vụ tài chính khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

– Thuế thu nhập cá nhân: Theo quy định tại Thông tư 11/2013/TT-BTC, người bán có nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân là 2% trên giá trị hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Thuế chuyển quyền sử dụng đất: Người bán có nghĩa vụ đóng theo công thức sau đây:

Tiền thuế phải nộp = Diện tích đất (m2) x Giá đất (theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất quy định) x 4%.

– Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP, người mua có nghĩa vụ đóng lệ phí trước bạ là 0,5% trên giá trị hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.