Luật sư tư vấn đầu tư xây dựng dự án nhà ở. Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Luật sư tư vấn đầu tư xây dựng dự án nhà ở. Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào luật sư! Em muốn thành lập công ty THNHH 1 thành viên, sau đó huy động vốn, giả sử 30 tỷ. Sau đó, em dùng 30 tỷ này xin phép dự án xây khu nhà ở, nhận đặt cọc của khách hàng giả sử 10 tỷ, tổng cộng được 40 tỷ. Khi em xây dựng xong và bàn giao khách hàng, giả sử bán toàn bộ được 50 tỷ. em đem 70% lợi nhuận chia lại cho các nhà đầu tư, còn lại 30%.
1. Theo luật sư, công ty TNHH của em có quyền hợp đồng với cá nhân để huy động vốn không? Và hợp đồng nên theo loại hợp đồng nào?
2. Công ty TNHH của bên em có thể xin phép xây dựng khu nhà ở như thế không? Hay pháp luật có quy định cụ thể về cấp phép xây dựng khu nhà ở hay không?
3. Giả sử công ty em đăng ký vốn điều lệ là 1 tỷ, thì khi kinh doanh không lợi nhuận hoặc lỗ thì các hợp đồng bên em ký với nhà đầu tư phải bồi thưởng thế nào? Chân thành cảm ơn luật sư nhiều.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Về việc huy động vốn của cá nhân theo hợp đồng.
Căn cứ Điều 87 Luật doanh nghiệp 2014 quy định thay đổi vốn điều lệ như sau:
"1. Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên thay đổi vốn điều lệ trong các trường hợp sau đây:
a) Hoàn trả một phần vốn góp trong vốn điều lệ của công ty nếu đã hoạt động kinh doanh liên tục trong hơn 02 năm, kể từ ngày đăng ký doanh nghiệp và bảo đảm thanh toán đủ các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác sau khi đã hoàn trả cho chủ sở hữu;
b) Vốn điều lệ không được chủ sở hữu thanh toán đầy đủ và đúng hạn theo quy định tại Điều 74 của Luật này.
2. Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên tăng vốn điều lệ bằng việc chủ sở hữu công ty đầu tư thêm hoặc huy động thêm vốn góp của người khác. Chủ sở hữu quyết định hình thức tăng và mức tăng vốn điều lệ.
3. Trường hợp tăng vốn điều lệ bằng việc huy động thêm phần vốn góp của người khác, công ty phải tổ chức quản lý theo một trong hai loại hình sau đây:
a) Công ty trách nhiệm hai thành viên trở lên và công ty phải thông báo thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày hoàn thành việc thay đổi vốn điều lệ;
b) Công ty cổ phần theo quy định tại Điều 196 của Luật này."
Theo như bạn trình bày, bạn thành lập Công ty TNHH 1 thành viên, bạn sẽ huy động vốn khoảng 30 tỷ. Công ty bạn có quyền huy động vốn từ các cá nhân khác tuy nhiên sau khi huy động vốn, công ty phải chuyển đổi loại hình doanh nghiệp thành Công ty TNHH 02 thành viên trở lên hoặc Công ty cổ phần.
Theo như bạn trình bày, bạn muốn xin dự án xây dựng nhà ở, muốn bán chính những căn hộ chung cư trong dự án để có thêm vốn ngay từ khi chưa hoàn thành dự án tức có nghĩa là bạn muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai thì bạn phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:
+ Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
+ Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Khi bán tài sản hình thành trong tương lai, trước tiên công ty bạn là chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng mua bán, trong hợp đồng sẽ quy định rõ thời hạn thanh toán và phương thức thanh toán giữa hai bên, các quyền và nghĩa vụ phát sinh, phạt vi phạm hợp đồng,…
2. Về việc xin phép xây dựng khi nhà ở.
Khoản 15 Điều 3 Luật xây dựng 2014 quy định: "15. Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng."
Theo như bạn trình bày, bạn muốn xây dựng dự án nhà ở chung cư để bán thì đây là dự án đầu tư xây dựng. Theo quy định Luật xây dựng 2014, công ty bạn phải tiến hành lập, thẩm định dự án và quyết định đầu tư xây dựng. Để lập dự án đầu tư xây dựng công ty bạn phải xin cấp giấy phép xây dựng.
Bạn tham khảo quy định từ Điều 52 đến Điều 67 Luật xây dựng 2014 để biết rõ về quy trình trong trường hợp này.
3. Vấn về bồi thường giữa công ty bạn với chủ đầu tư trong trường hợp kinh doanh thua lỗ.
Theo quy định Bộ luật dân sự 2005, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên, dựa trên sự thỏa thuận tự nguyện của các bên, không trái đạo đức xã hội, không vi phạm điều cấm pháp luật.
Do đó, nếu công ty bạn làm ăn thua lỗ, đối với các đồng sở hữu khác trong công ty hay khách hàng mua nhà sẽ xử lý theo sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng góp vốn hoặc theo Điều lệ công ty.
Ví dụ: Chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng thời hạn cho khách hàng thì sẽ chịu phạt hợp đồng,…
