Không thực hiện hợp đồng mua bán đất sau khi giao kết. Quy định về thủ tục mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.
Không thực hiện hợp đồng mua bán đất sau khi giao kết. Quy định về thủ tục mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.
Tóm tắt câu hỏi:
10 tháng trước, bạn tôi có mua 60m2 đất ruộng chuyển đổi để sử dụng và đã có đầy đủ giấy tờ hợp lệ có biên bản
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013:
"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
…
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."
Như vậy, trách nhiệm của Ủy ban nhân dân xã là chứng thực hợp đồng giao dịch mà không phải công chứng hợp đồng giao dịch, chứng thực như bạn đã trình bày vì công chứng thuộc thẩm quyền của văn phòng công chứng. Tuy nhiên, cả hợp đồng, giao dịch đã được công chứng hay chứng thực đúng theo quy định pháp luật đều là giấy tờ, chứng cứ có giá trị pháp lý được pháp luật ghi nhận và hững tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. Nhưng để, hợp đồng chứng thực có hiệu lực pháp lý thì phải tuân theo quy định pháp luật về chứng thực hợp đồng, giao dịch theo Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP:
"Điều 36. Thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch
1. Người yêu cầu chứng thực nộp 01 (một) bộ hồ sơ yêu cầu chứng thực, gồm các giấy tờ sau đây:
a) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
b) Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn giá trị sử dụng của người yêu cầu chứng thực;
c) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó; trừ trường hợp người lập di chúc đang bị cái chết đe dọa đến tính mạng.
Bản sao giấy tờ quy định tại Điểm b và Điểm c của Khoản này được xuất trình kèm bản chính để đối chiếu.
2. Người thực hiện chứng thực kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu chứng thực, nếu hồ sơ đầy đủ, tại thời điểm chứng thực các bên tham gia hợp đồng, giao dịch tự nguyện, minh mẫn và nhận thức, làm chủ được hành vi của mình thì thực hiện chứng thực.
3. Các bên tham gia hợp đồng, giao dịch phải ký trước mặt người thực hiện chứng thực. Trường hợp người có thẩm quyền giao kết hợp đồng của các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp đã đăng ký chữ ký mẫu tại cơ quan thực hiện chứng thực thì có thể ký trước vào hợp đồng; người thực hiện chứng thực phải đối chiếu chữ ký của họ trong hợp đồng với chữ ký mẫu trước khi thực hiện chứng thực, nếu nghi ngờ chữ ký trong hợp đồng khác với chữ ký mẫu thì yêu cầu người đó ký trước mặt.
Trường hợp người yêu cầu chứng thực không ký được thì phải điểm chỉ; nếu người đó không đọc được, không nghe được, không ký, không điểm chỉ được thì phải có 02 (hai) người làm chứng. Người làm chứng phải có đủ năng lực hành vi dân sự và không có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng, giao dịch.
4. Người thực hiện chứng thực ghi lời chứng tương ứng với từng loại hợp đồng, giao dịch theo mẫu quy định; ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu của cơ quan thực hiện chứng thực và ghi vào sổ chứng thực. Đối với hợp đồng, giao dịch có từ 02 (hai) trang trở lên, thì từng trang phải được đánh số thứ tự, có chữ ký của người yêu cầu chứng thực và người thực hiện chứng thực; số lượng trang và lời chứng được ghi tại trang cuối của hợp đồng, giao dịch. Trường hợp hợp đồng, giao dịch có từ 02 (hai) tờ trở lên thì phải đóng dấu giáp lai.
5. Trường hợp phải phiên dịch thì người phiên dịch có trách nhiệm dịch đầy đủ, chính xác nội dung của hợp đồng, giao dịch, nội dung lời chứng cho người yêu cầu chứng thực và ký vào từng trang hợp đồng với tư cách là người phiên dịch."
>>> Luật sư tư vấn pháp
Theo đó khi thực hiện thủ tục chứng thực, các bên tham gia hợp đồng giao dịch phải ký trước mặt người thực hiện chứng thực. Điều này có nghĩa, khi giao kết hợp đồng, ký hợp đồng phải được sự chứng kiến của người thực hiện thủ tục chứng thực. Nhưng trong trường hợp của bạn, khi ký kết hợp đồng không được sự chứng kiến của người thực hiện chứng thực nên việc chứng thực của người có trách nhiệm đó đã sai về thủ tục chứng thực. Khi đó, hợp đồng mua bán đã được chứng thực này sẽ vô hiệu và sẽ không có giá trị pháp lý chứng minh giao dịch mua bán đất đã được thực hiện trong trường hợp của bạn.
