Thủ tục mua bán nhà đất có vay ngân hàng như thế nào?

1. Có được mua nhà đất khi đang thế chấp vay ngân hàng? 

Thế chấp là một trong những hình thức của giao dịch bảo đảm, thường tài sản dùng để thế chấp như xe ô tô, nhà đất,…

Căn cứ khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp như sau: Bên thế chấp không được phép bán hay thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, ngoài trừ trường hợp: 

– Tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

– Tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Do đó, theo căn cứ trên thì có thể thấy người thế chấp không thể được bán tài sản đang thế chấp cho người khác, và chỉ được phép bán nếu như thuộc hai trường hợp ngoại trừ ở trên. Để mua bán được nhà đang thế chấp ở ngân hàng thì sẽ có 02 cách xử lý như sau: 

Một là, ký thỏa thuận 03 bên, trong đó ngân hàng phải đồng ý thì mới tiến hành giao dịch mua bán nhà được. 

Hai là, bên bán đang thế chấp nhà phải thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại ngân hàng, sau đó tiến hành giao dịch mua bán nhà bình thường. 

2. Thủ tục mua bán nhà đất có vay ngân hàng như thế nào?

Nhà đang thế chấp tại ngân hàng sẽ không được phép giao dịch mua bán. Do đó, để có thể mua bán nhà hợp pháp khi đang thế chấp tại ngân hàng, bên mua cần nắm rõ quy trình các cách mua bán như sau: 

Phương án 1: 

Trước hết bên mua tài sản thế chấp nộp tiền vào tài khoản mở tại ngân hàng đó và yêu cầu ngân hàng phong toả tài khoản.

Ký thỏa thuận 03 bên giữa người mua và người bán và ngân hàng, trong đó nội dung thể hiện rõ ngân hàng đồng ý cho việc mua bán nhà đó diễn ra. Bởi bản chất nhà đang thế chấp không thể tiến hành giao dịch mua bán được, chỉ trừ trường hợp được ngân hàng đồng ý cho phép bán.  Văn bản này sẽ là sự ràng buộc giữa quyền, nghĩa vụ của ba bên với nhau về thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng, xử lý tài sản thế chấp… Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, người mua cần đọc kỹ biên bản, các điều khoản thỏa thuận phải cụ thể, rõ ràng, ghi rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên, các trường hợp phát sinh khác.

Bên thế chấp tiến hành xoá đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sau khi đã có Biên bản thỏa thuận ba bên trên. 

Nếu như số tiền bán nhà nhiều hơn số tiền bên bán đang nợ ngân hàng thì người mua sẽ nộp cho ngân hàng một khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ của bên bán. Khi đó, Ngân hàng sẽ xóa thế chấp và trả lại giấy tờ sở hữu nhà cho bên bán. Bên bán và bên mua thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại, sau khi đã trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng.

Phương án 2: 

Trước khi thực hiện giao dịch mua bán nhà, bên bán sẽ thanh toán hết các khoản nợ với ngân hàng, sau đó tiến hành giải chấp, lấy Sổ đỏ về. 

Hoàn tất các thủ tục trên mới thực hiện ký hợp đồng mua bán nhà với bên mua và thực hiện quy trình mua bán bình thường: 

– Thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất. 

– Tiến hành nộp hồ sơ đầy đủ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc nộp tại Ủy ban nhân dân xã nếu có nhu cầu để sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

– Thực hiện kê khai, đóng thuế đầy đủ. 

– Cuối cùng hoàn tất việc sang tên trên Giấy chứng nhận. 

Thời gian thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận rơi vào không quá 10 ngày kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ đối với trường hợp thông thường. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện không quá 10 ngày. 

3. Cách hạn chế rủi ro khi mua nhà đất đang vay thế chấp ngân hàng: 

Việc mua bán nhà đất khi đang thế chấp tại ngân hàng là không được. Vậy trong giao dịch mua bán nhà làm thế nào để hạn chế rủi ro, cá nhân, hộ gia đình có thể xem xét một trong những cách sau: 

Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ thông tin nhà đất đang có ý định mua đó có đang được thế chấp tại ngân hàng không? 

Đây là một trong những thông tin tiên quyết để người mua xác định tính pháp lý của căn nhà đang định mua. Khi biết được ngôi nhà đang thế chấp tại ngân hàng, người mua cũng cần biết thế chấp tại ngân hàng nào. Xác định vấn đề này chỉ cần người mua yêu cầu người bán cung cấp Sổ đỏ photo sau đó nhờ công chứng viên tại Văn phòng công chứng tra cứu các thông tin lịch sử giao dịch ngôi nhà đó. 

Ngoài ra, để chắc chắn nhất, bên mua có thể yêu cầu bên bán dẫn trực tiếp đến ngân hàng gặp nhân viên tín dụng đang thụ lý hồ sơ vay nhằm xác minh được thông tin ngôi nhà đang thế chấp như số tiền vay là bao nhiêu, thời hạn vay như thế nào,…? 

Hoặc người mua cũng có thể yêu cầu người bán cung cấp Hợp đồng thế chấp để kiểm tra các thông tin, và lưu ý hợp đồng thế chấp phải được công chứng, chứng thực mới có giá trị pháp lý. 

Thứ hai, mua bán đất đai phải tìm hiểu kĩ có đủ điều kiện được mua hay không? Theo quy định của pháp luật, đất đai, nhà cửa chỉ được phép mua bán khi đáp ứng đủ các điều kiện sau: 

– Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

– Nhà đất đang không trong tình trạng có tranh chấp xảy ra. 

– Đất đai, nhà cửa không bị mang ra để đảm bảo kê biên thi hành án. 

– Đất đai, nhà cửa không nằm trong diện quy hoạch. 

– Đất đai phải còn thời hạn sử dụng đối với loại đất có thời hạn. 

Thứ ba, việc mua bán phải đảm bảo đúng quy trình theo quy định của pháp luật, cụ thể phải thực hiện công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất. 

Thứ tư, trước khi ký chính thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì nên thực hiện thủ tục đặt cọc trước khi nhà đất đang thuộc diện thế chấp của ngân hàng, tránh đưa tiền trước cho bên bán khi nhà đất vẫn đang thế chấp mà không có giấy tờ gì chứng minh, như vậy rất rủi ro cho bên mua. 

Thứ năm, trước khi thực hiện việc giao dịch mua bán thì phải kiểm tra đầy đủ các thông tin của ngôi nhà. Một số thông tin mà bạn cần kiểm tra khi mua nhà mà sổ đỏ thế chấp ngân hàng bao gồm người đứng tên ngôi nhà, đứng tên cả vợ chồng hay đồng sở hữu nhiều người vì nhiều người sẽ phức tạp và có thể xảy ra tranh chấp.

Thứ sáu, không được chuyển hết tiền mua bán nhà cho bên bán khi chưa đảm bảo thực hiện đầy đủ các thủ tục hợp pháp và hợp lý. 

Việc giao tiền trực tiếp cho bên bán nhà đất là vô nghĩa bởi bên thế chấp nhà không có quyền bán nhà khi đang thế chấp ngân hàng nếu không có sự đồng ý từ ngân hàng. Do đó, người mua cần cân nhắc điều này để tránh việc “tiền mất tật mang”. 

Việc mua nhà đất thế chấp ngân hàng là giao dịch luôn chứa nhiều rủi ro, người mua phải cẩn trọng, tỉ mỉ từng khâu. Để đảm bảo cho việc mua bán nhà đất, các giấy tờ liên quan cần được công chứng, người mua nên nhờ chuyên gia, thuê luật sư tư vấn nhằm hạn chế rủi ro.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

Bộ luật dân sự 2015. 

Luật đất đai 2013.