Bẫy mua nhà thế chấp ngân hàng mà bạn cần phải biết?

1. Bẫy mua nhà thế chấp ngân hàng mà bạn cần phải biết?

Có thể nói, mua bán nhà đang thế chấp tại ngân hàng thường có giá rẻ hơn so với thị trường, người mua cũng hoàn toàn yên tâm rằng căn nhà đó không nằm trong diện quy hoạch. Tuy nhiên việc mua nhà thế chấp tại các tổ chức tín dụng cũng ẩn chứa nhiều rủi do, nếu như bên vay không thanh toán được nợ lãi tại ngân hàng. Nhiều người đã lợi dụng điểm mạnh của các ngôi nhà đang thế chấp tại ngân hàng để tạo “bẫy” trục lợi cá nhân. Thông thường thủ đoạn của các đối tượng này là người bán cố tình thực hiện nhiều hành vi dấu diếm chuyện ngôi nhà đang bị thế chấp tại ngân hàng và người mua không hề hay biết điều đó. Để tránh rủi ro “sập bẫy” của tất các đối tượng nêu trên, thì người mua cần phải kiểm tra căn nhà mà mình đang định mua có bị thế chấp tại ngân hàng hay không. Nhìn chung thì, các giao dịch liên quan đến bất động sản luôn luôn mang lại một giá trị vô cùng lớn, và đó cũng là lý do tại sao dối lừa đảo thường nhắm đến lĩnh vực này. Theo thời gian thì những thủ đoạn lừa đảo ngày càng phát triển một cách tinh vi và phức tạp khiến cho người mua dễ dàng “sập bẫy” mà không biết làm gì để có thể bảo vệ quyền lợi của mình hoặc giảm thiểu thiệt hại, có thể kể đến một số phương thức sau đây để tránh trường hợp “sập bẫy” mua nhà thế chấp ngân hàng:

Thứ nhất, người mua cần phải yêu cầu bên bán cho xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với những bất động sản đang bị thế chấp tại ngân hàng thì bên nhận thế chấp sẽ phải giữ một bản giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có dấu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó sẽ có dòng chữ “đã thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng … theo hợp đồng số …”. Khi đó thì bạn hoàn toàn có quyền nhận ra rằng mảnh đất này đang bị thế chấp tại ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Khi đó bạn cần đặt ra phân vân có nên tiếp tục mua các bất động sản bị thế chấp tại ngân hàng đó hay không. Nếu người bán muốn che giấu thông tin về việc đang thế chấp tại ngân hàng thì họ sẽ đưa ra cho bạn bản photo của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sẽ không đưa bản gốc. Tuy nhiên nếu tờ giấy đó có nửa dấu giáp lai ở góc cạnh thì rất có thể ngôi nhà và bất động sản mà bạn đang định mua đang bị thế chấp tại ngân hàng.

Thứ hai, đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đó là đến văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của văn phòng đăng ký đất đai, kiểm tra về tình trạng của nhà đất có đang thế chấp hay không. Vì suy cho cùng thì văn phòng đăng ký đất đai là nơi mà người mua có thể tin tưởng, với kinh nghiệm của mình thì các cán bộ ở đây có thể cho bạn câu trả lời và tư vấn một cách chi tiết nhất về tình trạng nhà đất mà bạn đang có ý định đầu tư trên thực tế.

Thứ ba, tiến hành hoạt động tra cứu thông tin về bất động sản định mua tại phòng công chứng/văn phòng công chứng nơi có đất. Với cách này thì mới mua trước hết cần phải yêu cầu người bán bất động sản cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay còn gọi là sổ đỏ và sổ hồng được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau đó người mua đem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này đến văn phòng công chứng để họ tra cứu thông tin về nhà đất mà bạn đang định mua, tìm hiểu thông tin về bất động sản đó có đáng bị thế chấp tại ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác hay không. Kể cả khi, đã xác minh được nhà đang bị thế chấp ngân hàng cũng cho phép mua bán thì mới mua cần phải sử dụng tới sự hỗ trợ của văn phòng công chứng để tránh những sai sót trong quá trình giao dịch. Cụ thể thì mới mua nên bán tất cả các giấy tờ và tài liệu có liên quan đến việc mua bán bất động sản ra văn phòng công chứng, nơi sẽ làm hợp đồng mua bán để có thể kiểm tra và tư vấn rõ nhất là những rủi ro tiềm ẩn xoay quanh các bất động sản này.

2. Một số cách giao dịch mua nhà thế chấp ngân hàng an toàn: 

Thứ nhất, theo thoả thuận 3 bên, tức là tiến hành thỏa thuận giữa người mua, người bán và ngân hàng. Ba bên sẽ tiến hành hoạt động lập một văn bản thoả thuận liên quan đến việc đặt cọc tiền mua nhà giữa bên bán, việc trả nợ (rong đó đã bao gồm cả gốc và lãi) của bên bán cho ngân hàng, thủ tục giải chấp, công chứng hợp đồng mua bán.

– Bên mua đặt cọc tương ứng với số tiền cần phải trả (trong đó đã bao gồm cả gốc và lãi) cho ngân hàng;

– Sau khi nhận tiền ngân hàng nhận đủ tiền, giải chấp nhà đất và giao sổ đỏ cho bên mua;

– Bên mua thực hiện giải chấp tại văn phòng đăng ký đất đai (được thực hiện phù hợp với giấy uỷ quyền của bên bán);

– Bên mua và bên bán thực hiện kí kết hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng theo quy định pháp luật, thanh toán tiền còn lại theo thoả thuận;

– Bên mua nộp hồ sơ thực hiện thủ tục sang tên tại phòng đăng kí đất đai theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, sử dụng tài sản khác để thay thế. Người bán đưa một tài sản khác vào đảm bảo cho khoản vay, rút sổ đỏ của căn nhà đang rao bán ra và thực hiện giao dịch mua bán như bình thường. Ngân hàng sẽ trả lại sổ đỏ, giải chấp, sau đó người bán thực hiện thủ tục xoá đăng kí thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Khi đã hoàn tất thủ tục với ngân hàng, bên bán và bên mua đến văn phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Sau khi hoàn tất hợp đồng công chứng, bên mua sẽ làm thủ tục sang tên tại phòng đăng ký đất đai (nộp thuế thu nhập cá nhân + lệ phí trước bạ), sau đó nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên mình.

3. Thủ tục mua bán nhà đất đang bị thế chấp ngân hàng: 

Để thực hiện thủ tục mua bán nhà đang thế chấp tại ngân hàng và các tổ chức tín dụng một cách an toàn để tránh những tranh chấp phát sinh trong tương lai thì các bên cần phải chú ý các bước sau:

Bước 1: Tiến hành hoạt động ký cam kết giữa 3 bên (tức là giữa bên mua, bên bán và ngân hàng) về nội dung liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên mua và bên bán, cũng như thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán và ngân hàng, cam kết này có công chứng chứng thực. Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp nhà đất đang thế chấp và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho bên bán.

Bước 2: Bên bán và bên mua cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất.

Bước 3: Nộp thuế thu nhập cá nhân và các khoản thuế trước bạ tại Chi cục thuế nơi có bất động sản.

Bước 4: Thực hiện thủ tục sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ sang tên bao gồm:

– Hợp đồng mua bán có công chứng chứng thực;

– Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ;

– Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu;

– Đơn đề nghị đăng ký biến động;

– Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015.