Tại bài viết này sẽ trình bày pháp luật về thế chấp, thế chấp quyền sử dụng đất và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Trên cơ sở phân tích các quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng, tác giả bình luận một số nội dung bất cập của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay.
Mục lục bài viết
1. Khái niệm thế chấp:
Thế chấp là việc: “Giao tài sản làm tin để được vay tiền, thường với số lượng lớn: làm giấy thế chấp tài sản để vay tiền ngân hàng.”. Như vậy, về mặt ngữ nghĩa, chúng ta có thể thấy rằng thế chấp chính là việc bên có quyền và bên có nghĩa vụ thỏa thuận sử dụng tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ và giá trị của tài sản trên sẽ có khả năng thay thế cho nghĩa vụ bị vi phạm.
Thế chấp theo pháp luật của các nước theo hệ thống pháp luật Civil Law là một biện pháp bảo đảm với đối tượng của tài sản thế chấp (TSTC) là bất động sản và không có sự chuyển giao quyền chiếm hữu TSTC là bất động sản từ người có nghĩa vụ sang người có quyền. Quy định về thế chấp theo Bộ luật Dân sự (BLDS) Pháp và BLDS Nhật Bản đều tương tự với quy định nêu trên. Cụ thể là theo Điều 2114 BLDS Pháp: “Thế chấp là một quyền tài sản đối với bất động sản nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ”. Điều 369 BLDS Nhật Bản quy định: “Bên nhận thế chấp có quyền ưu tiên so với các chủ nợ khác trong việc đáp ứng yêu cầu của mình từ bất động sản mà bên nợ hoặc người thứ ba đưa ra như một biện pháp bảo đảm trái vụ và không chuyển giao quyền chiếm hữu nó.”.
BLDS Thái Lan cũng quy định TSTC là bất động sản và không bao gồm việc chuyển giao quyền chiếm hữu hữu tài sản. Tuy nhiên, khác với BLDS Pháp và Nhật Bản, BLDS Thái Lan còn quy định TSTC có thể là động sản nếu thuộc các trường hợp được liệt kê tại Điều 703 (tàu thuyền có trọng tải từ 5 tấn trở lên, những nhà nổi, gia súc thồ hàng hoặc động sản khác mà luật có quy định đăng ký để thế chấp).
Khoản 1 Điều 317 BLDS 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp (BTC)) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp (BNTC)).”. Khoản 1 Điều 105 BLDS 2015 liệt kê tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản và theo Khoản 2 Điều 105 BLDS 2015 thì tài sản bao gồm động sản và bất động sản. Như vậy, so với BLDS Pháp, Nhật Bản, BLDS 2015 đã có sự mở rộng về phạm vi tài sản được dùng để thế chấp. Ngoài ra, so với BLDS Thái Lan, BLDS 2015 cũng không liệt kê cụ thể các loại động sản được dùng để thế chấp, hay nói cách khác, mở rộng phạm vi các loại động sản được dùng để thế chấp.
Tóm lại, theo quy định pháp luật hiện hành, thế chấp tài sản là một trong các biện pháp bảo đảm cho một giao dịch dân sự cụ thể. Theo đó, BTC dùng tài sản thuộc sở hữu của mình nhằm bảo đảm việc thực hiện một nghĩa vụ cụ thể. TSTC vẫn thuộc quyền sở hữu của BTC, vẫn được BTC tiếp tục khai thác, sử dụng và BNTC có quyền xử lý TSTC nếu đến hạn mà nghĩa vụ được bảo đảm chưa được thực hiện hoặc bị vi phạm.
2. Khái niệm quyền sử dụng đất:
Theo Khoản 1 Điều 5 LĐĐ 2003 và Điều 4 LĐĐ 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Điều 197 BLDS 2015 tiếp tục khẳng định đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Chính bởi quy định đặc thù về chế độ sở hữu đất đai nêu trên nên Nhà nước thường không trực tiếp sử dụng đất đai mà chính những NSDĐ thông qua việc được Nhà nước trao QSDĐ mới là người trực tiếp sử dụng, khai thác đất đai
Thuật ngữ quyền sử dụng đất (QSDĐ) lần đầu tiên được đề cập tại Luật Đất đai (LĐĐ) 1987 với tên gọi QSDĐ đại. Tuy nhiên, nội hàm của QSDĐ lúc này còn “sơ khai” và chỉ mới bắt đầu ghi nhận một số quyền của NSDĐ.
Theo tác giả Nguyễn Quỳnh Thoa, QSDĐ là quyền của NSDĐ, bao gồm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho QSDĐ. Bên cạnh đó, còn có quyền được khai thác các thuộc tính, công dụng của đất cũng như quyền được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất cùng các quyền khác theo quy định của pháp luật. Kết luận trên được đưa ra dựa trên các lập luận sau đây:
Thứ nhất, QSDĐ là quyền tài sản (Điều 115 BLDS 2015). Quyền tài sản phải đáp ứng hai yêu cầu: trị giá được bằng tiền và có thể được chuyển giao thông qua một giao dịch dân sự.
QSDĐ có thể trị giá được bằng tiền vì nó có thể là tài sản để đầu tư, góp vốn tham gia xí nghiệp liên doanh. Ngoài ra, trị giá của QSDĐ còn được thể hiện ở việc NSDĐ có nghĩa vụ nộp tiền đền bù cho Nhà nước khi được giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất (theo QĐ 186/HĐBT). LĐĐ 1993, 2003, 2013 cũng tiếp tục thừa nhận đất đai có giá, theo đó, giá này có thể do Nhà nước đơn phương quy định hoặc có sự tham gia của yếu tố thị trường.
QSDĐ có thể được chuyển giao trong giao dịch dân sự. Điều 130 BLDS 1995, Điều 121 BLDS 2005, Điều 116 BLDS 2015 đều quy định giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. QSDĐ có thể được chuyển giao bằng cách xác lập hợp đồng hoặc thông qua thông qua hành vi pháp lý đơn phương, vì vậy, nó có thể được chuyển giao trong giao dịch dân sự.
Thứ hai, theo Khoản 1 Điều 105 BLDS 2015: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Như vậy, quyền tài sản được liệt kê như một loại tài sản của chủ sở hữu. QSDĐ là quyền tài sản (như đã phân tích ở trên), do đó, QSDĐ chính là tài sản của NSDĐ.
Tóm lại, QSDĐ là một khái niệm đặc thù xuất phát từ việc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. QSDĐ là tài sản, hàng hóa đặc biệt thuộc sở hữu của NSDĐ.
3. Khái niệm thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất:
Theo Từ điển Luật học, thế chấp tài sản là QSDĐ là “sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển QSDĐ được BLDS và pháp
Theo tác giả Nguyễn Quỳnh Thoa, thế chấp QSDĐ là “sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên có QSDĐ (gọi là BTC) dùng QSDĐ của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự – kinh tế đối với bên kia (gọi là BNTC); BTC được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.”.
BLDS 2015 không đưa ra khái niệm cụ thể thế nào là thế chấp tài sản QSDĐ mà chỉ đưa ra khái niệm thế chấp tài sản nói chung. Cụ thể tại Khoản 1 Điều 317 BLDS 2015 quy định thế chấp tài sản là việc BTC dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho BNTC. Như đã phân tích, QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt của chính NSDĐ. Do đó, thế chấp tài sản là QSDĐ là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; trong đó NSDĐ dùng tài sản hợp pháp là QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ trong giao dịch dân sự và không giao đất cho BNTC.
4. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
Như đã nêu, cả Điều 121 BLDS năm 2005 và Điều 116 BDS năm 2015 đều quy định: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”. Hay nói cách khác, hợp đồng là hình thức biểu hiện của giao dịch dân sự. Và tương tự như vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức biểu hiện khi người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp tài sản là QSDĐ của mình theo quy định pháp luật.
Từ khái niệm tại Điều 317 BLDS năm 2015: “Thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng TS thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).
TS thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ TS thế chấp..”.
Như vậy, thế chấp là một trong những biện pháp nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận của người có tài sản thế chấp với phía bên nhận tài sản thế chấp. Từ đó có thể thấy rằng, thế chấp quyền sử dụng đất chính là việc dùng tài sản là quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận với bên nhận tài sản thế chấp. NSDĐ vẫn được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.
