Hướng dẫn quy trình mua bán nhà đất hợp pháp năm 2023

1. Hướng dẫn quy trình mua bán đất đai, nhà đất hợp pháp:

Trên cơ sở quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành có quy định về quy trình mua bán đất đai, nhà đất hợp pháp như sau:

Bước 1: Đặt cọc tài sản mua bán

Theo như quy định thì phòng công chứng là nới diễn ra quy trình đặt cọc, hoặc việc đạt cọc được xem là hợp pháp khi có 3 đứng ra làm chứng. Những thông tin cơ bản khi tiến hành quy trình đặt cọc cần chuẩn bị:

– Thông tin người bán: Họ tên; ngày/tháng/năm sinh, chuẩn bị chứng minh nhân dân gốc, giấy chứng nhận độc thân hoặc kết hôn có giấy đăng ký kết hôn (giấy chứng nhận ly hôn nếu đã ly hôn). Nếu tài sản bán có người đồng sở hữu thì cung cấp thông tin người đồng sở hữu đó. Chuẩn bị sổ đỏ và giấy tờ liên quan như giấy chứng nhận tình trạng bất động sản hay trích lục…

– Thông tin người mua: Họ tên; ngày/tháng/năm sinh; chứng minh thư nhân dân; địa chỉ hộ khẩu thường trú.

– Chuẩn bị hợp đồng đặt cọc nêu rõ giá trị tài sản mua bán, số tiền đặt cọc, thời gian ký hợp đồng mua bán và hình thức thanh toán, thỏa thuận bên chịu thuế…

Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Sau thủ tục đặt cọc, việc tiếp cần thực hiện là ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng theo thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng cọc. Nên chuẩn bị sẵn những thủ tục, giấy tờ cần thiết sau:

– Người bán cần chuẩn bị: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (nếu trường hợp sở hữu của vợ chồng), giấy chứng nhận độc thân nếu chưa kết hôn.

– Người mua cần chuẩn bị: CMND hoặc thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu
Sau khi hoàn thành thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ tại văn phòng công chứng. Bên mua thanh toán toàn bộ số tiền còn lại cho bên bán. Lúc này bên bán sẽ bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý có liên quan tới nhà đất cho bên mua.

Bước 3: Sang tên sổ đỏ và nộp thuế theo quy định

Thủ tục hoàn tất, người mua sẽ mang hồ sơ lên phòng địa chính nơi quản lý nhà đất để nộp và làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho người mới. Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, bắt đầu tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:

– Trường hợp 1: hợp đồng chuyển nhượng (HĐCN) không thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thì thời hạn nộp chậm nhất là 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực

– Trường hợp 2: ghi nhận trong HĐCN bên mua là người nộp thuế thì hạn nộp hồ sơ thuế, lệ phí chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng

– Trường hợp 3: Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng thời điểm làm thủ tục đăng ký sang tên Sổ đỏ

Bước 4: Hoàn tất thủ tục, nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu 

Sau khi hoàn tất các thủ tục mua bán nhà đất và nộp thuế thì khách hàng sẽ có nhiệm vụ cằm toàn bộ giấy tờ này đến UBND nơi mua bán nhà đất. Bên bộ phận nghiệp vụ sẽ chính thức sang tên sổ hồng theo đúng trình tự, mẫu pháp luật quy định nếu xét thấy hồ sơ của quý khách đủ điều kiện pháp lý.

Bước kế tiếp khi anh chị đã nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh chị sẽ nộp toàn bộ số tiền còn lại theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Như thế, các bước tiến hành thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ đã hoàn thành.

– Thủ tục sang tên sổ đỏ đối với hồ sơ hợp lệ sẽ không quá 10 ngày, còn đối với các tỉnh miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đạo, vùng kinh tế khó khăn,… thì thời gian được xác định là không quá 20 ngày.

2. Những điểm lưu ý khi thực hiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai:

Trước khi làm gì cũng vậy, anh chị cũng cần phải xem xét một cách kỹ lượng trước khi ra quyết định. Đặc biệt khi mua bán nhà đất cần lưu ý:

– Đi đến tận công trình để kiểm tra, so sánh thửa đất, căn nhà có khớp với các thông tin ghi trên sổ đỏ, sồ hồng

– Xem kỹ sơ đồ bản vẽ, thửa đất trên thực tế có nằm trong khu quy hoạch

– Căn nhà, thửa đất mà anh chị định mua có đang tranh chấp hay không

– Cần hỏi thăm bà con, hàng xóm xung quanh khu vực đó về thửa đất, nhà sắp mua để xác định chính xác thông tin hơn

Bên cạnh đó, theo như quy định của pháp luật đối với trường hợp mua dự án hình thành trong tương lai

Nếu muốn thực hiện thủ tục mua bán nhà đất thì người mua phải hoàn thành việc ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư thì mới được tiến hành mua bán chuyển nhượng, thủ tục như sau:

Bước 1: Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai muốn mua bán chuyển nhượng cần hoàn thành ký kết hợp đồng mua bán nhà đất với chủ đầu tư. Tùy vào từng dự án mà có quy trình khác nhau, tuy nhiên cũng sẽ bao gồm những thủ tục cơ bản sau:

– Thông tin pháp lý người bán, người mua

– Thông tin mô tả về nhà ở hình thành trong tương lai (Ghi thông số nhà ở theo HĐMB ký với chủ đầu tư, số Hợp đồng mua bán…)

– Bản gốc các lần đóng tiền theo tiến độ của HĐMB nhà ở

– Tổng số tiền hai bên thỏa thuận chuyển nhượng

– Số tiền đặt cọc

– Các đợt thanh toán tiền tiếp theo, hình thức thanh toán

– Thời điểm hai bên ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai tại văn phòng công chứng

Bước 2: Làm việc với chủ đầu tư

– Người bán sẽ được thông báo số tiền đã đóng, hóa đơn giá trị gia tăng, phiếu đề nghị chuyển nhượng, …

– Sau 5-7 ngày làm việc tuỳ thuộc vào chủ đầu tư, thời hạn có thể nhanh hơn. Chủ đầu tư sẽ cung cấp cho bên bán các giấy tờ sau: Phiếu đề nghị chuyển nhượng đã đóng dấu, Phiếu xác nhận chưa ra sổ đã đóng dấu, toàn bộ hóa đơn Kế toán, xác nhận thanh toán công nợ.

Bước 3: Chờ ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư

Sau khi ký hợp đồng cọc thì khách hàng sẽ ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư theo tiến độ dự án. Nếu tiến hành mua bán lại thì người bán và người mua sẽ ra phòng công chứng để thực hiện giao dịch của mình. Những loại giấy tờ cần chuẩn bị:

Bên chuyển nhượng (Bên Bán)

– Bản gốc CMT + 04 bản photo công chứng (của vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác)

– Bản gốc Hộ Khẩu Thường trú (của vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác)

– Bản gốc giấy đăng ký kết hôn (nếu bên sở hữu là vợ và chồng)

– Bản gốc hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

– Bản gốc hóa đơn các lần đóng tiền mua nhà ở theo tiến độ của HĐMB

Bên nhận chuyển nhượng (Bên mua)

– Chuẩn bị bản gốc CMND, bản gốc Hộ khẩu thường trú

Sau khi hoàn thành chuyển nhượng 2 bên thực hiện nghĩa vụ đóng thuế theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Thuế trước bạ 0,5% giá trị tài sản; 2% giá trị tài sản cho thuế thu nhập cá nhân, lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định hồ sơ.

Bước 4: Nộp giấy tờ công chứng cho chủ đầu tư và chờ nhận hồ sơ

Theo như quy định của pháp luật đối với trường hợp mua nhà đất lẻ chưa có sổ đỏ và sổ hồng bao gồm:

– Người sử dụng đất không đủ điều kiện làm sổ đỏ.

– Người sử dụng đất có đủ tất cả điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ hoặc chưa làm sổ đỏ.

3. Chậm sang tên nhà đất sau khi mua bán có bị xử phạt không?

Theo như quy định của pháp luật đối với trường hợp xử phạt khi không sang tên sổ đỏ – Quy định mới

Trên cơ sở quy định tại khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 về thời hạn đăng ký biến động, trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực thì phải đăng ký biến động.

Riêng đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Từ đó, có thể thấy rằng kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực hoặc từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế đối với trường hợp thừa kế là 30 ngày mà không đăng ký biến động (không sang tên Sổ đỏ) thì bị xử phạt vi phạm hành chính khi quá thời gian pháp luật quy định này.

Trên cơ sở quy định tại khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động thì bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:

– Tại khu vực nông thôn nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký động sẽ bị phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng. Hoặc quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động sẽ bị phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng.

+ Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký động.

+ Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.

– Tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm)

Cơ sở pháp lý:

– Lật Đất đai năm 2013;

– Luật Công chứng năm 2013;

– Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.