Hướng dẫn hồ sơ, thủ tục đăng ký biến động đất đai 2023

1. Người sử dụng đất đăng ký biến động đất đai trong các trường hợp nào?

Đăng ký biến động đất đai là hoạt động của các cá nhân, tổ chức sử dụng đất  thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính.

Đăng ký biến động đất đai là hoạt động mang tính chất bắt buộc mà các cá nhân, tổ chức sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện. Một câu hỏi được đặt ra là trong trường hợp nào các cá nhân, tổ chức sử dụng đất phải tiến hành đăng ký biến động đất đai?

Căn cứ theo khoản 4, điều 95 Luật đất đai 2013, với các trường hợp cụ thể sau đây, người sử dụng đất phải tiến hành đăng ký biến động đất đai.

+ Trường hợp 1: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

+ Trường hợp 2: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

+ Trường hợp 3: Chủ thể liên quan thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

+ Trường hợp 4: Tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất thực hiện chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Trường hợp 5: Cá nhân, tổ chức sử dụng đất thực hiện thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

+ Trường hợp 6: Cá nhân, tổ chức sử dụng đất thực hiện xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề.

Về cơ bản, những trường hợp phải tiến hành đăng ký biến động đất đai mà Nhà nước đưa ra đều là những trường hợp có sự thay đổi về đất đai: Diện tích đất, mục đích sử dụng đất, quyền sử dụng đất,.. Hay nói cách khác, những sự thay đổi này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ hợp pháp của các cá nhân, tổ chức liên quan; tác động mạnh mẽ vào công tác quản lý đất đai của cơ quan chức năng có thẩm quyền.  Khi thuộc một trong các trường hợp nêu trên, cá nhân, tổ chức sử dụng đất bắt buộc phải tiến hành thực hiện các thủ tục liên quan đến việc đăng ký biến động đất đai. Nếu không tiến hành đăng ký, các chủ thể này sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Cùng với đó, Khoản 6, Điều 95 Luật đất đai 2013 cũng quy định rõ, đối với các trường hợp cụ thể nêu trên,  trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

2. Hồ sơ đăng ký biến động đất đai:

Khoản 4 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT – BTNMT đưa ra quy định về hồ sơ cần chuẩn bị để đăng ký biến động đất đai như sau:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu 09/ ĐK.

– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất.

3. Trình tự thủ tục đăng ký biến động đất đai:

Bước 1: Nộp hồ sơ

  Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ theo quy định của pháp luật, cá nhân, tổ chức sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Bước 2: Thụ lý hồ sơ

Cơ quan chức năng có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ mà cá nhân, tổ chức sử dụng đất nộp lên. Trong trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Trong trường hợp hồ sơ đăng ký biến động đất đai của cá nhân, tổ chức đã hợp lệ thì cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ tiến hành hoàn tất việc đăng ký biến động đất đai và trả kết quả.

Cần lưu ý rằng, trong trường hợp người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ tiến hành chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 3: Kiểm tra hồ sơ và thực hiện các bước chỉnh lý hồ sơ

Tại bước này, văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc cụ thể như sau:

– Cán bộ địa chính sẽ tiến hành trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất .

–  Cơ quan chức năng sẽ thực hiện gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng trong trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng.

– Cơ quan chức năng có thẩm quyền thực hiện gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;

– Sau khi hoàn thành các công việc ở trên, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Đồng thời, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ phải thực hiện thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;

– Cuối cùng, sau khi thực hiện các công việc trích đo, xác nhận sự thay đổi, cán bộ chức năng sẽ chịu trách nhiệm chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Khi hoàn thành việc chỉnh lý, cập nhập biến động vào hồ sơ địa chính, cơ quan chức năng sẽ trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

  Như vậy, để đăng ký biến động đất đai, người sử dụng đất phải nghiêm chỉnh tuân thủ thực hiện theo các quy trình, thủ tục như trên. Những quy trình, thủ tục này giúp quá trình đăng ký biến động đất đai diễn ra một cách cụ thể, khách quan, chính xác nhất.

4. Ý nghĩa của việc đăng ký biến động đất đai:

– Thứ nhất, khi đăng ký biến động đất đai, người sử dụng đất được Nhà nước công nhận sự thay đổi liên quan đến đất đai. Về cơ bản, người sử dụng đất chỉ đi chỉnh lý, đăng ký biến động đất đai khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất. Những giao dịch này có thể ảnh hưởng đến diện tích sử dụng, mục đích sử dụng và người sử dụng. Với những sự thay đổi này, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ tiến hành cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính. Điều này giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

– Thứ hai, k đăng ký biến động đất đai giúp quá trình quản lý Nhà nước về đất đai của cơ quan Nhà nước diễn ra khách quan, cụ thể và đạt hiệu quả cao. Với bất kỳ hình thức, nội dung  thay đổi nào liên quan đến đất đai, Nhà nước đều cập nhật và nắm bắt được. Điều này giúp công tác quản lý đất đai trở nên dễ dàng hơn. Trong trường hợp xảy ra sai phạm, Nhà nước sẽ kịp thời đưa ra biện pháp xử lý theo quy định chung của pháp luật.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

• Luật Đất đai năm 2013
• Thông tư 33/2017/TT – BTNMT Quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai