Đăng ký biến động đất đai phải nộp những loại thuế, phí nào?

1. Khi nào cần đăng ký biến động đất đai?

Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật. Đây là hoạt động có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với quá trình quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước và sử dụng đất của người dân

Các trường hợp phải đăng ký biến động đất đai theo quy định của pháp luật:

– Theo quy định tại khoản 4, điều 95 Luật đất đai 2013, với các trường hợp cụ thể sau đây, người sử dụng đất phải tiến hành đăng ký biến động đất đai. Đó là:

+ Trường hợp 1: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

+ Trường hợp 2: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

+ Trường hợp 3: Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

+ Trường hợp 4: Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

+ Trường hợp 5: Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

+ Trường hợp 6: Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề.

Các trường hợp trên đây đều thể hiện sự thay đổi rõ ràng về những thông tin cụ thể nhất trong quá trình sử dụng đất đai. Do đó, trong các trường hợp này, việc đăng ký biến động đất đai là vô cùng cần thiết. Nếu không đăng ký biến động đất đai, sự thay đổi liên quan đến vấn đề sử dụng đất sẽ không được Nhà nước công nhận. Nếu phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp, quyền lợi của người dân cũng không được đảm bảo. 

– Khoản 6, Điều 95 Luật đất đai 2013 cũng quy định rõ, đối với các trường hợp cụ thể nêu trên,  trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

2. Ý nghĩa của việc đăng ký biến động đất đai:

Đăng ký biến động đất đai có vai trò, ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

– Đăng ký biến động là cách thức để người dân cập nhập, thay đổi nội dung của giấy đăng ký chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, nó giúp những thay đổi về thông tin đất đai của người dân được Nhà nước công nhận.

– Đăng ký biến động đất đai giúp cơ quan Nhà nước cập nhật được những thông tin về biến động đất đai của người dân. Từ đó, giúp công tác quản lý Nhà nước đạt hiệu quả tốt nhất. Khi mà mọi thông tin về sự thay đổi đất đai được cập nhập lên, Nhà nước sẽ nắm bắt tình hình quản lý đất đai. Nếu có trường hợp sai phạm xảy ra, Nhà nước sẽ đưa ra những biện pháp xử lý kịp thời và phù hợp nhất.

– Đăng ký biến động đất đai giúp hoạt động sử dụng đất của người dân, hoạt động quản lý đất đai của cơ quan chức năng có thẩm quyền đạt được kết quả tốt nhất. Theo đó, quyền và lợi ích của các bên đều được đảm bảo.

3. Thủ tục đăng ký biến động đất đai:

Bước 1: Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai.

Người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký biến động đất đai sẽ nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng UBND quận, huyện.

Bước 2: Thụ lý hồ sơ.

Cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ tiến hành thụ lý hồ sơ đăng ký biến động đất đai mà người dân nộp lên. Trong trường hợp hồ sơ hợp lệ, cơ quan chức năng sẽ tiến hành giải quyết các bước tiếp theo theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp hồ sơ không hợp lệ hoặc chưa đầy đủ, cơ quan chức năng sẽ phải thực hiện thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định trong thời hạn 3 ngày (kể từ ngày nhận hồ sơ)..

Bước 3: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ và chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai.

Bước 4: Kiểm tra, giải quyết hồ sơ:

Nếu người đăng ký đất đai đảm bảo đầy đủ các điều kiện liên quan đến hồ sơ thụ lý, cơ quan Nhà nước sẽ thực hiện các công việc liên quan sau đây: 

– Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất.

– Gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng trong trường hợp đăng ký thay đổi diện tích công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép xây dựng.

– Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;

– Xác nhận thay đổi biến động đất đai vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 5: Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.

Như vậy, khi đăng ký biến động đất đai, cá nhân, tổ chức phải tuân thủ đúng, đầy đủ các quy trình, thủ tục nêu trên theo quy định của pháp luật. Việc tuân thủ các quy trình, thủ tục này giúp hoạt động đăng ký biến động đất đai diễn ra một cách cụ thể, rõ ràng. Hơn hết, nó giúp hoạt động đăng ký biến động đất đai của cơ quan chức năng có thẩm quyền đạt được hiệu quả tối ưu nhất.

4. Đăng ký biến động đất đai phải nộp những loại thuế, phí nào?

Theo quy định tại khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013, với những trường hợp liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn); thay đổi mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; thay đổi tài sản gắn liền với đất; thực hiện chia tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…. thì người dân sẽ phải đăng ký biến động đất đai. Như vậy, với mỗi trường hợp đăng ký biến động đất đai khác nhau sẽ có mức thuế, phí tương ứng. Tức, thuế, phí biến động đăng ký đất đai có sự linh hoạt đối với từng hình thức biến động, chứ không có sự thống nhất chung một mức phí, thuế nhất định.

Tuy nhiên, xét về cơ bản, việc đăng ký biến động đất đai sẽ phải đảm bảo những khoản chi phí cụ thể như sau:

– Thứ nhất, người đăng ký biến động đất đai sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Theo đó, thuế thu nhập cá nhân mà người dân phải nộp sẽ là 2% tính theo khoản thu nhập của cá nhân có được. 

– Thứ hai, khi đăng ký biến động đất đai, chủ thể đăng ký biến động sẽ phải nộp lệ phí trước bạ. Lệ phí trước bạ là 0,5% được tính dựa trên so sánh giữa giá bán ghi trên hợp đồng với giá của nhà nước quy định tính theo giá đất cụ thể của bảng giá đất. Theo đó, giá nào cao hơn thì sẽ áp giá đó để tính lệ phí trước bạ.

– Thứ ba, người dân phải thực hiện thanh toán các khoản chi phí phát sinh liên quan khác liên quan đến quá trình đăng ký biến động đất đai như: Phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, phí địa chính đo đạc, phí làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngay sau khi đăng ký biến động đất đai.

5. Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân:

Theo quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân, công dân được miễn thuế thu nhập cá nhân trong các trường hợp sau đây:

– Trong trường hợp thực hiện chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

– Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

– Công dân được miễn thuế thu nhập cá nhân khi khoản thu nhập đó có được từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

  – Trong trường hợp nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

– Đối với nguồn thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường, công dân cũng không phải đóng thuế thu nhập cá nhân.

– Nguồn thu nhập có được từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất thì cũng không phải đóng thuế thu nhập cá nhân. 

– Với các khoản thu nhập khác như: Thu nhập từ lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng, lãi từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ; Thu nhập từ kiều hối;  Phần tiền lương làm việc ban đêm, làm thêm giờ được trả cao hơn so với tiền lương làm việc ban ngày, làm trong giờ theo quy định của pháp luật; Tiền lương hưu do Bảo hiểm xã hội chi trả; Thu nhập từ học bổng, công dân cũng không phải đóng thuế thu nhập cá nhân.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: Luật Đất đai năm 2013; Thuế thu nhập cá nhân 2007.