Khái niệm “ đặt cọc” và “ hợp đồng đặt cọc”, Quy định của pháp luật về hợp đồng đặt cọc, Các trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu, không có giá trị theo quy định của pháp luật, Hậu quả pháp lý khi hợp đồng đặt cọc vô hiệu, Làm thế nào để tránh trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu
Khi thực hiện các giao dịch dân sự, các bên có thể đặt cọc trước cho nhau để tạo dựng niềm tin và bảo đảm cho việc thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, trên thực tế việc đặt cọc này lại dẫn tới nhiều tranh chấp, vì thiếu hiểu biết nên rất nhiều trường hợp hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu. Vậy bài viết sau đây, luật Dương Gia sẽ tư vấn cụ thể về vấn đề hợp đồng đặt cọc vô hiệu, không có giá trị trong trường hợp nào?
Căn cứ pháp lý:
Luật sư
Mục lục bài viết
- 1 1. Khái niệm “đặt cọc” và “hợp đồng đặt cọc”:
- 2 2. Quy định của pháp luật về hợp đồng đặt cọc:
- 3 3. Các trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu, không có giá trị theo quy định của pháp luật:
- 4 4. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng đặt cọc vô hiệu:
- 5 5. Làm thế nào để tránh trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu:
1. Khái niệm “đặt cọc” và “hợp đồng đặt cọc”:
Theo quy định tại điều 328, BLDS 2015 quy định:
“Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Như vậy, có thể hiểu đặt cọc là giao dịch dân sự trong đó các bên giao cho nhau một khoản tiền hoặc kim khí, đá quý hoặc vật có giá trị khác để đảm bảo, xác nhận sẽ giao kết một giao dịch.Hợp đồng đặt cọc chính là văn bản ghi nhận lại sự thỏa thuận của các bên về vấn đề đối tượng, chủ thể, thời hạn, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia ký kết, nhằm đảm bảo cho việc thực hiện giao dịch của các bên đúng theo thỏa thuận và quy định của pháp luật.
2. Quy định của pháp luật về hợp đồng đặt cọc:
Hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản ( có thể là viết tay, đánh máy, hoặc nội dung tin nhắn, ghi chú chuyển khoản…) . Tùy theo nhu cầu các bên có thể tiến hành công chứng hoặc không, tuy nhiên nếu muốn được đảm bảo tính pháp lý nội dung thỏa thuận các bên lựa chọn hình thức công chứng hợp đồng đặt cọc.
Các bên có thể thỏa thuận với nhau về nội dung đặt cọc, trường hợp hợp đồng được giao kết thực hiện thì tài sản đặt cọc phải trả lại cho bên đặt cọc hoặc có thể để trừ vào nghĩa vụ trả tiền. Trường hợp, bên đặt cọc từ chối thực hiện giao kết hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. Còn nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện giao kết hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. Tuy nhiên các bên có thể thỏa thuận với nhau về mức phạt vi phạm thấp hoặc cao hơn. Pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận của các bên miễn là phải ghi rõ sự thỏa thuận đó trong hợp đồng. Trường hợp các bên không tự thỏa thuận được hoặc không thỏa thuận thì sẽ áp dụng quy định trên.
3. Các trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu, không có giá trị theo quy định của pháp luật:
Hợp đồng đặt cọc bản chất là một giao dịch dân sự, vì vậy để xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi nào thì trước hết chúng ta cần quan tâm đến điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Từ đó xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi không đáp ứng được các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, cụ thể hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi :
– Hợp đồng đặt cọc được thực hiện bởi người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi..
– Hợp đồng đặt cọc do chủ thể bị lừa dối, cưỡng ép, đe dọa phải thực hiện. Ở đây có thể hiểu là, khi ký kết hợp đồng đặt cọc, các bên phải hoàn toàn tự nguyện, nếu vì một lý do nào đó dẫn tới sự ép buộc, đe dọa ký kết mà có thể đưa ra được các tài liệu chứng cứ chứng minh thì hợp đồng đặt cọc này sẽ bị vô hiệu.
– Hợp đồng đặt cọc thỏa thuận những nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội. Pháp luật cho phép các bên được thỏa thuận những điều khoản trong hợp đồng, tuy nhiên các bên cần lưu ý những điều cấm của pháp luật, Những gì pháp luật cấm thì không được phép làm hoặc những thỏa thuận trái với những ứng xử chung trong đời sống cũng cần tránh. Nếu hợp đồng vi phạm phải những điều trên thì sẽ bị vô hiệu.
– Hợp đồng đặt cọc không đáp ứng về mặt hình thức theo quy định cũng sẽ bị vô hiệu
– Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do giả tạo, hiểu rằng khi các bên ký kết hợp đồng đặt cọc nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu
– Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do nhầm lẫn.
– Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được. Đối tượng của hợp đồng đặt cọc phải là những đối tượng hợp pháp, được pháp luật cho phép giao dịch.
4. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng đặt cọc vô hiệu:
Khi hợp đồng đặt cọc vô hiệu sẽ để lại những hậu quả pháp lý gây thiệt hại cho các bên, cụ thể:
– Hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Có thể hiểu rằng tất cả những gì các bên thỏa thuận, thống nhất với nhau đều không có giá trị pháp lý. Ví dụ, bên A đặt cọc mua đất của bên B, các bên thỏa thuận sau 1 tháng kể từ ngày ký kết hợp đồng đặt cọc bên A phải trả cho bên B đủ số tiền còn lại và bên B sẽ phải ký kết hợp đồng mua bán đất với bên A. Nếu bên nào vi phạm sẽ bị phạt gấp đôi số tiền đặt cọc. Nếu hợp đồng đặt cọc của bên A và bên B bị vô hiệu thì được hiểu là bên A không có nghĩa vụ phải trả nốt số tiền cho bên B và bên B cũng không có nghĩa vụ phải đi ký kết hợp đồng mua bán cho bên A.
– Hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Ở đây được hiểu là khi đặt cọc đã giao tài sản đặt cọc gì cho nhau thì được trả lại. Cũng như ví dụ trên thì có thể hiểu bên A sẽ được trả lại số tiền mà bên A đã đặt cọc cho bên B, còn bên B cũng được nhận lại các giấy tờ của thửa đất đã đưa cho bên A giữ.
Trường hợp nếu đặt cọc bằng hiện vật mà không thể trả bằng hiện vật được thì có thể trị giá thành tiền để hoàn trả.
Lưu ý: Bên có lỗi gây thiệt hại thì vẫn phải bồi thường và bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
5. Làm thế nào để tránh trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu:
Trên thực tế, khi ký kết hợp đồng đặt cọc, rất nhiều khách hàng thắc mắc và mong muốn biết được có cách nào để tránh trường hợp hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu, vì khi hợp đồng đặt cọc vô hiệu sẽ gây ra những hậu quả không mong muốn, mất thời gian, công sức và xảy ra những tranh chấp không đáng có, đặc biệt là gây thiệt hại về tài sản cho các bên. Để tránh bị vô hiệu hợp đồng đặt cọc thì bạn cần lưu ý những nộ dung sau:
Thứ nhất, trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc phải tìm hiểu về đối tượng của hợp đồng này. Phải nắm rõ được các quy định của pháp luật về đối tượng mà mình đang hướng tới giao dịch, cụ thể xem xét đối tượng của hợp đồng có được phép đưa vào giao dịch hay không. Ví dụ: Khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất thì thửa đất chính là đối tượng của hợp đồng đặt cọc, vì vậy các bên cần tìm hiểu xem thửa đất này có được phép mua bán không, có thuộc vào quy hoạch hay đất đang có tranh chấp, không đủ diện tích tối thiểu, có sổ đỏ hay chưa…. Tránh trường hợp khi ký xong hợp đồng đặt cọc mới tìm hiểu và phát hiện ra thửa đất này không đủ điều kiện để mua bán hợp pháp.
Thứ hai, phải xác định được người ký kết hợp đồng đặt cọc của mình có đủ điều kiện về độ tuổi pháp luật quy định hay không, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự không và quan trọng hơn là ký kết trên cơ sở tự nguyện. Trường hợp người đứng ra ký kết hợp đồng đặt cọc là người được ủy quyền thì phải yêu cầu xuất trình được
Thứ ba, không được dùng hợp đồng đặt cọc để che giấu một giao dịch dân sự khác. Ví dụ trên thực tế khi các bên muốn vay mượn tiền, để tạo dựng niềm tin cho bên cho vay, các bên lại thỏa thuận ký kết với nhau hợp đồng đặt cọc mua bán 1 thửa đất, khi nào bên vay trả được tiền thì sẽ thỏa thuận hủy hợp đồng đặt cọc đó, còn nếu bên vay không trả được thì bên vay phải ký kết hợp đồng mua bán đất theo thỏa thuận. Khi có căn cứ chứng minh hợp đồng đặt cọc này là giả tạo để che giấu cho giao dịch vay tiền thì hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu.
Thứ tư, các bên nên ký kết hợp đồng đặt cọc có công chứng tại các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền công chứng để đảm bảo về nội dung cũng như hình thức của hợp đồng đặt cọc. Bởi những cơ quan, tổ chức này có những người am hiểu về pháp luật và họ sẽ chịu trách nhiệm cho khách hàng về những nội dung, hình thức, điều khoản thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc vì vậy hợp đồng đặt cọc được ký kết sẽ được bảo đảm hơn.
Hợp đồng đặt cọc là một loại hợp đồng khá phổ biến trong các giao dịch. Vì vậy, Quý khách hàng cần lưu ý những trường hợp hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu để tránh những hậu quả không đáng có.
