Hỏi về việc tận dụng khoảng không của các căn hộ chung cư. Quy định về việc cắm mốc giới ngăn cách các bất động sản.
Hỏi về việc tận dụng khoảng không của các căn hộ chung cư. Quy định về việc cắm mốc giới ngăn cách các bất động sản.
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi thuê nhà ở tầng 2, phòng 203, khu tập thể cũ. Cả dãy nhà tầng 2 quây lấn tận dụng khoảng không các dãy nhà tầng 1 thành 1 phòng khép kín. Nhà tôi và nhà bên cạnh thì làm sân phơi. Để ra ngoài sân phơi có 1 cửa khóa, do sân phơi 2 nhà thông nhau nên các hộ thường phơi chung ở sân này. Tôi đã làm 1 hàng rào ngăn sân phơi. 2 tháng sau, chủ hộ phòng 103 yêu cầu nhà tôi tháo hàng rào và báo với tổ trưởng tổ dân phố can thiệp. Vậy chúng tôi phải xử lý như thế nào? Xin Luật sư tư vấn để giải quyết vấn đề này.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
Theo quy định Luật nhà ở 2014, Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích bên trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật nhà ở 2014. Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật nhà ở 2014.
Điều 265 Bộ luật dân sự 2005 quy định nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản như sau:
– Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.
– Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Điều 266 Bộ luật dân sự 2005 quy định quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản như sau:
>>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự qua tổng đài: 1900.6568
– Chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Những người sử dụng đất liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn, trồng cây trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của những người đó.
+ Trong trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thoả thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
+ Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
– Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
+ Trong trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
Như vậy, đối với trường hợp gia đình bạn, việc sử dụng phần phía trước của các hộ tầng 1 có được coi là phần sở hữu chung hay không? Nếu là sở hữu chung thì các hộ gia đình có quyền sử dụng, không được quây lại thành một phòng riêng bởi việc quây đó sẽ ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị đồng thời là hành vi trái quy định pháp luật. Việc cắm mốc ranh giới chỉ đặt ra đối với người có quyền sở hữu, khoảng không của các hộ ở tầng 1 không thuộc quyền sở hữu của bạn thì bạn không được phép xây hàng rào để ngăn cách.
