Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, hệ thống ngân hàng ngày càng phát triển lớn mạnh, tuy nhiên hoạt động cho vay của ngân hàng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để hạn chế rủi ro đó các ngân hàng thường yêu cầu khách hàng khi vay vốn phải có TSĐB mà chủ yếu là BĐS. Hoạt động định giá BĐS là một nhiệm vụ rất quan trọng hiện nay.
Mục lục bài viết
- 1 1. Hoàn thiện các quy định của pháp luật quy định căn cứ, nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá bất động sản thế chấp:
- 2 2. Quy định của pháp luật về các tổ chức định giá chuyên nghiệp:
- 3 3. Hoàn thiện các quy định của pháp luật đảm bảo sự thỏa thuận giữa các bên tham gia vào quá trình định giá tài sản:
- 4 4. Tuân thủ các quy định của Nhà nước và pháp luật, ý thức của người làm công tác định giá nhằm đảm bảo thực hiện quy trình định giá một cách minh bạch, chặt chẽ:
- 5 5. Một số các giải pháp cụ thể từ các ngân hàng thương mại:
1. Hoàn thiện các quy định của pháp luật quy định căn cứ, nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá bất động sản thế chấp:
Như đã biết, định giá BĐS ở nước ở nước ta còn rất mới mẻ, cả lý luận và thực tiễn, mặt khác lại chưa có văn bản pháp luật nào hướng dẫn định giá, điều này gây rất nhiều khó khăn cho những cơ quan luôn đụng chạm đến những vấn đề này. Trong định giá BĐS thế chấp, các văn bản pháp luật hiện hành chỉ hướng dẫn: đối với các trường hợp đơn giản thì các bên tự thỏa thuận giá trị thế chấp, còn đối với các thị trường phức tạp thì thuê tổ chức có thẩm quyền định giá (thường thuê cơ quan kiểm toán, sở địa chính nhà đất), nhưng cả đối với những tổ chức thuê trên cũng chưa có một phương pháp định giá thống nhất và được quy định bằng văn bản nhà nước Thế chấp bất động là một bộ phận trong hoạt động của thị trường bất động sản, khi thị trường BĐS hình thành và phát triển thì việc có một phương pháp định giá nói riêng là rất cần thiết và cấp bách. Đề nghị chính phủ cùng các cán bộ liên quan nghiên cứu và ban hành một văn bản pháp luật đáp ứng yêu cầu trên.
Mặc dù đất thuộc sở hữu toàn dân nhưng quyền sử dụng đất được giao cho tổ chức, cá nhân dưới hình thức giao và cho thuê đất. Tuy thế hiện nay phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền và do vậy các giao dịch trong thị trường BĐS chỉ là nửa hợp pháp nhưng văn bản liên quan đến nhà đất hiện nay còn chắp vá, thiếu nhất quán, tạo ra nhiều kẽ hở. Chưa có một văn bản chính thức nào xác định rõ và đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành của thị trường BĐS. Các cấp chính quyền cũng như nhân dân vẫn lung túng trong việc thực hiện các thủ tục về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến là tự phát, giao dịch ngầm về bất động sản. Tình trạng thị trường này còn tự phát theo hướng đầu cơ thiếu lành mạnh. Đất đai và BĐS trở thành lĩnh vực có nhiều điều kiện nhất, đồng thời là môi trường thuận lợi cho tham ô, hối lộ và thu nhập bất chính. Công tác quy hoạch sử dụng đất mới chỉ tập trung quy hoạch ở tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho từng khu vực và thiếu công khai. Thủ tục phiền hà thiếu nhất quán trong nhận thức về công tác quản lý BĐS đang là những yếu tố cơ bản cản trở sự giao dịch trực tiếp của người mua, người bán một cách chính quy trên thị trường BĐS. Nguyên tắc thị trường trong hình thành giá cả chưa được tuân thủ, đặc biệt trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng. Để quản lý và thúc đầy thị trường này phát triển thì trước mắt cơ quan nhà nước phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay BĐS, xóa thị trường ảo, không cho chuyển đổi ngoài quản lý của nhà nước… và giải pháp có tính lâu dài và toàn cục là:
Sửa đổi quyền tổ chức nhà nước và cá nhân trong mua bán nhà đất trong luật hiện hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho nhà nước đối với đất. Thực tế hiện nay nói là có quyền nhưng nhà nước vẫn đứng ngoài thị trường BĐS, bởi cơ chế giao đất, cho thuê đất chưa phù hợp.
Tạo lập hàng hóa cho thị trường BĐS, điều này chính là tăng cường và công khai công tác quy hoạch, nhất là quy hoạch khu đô thị hóa nhằm tạo ra nhu cầu chuyển dịch đất đai, cũng như nguồn đất cho thị trường bất động sản.
Tạo điều kiện hình thành và phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Người bán người bán thường cần tới sự tư vấn của các tổ chức môi giới và cần cả sự hỗ trợ của các tổ chức tài chính, tín dụng trong thanh toán. Do vậy cần đa dạng hóa các hình thức cần tham gia vào thị trường BĐS và đây là yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp dân cư và doanh nghiệp vào kinh doanh BĐS. Vấn đề đặt ra là nâng cao chất lượng dự báo, thiết lập hệ thống thông
Giá cả là yếu tố quan trọng hàng đầu trên thị trường BĐS. Cần nghiên cứu một cơ chế lãi suất phù hợp và giao dịch theo một cơ chế giá, chứ không thể phân chia theo đối tượng sử dụng như hiện nay, giải pháp cho vấn đề này không gì khác là tổ chức công bố rộng rãi các thông tin liên quan đến đất đai và BĐS khác. Bên cạnh đó phải có sự can thiệp của nhà nước thông qua các khoản thuế, phí, lệ phí…như vậy việc quản lý và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển nhà nước tạo ra môi trường BĐS thế chấp. Tức là các BĐS thế chấp có khả năng chuyển dịch, mua bán dễ dàng hơn.
Do thị trường BĐS tại Việt nam phát triển bất ổn định, nền kinh tế có nhiều biến chuyển khủng hoảng kinh tế đang diễn ra trên khắp thế giới ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động của HTNH. Đây là thời điểm các NH phải có những hỗ trợ về mặt vốn đối với các Doanh nghiệp. Do vậy để đảm bảo hoạt động của các doanh nghiệp và hạn chế rủi ro cho NH nhằm duy trì một hệ thống NH phát triển vững mạnh trong thời gian tới các NHTM ở nước ta cần có những định hướng cụ thể, đối với hoạt động ĐGBĐS thế chấp thì các NHTM cần phải đa dạng hoá các loại hình thế chấp, tức phân biệt rõ từng loại BĐS thế chấp và quy định rõ các điều kiện cụ thể đối với từng BĐS thế chấp. Cần phải xác định rõ mục đích thế chấp của khách hàng và quy mô giá trị BĐS thế chấp.
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, Ngân hàng Nhà nước ban hành những quy định hướng dẫn chung về định giá BĐS thế chấp để các NHTM thực hiện.
Các NHTM cần phải nâng cao chất lượng định giá BĐS thế chấp, thành lập các bộ phận định giá độc lập, ứng dụng phần mềm định giá để hoạt động diễn ra nhanh và hiệu quả nhằm nâng cao chất luợng cạnh tranh. Có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ phận trong Ngân hàng với nhau, từ đó thúc đẩy hoạt động chung của Ngân hàng.
Thường xuyên mở lớp nâng cao trình độ nghiệp vụ cho chuyên viên định giá, tham gia các khoá học cấp chứng chỉ do Nhà nước quy định.
Cụ thể hoá và hoàn thiện các quy định liên quan đến BĐS thế chấp và định giá BĐS thế chấp, phương pháp, nguyên tắc, quy trình định giá quy định cụ thể hơn và đi chi tiết tới từng trường hợp định giá cụ thể.
2. Quy định của pháp luật về các tổ chức định giá chuyên nghiệp:
Thị trường BĐS ở nước ta còn rất non trẻ, đang trong giai đoạn hình thành và phát triển vì thế việc thành lập các tổ chức định giá chuyên nghiệp sẽ tạo ra một đội ngũ các chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp có năng lực chuyên môn thực sự và một đội ngũ chuyên viên định giá chuyên nghiệp từ đó làm cho thị trường BĐS đi vào hoạt động ổn định.
Hiện nay, trong lĩnh vực thẩm định giá cả nước có 47 tổ chức (trung tâm) của tỉnh, khoảng 15-18 doanh nghiệp và nhiều đơn vị thẩm định giá thuộc các công ty chuyên về địa ốc, vì thế để đảm bảo quyền lợi chung, cùng nhau xây dựng, phát triển nghề thẩm định giá trong đó có hoạt động định giá BĐS thì cần phải thành lập hội thẩm định giá, từ đó bảo vệ quyền lợi của tất cả các doanh nghiệp, các thể nhân, các pháp nhân khi thực hiện dịch vụ thẩm định giá, tạo mối quan hệ nghề nghiệp với tất cả các hội nghề nghiệp trên thế giới, qua đó nhận được sự giúp đỡ, tài trợ, hỗ trợ, trao đổi kinh nghiệm của thế giới, làm cho hoạt động định giá BĐS ở nước ta tiếp cận được các tiêu chuẩn thẩm định giá của quốc tế, qua đó thúc đẩy sự phát triển của hoạt động định giá BĐS.
Việc hình thành các tổ chức định giá chuyên nghiệp sẽ góp phần thúc đẩy phát triển hoạt động định giá BĐS trong đó có hoạt động định giá BĐS thế chấp, làm cho hoạt động định giá BĐS thế chấp mang tính chuyên nghiệp cao, các chuyên viên có nhiều cơ hội để gặp gỡ cũng như trao đổi kinh nghiệm về định giá BĐS thế chấp, từ đó thấy được những điểm cần lưu ý phải sửa chữa và những điểm cần phát huy tính tích cực của hoạt động đó, qua đây sẽ nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ cho các chuyên viên , các phương pháp và quy trình định giá sẽ được thống nhất với nhau theo một mẫu chung, kết quả định giá BĐS thế chấp phù hợp với thị trường, làm hài lòng khách hàng thế chấp và giảm thiểu được rủi ro cho các NH, các hoạt động trong NH mang tính chuyên nghiệp hoá cao.
3. Hoàn thiện các quy định của pháp luật đảm bảo sự thỏa thuận giữa các bên tham gia vào quá trình định giá tài sản:
Không chỉ trong lĩnh vực BĐS, mà trong nhiều lĩnh vực dân sự hiện nay, thì nguyên tắc được BLDS đề cao nhất chính là nguyên tắc tự do thỏa thuận hay chúng ta thường nói với nhau là việc dân sự cốt ở đôi bên. Do vậy, việc định giá BĐS sao cho phù hợp đối với chủ thể đi vay vốn và ngân hàng hay cả tổ chức định giá nào đó? Cuối cùng với mục đích họ được hưởng các quyền và nghĩa vụ nào đó trong cuộc giao dịch đó và tài sản bảo đảm là BĐS được đem thế chấp nhằm thực hiện một công việc nhất định.
Như vậy, trong pháp luật dân sự, việc sự thỏa thuận của các bên luôn luôn được pháp luật đề cao tại Điều 3, K2 BLDS nêu rõ các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự: Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng. Tiếp nối theo đó, việc pháp luật đất dai quy định nguyên tắc bảo đảm và tôn trọng sự thỏa thuận hợp pháp của các bên là hoàn toàn đương nhiên và cần thiết. Nền tảng đầu tiên của bất kỳ nguyên tắc nào trong hoạt động đời sống xã hội đó là đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước. Đến lượt mình, các nguyên tắc của pháp luật dân sư và đất đai cũng dựa trên cơ sở “vì con người, bảo vệ quyền và lợi ích của các bên”
Thực tế, một quy phạm pháp luật, mình nó không thể giải quyết mọi trường hợp xảy ra trong đời sống xã hội. Luật đất đai cũng không nằm ngoài dự liệu đó, để hình thành thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng, nó không thể xác định những quyền và nghĩa vụ cụ thể, chi tiết đối với các bên trong quan hệ này. Thay vào đó, những quy định có tính nguyên tắc chung, định hướng, định khung vừa đáp ứng yêu cầu chung của sự điều chỉnh pháp luật, vừa tạo điều kiện cho các bên tự do thỏa thuận trên thị trường.Do đó, khi xác lập quan hệ lao động, các bên phải căn cứ vào những quy định chung của pháp luật, căn cứ vào tương quan, điều kiện của mình để thỏa thuận với bên kia các quyền và nghĩa vụ cụ thể. Pháp luật dân sự, tín dụng và đất đai phải đảm bảo cho các bên có quyền tự do thỏa thuận vì điều đó không chỉ là nhu cầu của các bên mà nó còn hợp thành cơ chế điều chỉnh quan hệ lao động trong nền kinh tế thị trường.
Vì vậy, cần hoàn thiện hơn nữa, đề cao hơn nữa nguyên tắc này hoạt động lĩnh vực định giá bất động sản để thế chấp một khoản vay hợp lý và phù hợp đối với ngân hàng. Bên vay, vay được số tiền tương ứng với BĐS họ đã thế chấp và phía ngân hàng có đủ cơ sở cho vay dựa trên tài sản bảo đảm đó, thậm chí họ có thế phát mại để tạo tính thanh khoản trên khoản vay trước đó.
4. Tuân thủ các quy định của Nhà nước và pháp luật, ý thức của người làm công tác định giá nhằm đảm bảo thực hiện quy trình định giá một cách minh bạch, chặt chẽ:
Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu và sớm trình lên Chính phủ, Quốc hội luật thế chấp tài sản và các văn bản hướng dẫn việc xác định QSH tài sản đặc biệt là nhà cửa, GCNQSD đất; sớm hoàn tất các thủ tục, giấy tờ liên quan đến BĐS thế chấp tạo điều kiện cho khách hàng có nhu cầu vay vốn.
Đối với các BĐS được sử dụng là tài sản thế chấp nhiều lần tại một bên cho vay để vay vốn thì ngân hàng cần có các văn bản hướng dẫn để các giao dịch được diễn ra thuận lợi tạo điều kiện cho khách hàng được vay vốn.
Thứ nhất: Về quy hoạch (QH) sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất là một nội dung quan trọng, là một khâu trung tâm của quản lý Nhà nước về đất đai, QH sử dụng đất là nền tảng cho các hoạt động như phân bổ, sử dụng, quan hệ giao dịch về đất đai. Công tác QH sử dụng đất trong những năm gần đây đã được triển khai trên diện rộng nhưng vẫn còn một số tồn tại như: QH vẫn mang tính chủ quan của nhà quản lý, chưa bám sát thực tế và định hướng phát triển kinh tế – xã hội, QH chi tiết sử dụng đất chưa được công khai… Vì vậy, để giải quyết tình trạng trên thì QH phải đi trước một bước, QH phải phản ánh đúng định hướng phát triển kinh tế – xã hội, nội dung QH phải đảm bảo tính khoa học, việc bố trí và sử dụng đất phải tiết kiệm, hiệu quả, trong công tác QH cần phải có sự tham gia của nhân dân, QH chi tiết cần phải được công khai.
Thứ hai: Về QH phát triển kinh tế-xã hội, QH ngành, QH đô thị, QH giao thông…
Bên cạnh QH sử dụng đất, hệ thống QH ở nước ta hiện nay còn bao gồm các loại QH khác như: QH phát triển kinh tế – xã hội, QH ngành, QH đô thị, QH giao thông… Từng loại QH có mối quan hệ mật thiết với nhau, tác động qua lại lẫn nhau. Tuy nhiên, hiện nay các loại QH trên còn chồng chéo, chưa có sự liên kết giữa các bộ, ngành trong việc đưa ra QH, do vậy dẫn đến tình trạng lãng phí trong việc xây dựng và thực hiện QH, các thông tin của từng loại QH không phản ánh đúng tình hình kinh tế – xã hội. Vì vậy, cần phải xây dựng và đưa ra văn bản luật quy định rõ vị trí cũng như vai trò của từng loại QH, phải xác định rõ mối quan hệ giữa các loại QH.
Thứ ba, từ trung ương đến mỗi địa phương cần có chiến lược quy hoạch đất đai cụ thể, rõ ràng và ổn định tương đối trong dài hạn. Giá trị của BĐS thay đổi và phụ thuộc khá nhiều vào quy hoạch đất. Việc thay đổi quy hoạch đất đai thường xuyên trong ngắn hạn sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến kết quả định giá BĐS, khiến cho giá trị của BĐS thay đổi khó dự báo trước được, gây khó khăn trong công tác ước lượng khả năng thu hồi nợ liên quan đến BĐS thế chấp của các NHTM. Bên cạnh đó, dựa vào chiến lược quy hoạch đất ổn định, ở mỗi địa phương có thể thiết lập bản đồ khung giá đất cho từng khu vực làm cơ sở định giá đất theo nhóm yếu tố đầu tiên là về điều kiện tự nhiên, vị trí địa lý.
Thứ tư, kịp thời có các văn bản hướng dẫn cụ thể và thống nhất về tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nhất là bất động sản trong lĩnh vực ngân hàng để giúp cho các TCTD có cơ sở pháp lý và chủ động trong việc áp dụng các quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động này. Bên cạnh đó, pháp luật tố tụng cần được cải tiến theo hướng đơn giản hóa và giảm bớt thủ tục hành chính rườm rà nhằm rút ngắn thời gian thi hành án, tạo điều kiện cho các TCTD trong việc xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ.
Trong hoạt động định giá BĐS tại các NHTM hiện nay, thì thông tin về các loại QH đóng vai trò rất quan trọng đặc biệt là QH sử dụng đất. Kh tiến hành thẩm định nếu nhận thấy BĐS nằm trong quy hoạch của nhà nước thì sẽ được định giá theo khung giá đất của nhà nước ngược lại sẽ đánh giá theo giá thị trường. Từ sự phân tích trên ta thấy rằng công tác QH đóng vai trò rất quan trọng trong hoạt động định giá tại các NHTM hiện nay, không những xác định được chính xác giá trị BĐS thế chấp mà còn xác định được tiềm năng của BĐS đó trong tương lai, các Ngân hàng sẽ cho khách hàng vay với số tiền hợp lý, phù hợp với các lợi ích mang lại từ BĐS cả trong hiện tại và trong tương lai, hạn chế được rủi ro cho các Ngân hàng.
Thị trường BĐS là một trong 5 thị trường (thị trường vốn, thị trường khao học – Công nghệ, thị trường hàng hoá – dịch vụ, thị trường lao động, thị trường BĐS), đặc điểm của thị trường này là chiếm lượng vốn rất lớn của nền kinh tế và hiện nay đang hoạt động chưa đồng bộ nhất quán, có thời điểm thị trường sôi nổi các giao dịch nhiều giá thị trường biến động nhiều do vậy hoạt động định giá BĐS thế chấp gặp nhiều rủi ro, nhưng cũng có thời điểm thị trường đóng băng thì gây cản trở lớn bởi hoạt động định giá thiếu thông tin. Thị trường BĐS ở nước ta mới được hình thành, do vậy còn tồn tại một số hạn chế như: Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến thị trường còn thiếu, chưa đồng bộ, thị trường còn mang tính tự phát, còn tồn tại giao dịch ngầm từ đó làm thất thu Ngân sách Nhà nước. Thị trường BĐS bất ổn như vậy do những nguyên nhân sau: Cung về nhà đất tăng nhanh nhưng chỉ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu của xã hội, sự quản lý chặt chẽ và kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước đối với thị trường BĐS…
Mặt khác, nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, do vậy vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết để bình ổn thị trường là cực kỳ quan trọng. Để bình ổn và phát triển thị trường BĐS cần thực hiện một số kiến nghị sau:
– Tạm thời quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án đối với các khu đô thị và căn hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ.
– Cân đối lại cung – cầu về BĐS, xây dựng những khu nhà ở cho người có thu nhập thấp.
– Hoàn thiện hệ thống, cơ chế, chính sách liên quan đến thị trường BĐS theo nguyên tắc đồng bộ, nhất quán và tôn trọng các quy luật của thị trường: quy luật cung – cầu, quy
– Điều chỉnh thuế nhà đất theo hướng hạn chế đầu cơ.
– Phát triển nhà ở có quy mô, chất lượng và giá cả phù hợp.
– Cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư.
– Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trường.
– Cho vay tín dụng đối với những người thực sự có nhu cầu về nhà ở.
– Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm các trường hợp vi phạm Luật kinh doanh BĐS.
5. Một số các giải pháp cụ thể từ các ngân hàng thương mại:
Ðịnh giá ngân hàng là định giá tài sản và quyền tài sản của ngân hàng. Khi thực hiện định giá tài sản trong hoạt động M&A ngân hàng, cần phải xác định chính xác tài sản hữu hình, tài sản vô hình của ngân hàng.
Một là, các ngân hàng thương mại cần hệ thống hóa các loại tài sản hữu hình, tài sản vô hình của ngân hàng đồng thời lựa chọn phương pháp định giá tài sản phù hợp với đặc điểm tài sản của ngân hàng mình nhằm đánh giá đúng trị giá tài sản hoặc giá trị chung của ngân hàng.
Kinh nghiệm cho thấy, việc định giá tài sản ngân hàng trong hoạt động M&A thông thường là sử dụng hai phương pháp tài sản và dòng tiền vốn chủ sở hữu. Ðặc biệt, trong hoạt động ngân hàng, tài sản vô hình chiếm tỷ trọng lớn trong tổng trị giá ngân hàng nên khi định giá tài sản phải đặc biệt đánh giá đầy đủ, có cách nhìn tổng quát về khối lượng tài sản này.
Hai là, công khai minh bạch
Giá trị ngân hàng, tiến độ và chất lượng công tác định giá phụ thuộc rất nhiều vào sự trung thực, đầy đủ, chính xác của thông tin số liệu, hợp lý của báo cáo tài chính ngân hàng được định giá. Nhà nước cần có những quy định bắt buộc kế toán báo cáo tài chính của ngân hàng phải xây dựng theo một số tiêu chuẩn quốc tế cơ bản được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước chấp thuận cho tham gia TTCK.
Ba là, kinh nghiệm và qua phân tích thực trạng công tác định giá xét thấy, các ngân hàng khi tham gia hoạt động M&A nên lựa chọn phương pháp định giá tài sản và phương pháp dòng tiền vốn chủ sở hữu để định giá tài sản ngân hàng sẽ chính xác hơn.
Hai phương pháp định giá tài sản và dòng tiền vốn chủ sở hữu có nhiều ưu điểm như trình bày ở phần trước, khi định giá, nên chú trọng khâu định giá tài sản vô hình. Mặt khác, việc áp dụng các phương pháp này phù hợp với thực trạng hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. Tuy nhiên, các phương khác cũng nên thận trọng và xem xét thêm trong quá trình thực hiện định giá tài sản ngân hàng để có kết quả định giá và xác định giá trị tài sản ngân hàng chính xác hơn.
Bốn là, các ngân hàng tự thực hiện lành mạnh hóa tài chính và xử lý nợ xấu trước khi định giá ngân hàng.
Ngân hàng cần xác định rõ các nguyên nhân khách quan, chủ quan để có biện pháp xử lý nợ xấu theo quy định, nhanh chóng có giải pháp thực hiện lành mạnh hóa tài chính, khi có được kết quả, chúng ta dễ dàng xác định chính xác giá trị chào bán và thực hiện giao dịch M&A ngân hàng thuận lợi.
Năm là, bên mua và bên bán phải tuân thủ pháp luật về giao dịch M&A.
Các bên khi tiến hành giao dịch M&A phải thực hiện sự minh bạch về tài chính, số liệu kế toán, các mục tiêu đề cập trong quá trình chào bán; phía bên mua là các nhà đầu tư cũng cần minh bạch tình hình tài chính, nhu cầu mua theo đúng quy định pháp luật; cam kết không có yếu tố đầu cơ trục lợi làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của ngân hàng chào bán cổ phiếu, cổ phần.
Sáu là, các bên ngân hàng chú trọng khâu định giá các khoản nợ vay và tài sản thế chấp trước khi quyết định giao dịch M&A.
Trong quá trình định giá, trên tất cả là chất lượng tài sản, lý do khiến các hợp đồng có sự hỗ trợ này trở nên hấp dẫn không những chỉ vì chi phí thấp, mà còn có lý do bảo đảm của chính phủ về chính sách M&A trong hoạt động ngân hàng. Kinh nghiệm thực tế đối với bên mua tiềm năng là phải hiểu khả năng của mình về đánh giá lại nghiệp vụ cho vay. Cùng phối hợp với bên mua để có thể thực sự giúp họ xử lý chất lượng khoản nợ cho vay và tài sản thế chấp, đặc biệt là khả năng thu hồi được các khoản nợ xấu là yếu tố chính giúp ngân hàng thực hiện được giao dịch thành công trong hoạt động M&A.
Bảy là, đối với những ngân hàng không hội đủ các tiêu chí để tiếp tục hoạt động buộc phải định giá tài sản theo quy định của Nhà nước để thanh lý, thực hiện theo Luật Phá sản nhằm góp phần lành mạnh hóa hệ thống ngân hàng.
Lộ trình cơ bản cho các ngân hàng thương mại cổ phần trong nước về M&A cũng đã có, đối với những ngân hàng không hội đủ vốn điều lệ quy định cho từng thời kỳ, thiếu thanh khoản trầm trọng và mất khả năng chi trả khách hàng, không tuân thủ tỷ lệ quy định an toàn vốn hoạt động, không chấp hành quy định về thanh tra giám sát ngân hàng thì kiến nghị NHNN nên mạnh tay xử lý, cho tiến hành định giá tài sản ngân hàng, để thực hiện phá sản theo luật định nhằm góp phần lành mạnh hóa hệ thống ngân hàng.
