Thời điểm Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng thương mại có hiệu lực và hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Hậu quả pháp lý khi Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng thương mại bị vô hiệu.
Mục lục bài viết
1. Thời điểm Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng thương mại có hiệu lực và hiệu lực đối kháng với người thứ ba:
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là căn cứ để xác định thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Kể từ thời điểm này, các bên có quyền yêu cầu và có nghĩa vụ thực hiện đúng các nội dung đã thỏa thuận tại hợp đồng. Ngoài ra, việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng còn có ý nghĩa quan trọng để xác định hiệu lực đối kháng với người thứ ba.
Trong quan hệ thế chấp QSDĐ, do không có sự chuyển giao QSDĐ cho bên nhận thế chấp nên bên thế chấp vẫn quản lý, sử dụng một cách bình thường, nên rất khó để nhận biết việc QSDĐ có đang được thế chấp hay không, dẫn đến trường hợp bên thế chấp thực hiện giao dịch khác liên quan đến tài sản đã có thế chấp. Vì vậy, pháp luật quy định HĐTC QSDĐ bắt buộc phải được công chứng, chứng thực và đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đất đai để người khác biết và cân nhắc khi xác lập các giao dịch đối với QSDĐ, hay nói cách khác, bên nhận thế chấp đã xác lập hiệu lực đối kháng với bên thứ ba. Khi đó, bên thứ ba buộc phải biết và phải chịu hậu quả và phải nhường quyền ưu tiên xử lý tài sản cho bên nhận thế chấp đã đăng ký giao dịch bảo đảm.
Đối với HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay tại NHTM, việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong trường hợp một tài sản được thế chấp để bảo đảm tiền vay của nhiều
1. HĐTC tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Do đối tượng tài sản thế chấp là QSDĐ nên pháp luật về đất đai hiện nay quy định thời điểm có hiệu lực của HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay như như sau: “Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Điểm a khoản 1 Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính Phủ quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm nêu rõ: Thế chấp QSDĐ là biện pháp bảo đảm thuộc trường hợp phải đăng ký biện pháp bảo đảm.
Tại Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/04/2015 của liên bộ Tài nguyên và Môi trường, bộ Nội vụ và bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc sở tài nguyên và môi trường quy định, trong đó quy định rõ Văn phòng đăng ký đất đai “Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, thời điểm HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay tại NHTM có hiệu lực và cũng là thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba chính là thời điểm HĐTC được đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai. Kể từ thời điểm HĐTC được đăng ký, bên nhận thế chấp có Quyền truy đòi tài sản và Quyền thanh toán.
Quyền truy đòi là khi tài sản thế chấp là QSDĐ đã được chuyển giao cho người thứ ba thì NHTM vẫn có quyền đòi lại để xử lý nhằm thu hồi nợ, không phụ thuộc vào sự phản đối của người thứ ba.
Quyền thanh toán là trong trường hợp có nhiều chủ thể cùng nhận bảo đảm đối với một tài sản là QSDĐ thì Hợp đồng nào được đăng ký trước sẽ được ưu tiên thanh toán trước.
Việc xác định thời điểm HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay tại NHTM có hiệu lực là đặc biệt quan trọng khi phải xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi tiền Việc xác định được thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng có nghĩa quan trọng để xác định hợp đồng đã có hiệu lực pháp luật và xác định được thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp QSDĐ được sử dụng để làm tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ khác nhau.
2. Hậu quả pháp lý khi Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng thương mại bị vô hiệu:
Như Tác giả đã phân tích, khi không tuân thủ đầy đủ điều kiện có hiệu lực theo quy định của pháp luật thì HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay tại NHTM sẽ bị vô hiệu từng phần hoặc vô hiệu toàn bộ, dẫn đến những hậu quả pháp lý khác nhau. BLDS năm 2015 quy định “hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu” như sau (Điều 122
1. Giao dịch dân sự bị vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập hợp đồng.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Hậu quả pháp lý của việc HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay tại NHTM bị vô hiệu được Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính Phủ quy định chi tiết như sau:
Về quan hệ giữa hợp đồng bảo đảm (HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay tại NHTM) với hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm (Hợp đồng tín dụng), (Các Điều 29, 30 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 17/3/2021 của Chính Phủ):
1. Hợp đồng bảo đảm bị vô hiệu… không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm.
2. Trường hợp, hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu… thì giải quyết như sau:
a) Các bên chưa thực hiện hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì hợp đồng bảo đảm chấm dứt;
b) Các bên đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì hợp đồng bảo đảm không chấm dứt. Bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ hoàn trả của bên có nghĩa vụ đối với mình.
Xử lý hợp đồng bảo đảm vô hiệu từng phần (Điều 29 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 17/3/2021 của Chính Phủ): Trường hợp một phần nội dung hợp đồng bảo đảm bị tuyên bố vô hiệu theo quy định của BLDS, luật khác liên quan thì nghĩa vụ được bảo đảm thực hiện theo phần nội dung này trở thành nghĩa vụ không có bảo đảm, bao gồm:
a) Phần nội dung của hợp đồng thuộc quyền của người không tham gia hợp đồng bảo đảm trong trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp quy định tại Điều 27 Nghị định này;
b) Phần nội dung của hợp đồng liên quan đến một hoặc một số người không có năng lực pháp luật dân sự hoặc năng lực hành vi dân sự phù hợp với hợp đồng bảo đảm trong trường hợp bên bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm gồm nhiều người;
c) Phần nội dung của hợp đồng liên quan đến một hoặc một số tài sản không đủ điều kiện để dùng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong trường hợp một nghĩa vụ được bảo đảm thực hiện bằng nhiều tài sản;
d) Phần nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội hoặc giới hạn thực hiện quyền theo quy định của BLDS, luật khác liên quan trọng trường hợp các phần nội dung khác của hợp đồng bảo đảm không vi phạm;
đ) Nội dung khác theo quy định của BLDS, luật khác liên quan.
2. Trường hợp một nghĩa vụ được nhiều người cùng bảo lãnh hoặc được bảo đảm thực hiện bằng nhiều tài sản mà chỉ có một, một số người cùng bảo lãnh hoặc chỉ có một, một số tài sản bảo đảm thuộc phần nội dung hợp đồng bảo đảm bị tuyên bố vô hiệu thì việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thuộc phần nội dung hợp đồng bảo đảm này được giải quyết theo quy định tại Điều 338 của BLDS và khoản 2 Điều 5 Nghị định này.
Từ các quy định này, HĐTC QSDĐ để đảm bảo tiền vay tại NHTM bị vô hiệu toàn bộ, bị vô hiệu một phần sẽ có những hậu quả pháp lý sau đây:
Thứ nhất, khi hợp đồng tín dụng bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp đồng này thì HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay cũng đương nhiên không phát sinh hiệu lực. Tuy nhiên, nếu hợp đồng tín dụng đã được thực hiện một phần hoặc toàn bộ thì HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay chỉ chấm dứt hiệu lực nếu các bên có thỏa thuận.
Quy định này của pháp luật nhằm bảo đảm quyền lợi của bên có quyền trong một hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm vì khi hợp đồng tín dụng đã được thực hiện, bên cho vay và bên vay đã giao, nhận đủ tiền vay thì việc hợp đồng tín dụng bị vô hiệu, bị hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt không ảnh hưởng đến thực tế là các bên đã thực hiện hợp đồng tín dụng đó. Do đó, cần phải có sự đảm bảo từ HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay để bảo đảm khả năng thu hồi tiền đã được thực hiện trên thực tế, bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ hoàn trả của bên có nghĩa vụ đối với mình.
Thứ hai, HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay chỉ là biện pháp phòng ngừa rủi ro và xác lập quyền xử lý tài sản bảo đảm của bên cho vay nên khi HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay bị vô hiệu một phần hoặc bị vô hiệu toàn bộ thì hợp đồng tín dụng đã xác lập với NHTM không đương nhiên bị vô hiệu.
Thứ ba, nếu HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay bị vô hiệu toàn bộ thì Hợp đồng tín dụng đã xác lập với NHTM trở thành Hợp đồng tín dụng không có biện pháp bảo đảm. Trường hợp một phần HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay bị vô hiệu thì nghĩa vụ nào của Hợp đồng tín dụng được đảm bảo tương ứng với phần bị vô hiệu sẽ trở thành nghĩa vụ không được đảm bảo, cụ thể như sau:
– Trường hợp QSDĐ thuộc sở hữu chung theo phần nhưng chỉ có một hoặc một số chủ thể có QSDĐ ký kết HĐTC để bảo đảm tiền vay thì chỉ QSDĐ do chủ thể có QSDĐ giao kết HĐTC mới trở thành tài sản bảo đảm tiền vay. Quyền sử đất thuộc quyền sở hữu của chủ thể không giao kết HĐTC thì không trở thành tài sản bảo đảm tiền
– Trường hợp bên thế chấp QSDĐ gồm nhiều chủ thể nhưng có một hoặc một số người không có năng lực pháp luật dân sự hoặc năng lực hành vi dân sự phù hợp thì Quyền sử đất thuộc quyền sở hữu của những chủ thể này thì không trở thành tài sản bảo đảm tiền vay.
– Trường hợp một hợp đồng tín dụng được bảo đảm bằng nhiều QSDĐ thì chỉ những QSDĐ có đủ điều kiện để thế chấp theo quy định pháp luật mới được sử dụng làm tài sản đảm bảo để bảo đảm tiền vay.
– Trường hợp nội dung của HĐTC QSDĐ vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội hoặc vi phạm giới hạn thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của BLDS và pháp LĐĐ thì phần nội dung nào không vi phạm mới được sử dụng làm biện pháp thế chấp để bảo đảm tiền vay.
