Tìm hiểu về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu trong trường hợp có người thứ ba ngay tình.
Người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự là chủ thể tham gia giao dịch trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng, tuân thủ các quy định của pháp luật mà không biết và không thể biết đối tượng của giao dịch là tài sản bất minh, do chủ sở hữu xác lập trước đó bởi một giao dịch dân sự vô hiệu. Sự không biết và không buộc phải biết còn thể hiện ở việc đối với một người bình thường thì không thể biết được tài sản đưa vào giao dịch là tài sản xuất phát từ một giao dịch vô hiệu nên pháp luật không đòi hỏi trường hợp này họ buộc phải biết.
Khi xem xét hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu có người thứ ba tham gia giao dịch cần được bảo vệ phải xem xét một số yếu tố, đó là:
– Xem xét tính có hiệu lực của giao dịch do người thứ ba xác lập.
– Đánh giá khả năng nhận thức hành vi, tính có lỗi của các bên tham gia giao dịch và người thứ ba phải có nghĩa vụ chứng minh khi tham gia giao dịch họ hoàn toàn ngay tình.
– Xem xét đánh giá tài sản hiện có.
Việc đánh giá này căn cứ vào đặc điểm, tính chất của các loại tài sản hiện có và so sánh với tài sản trước đó, căn cứ vào các quy định của pháp luật điều chỉnh đối với loại giao dịch này và đồng thời các quy định khác của pháp luật liên quan đến tài sản có tranh chấp.
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu khi có người thứ ba ngay tình cần được bảo vệ được quy định tại Điều 138 “
Thứ nhất, nếu đối tượng của giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực. Trong trường hợp này, Tòa án có thể căn cứ vào đặc điểm, tính chất của loại tài sản và đối với từng loại giao dịch cụ thể để đưa ra phán quyết đảm bảo tính mềm dẻo, linh hoạt, không trái pháp luật và đồng thời đáp ứng được nguyện vọng của các bên tham gia giao dịch. Đối với những tài sản không mang tính thiết yếu đối với chủ sở hữu hoặc các tài sản không được để lâu, không lấy lại được… khi tuyên bố giao dịch vô hiệu chỉ cần buộc các bên hoàn trả cho nhau theo nguyên tắc bù trừ nghĩa vụ.
Ví dụ: Do bị đe dọa A phải bán cho B một tấn gạo với giá rẻ, sau đó B bán lại cho C với giá thị trường. Giao dịch dân sự giữa B và C hoàn toàn trên cơ sở tự nguyện, đầy đủ điều kiện có hiệu lực theo quy định của pháp luật, các bên đã thanh toán đầy đủ tiền cho nhau. Sau một thời gian (trong thời hạn 2 năm), A khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đã xác lập do mình và B là vô hiệu do ông bị đe dọa. Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán giữa A và B vô hiệu do vi phạm điều kiện về ý chí chủ thể tham gia giao dịch.
Trong trường hợp này, chị C là người thứ ba ngay tình cần được bảo vệ, khi giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu giữa A và B Tòa án cần tính đến quyền và lợi ích của C. Theo quy định tại khoản 1, Điều 138 “Bộ luật dân sự 2015” thì giao dịch dân sự giữa B và C có hiệu lực pháp luật, đối tượng của giao dịch là tài sản thông thường nên không cần thiết phải áp dụng hậu quả hoàn trả lại tài sản đã nhận cho A. Lỗi làm giao dịch giữa A và B vô hiệu thuộc về B, B phải trả cho A khoản tiền tương đương với khoản tiền mà ông B còn thiếu của ông A theo giá thị trường.
Thứ hai, nếu đối tượng của giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tính nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người theo bản án, quyết định của cơ quan nàh nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này khoogn phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa. Như vậy, đối với giao dịch mà đối tượng là bất động sản hoặc động sản phải đăng ký quyền sở hữu (nhà cửa, đất đai…) thì giao dịch dân sự với người thứ ba ngay tình vô hiệu. Trong trường hợp này, Tòa án phải giải quyết hậu quả pháp lý của hai giao dịch vô hiệu cùng một lúc trên cơ sở hậu quả pháp lý chung được quy định tại Điều 137 “Bộ luật dân sự 2015”. Theo đó, cần giao lại tài sản cho chủ sở hữu, buộc người chuyển giao tài sản từ một giao dịch dân sự vô hiệu phải hoàn trả lại tiền đã nhận của người thứ ba ngay tình. Trong từng giao dịch vô hiệu, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Điều 258 BLDS quy định:
“Chủ sở hữu được quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa”.
Chủ sở hữu không được quyền kiện đòi lại tài sản của mình từ người thứ ba chiếm hữu ngay tình:
– Người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá.
– Người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua giao dịch với người mà theo bản án xác nhận người này là chủ sở hữu nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu do Bản án bị hủy, sửa.
– Người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua giao dịch với người mà theo Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận người này là chủ sở hữu nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu do Quyết định này bị hủy, sửa.
Các quy định trên được hiểu là khi người thứ ba nhận được tài sản trên cơ sở sự bảo đảm của trung tâm bán đấu giá tài sản, tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật thì đương nhiên quyền sở hữu của họ được bảo vệ. Sự bảo đảm này được thể hiện bằng bản án, quyết định mặc dù sau này có thể bản án hoặc quyết định đó bị hủy bỏ thì quyền sở hửu tài sản của người thứ ba vẫn được xác lập và bảo vệ.
Tuy nhiên trên thực tiễn giải quyết các vụ án có liên quan đến người thứ ba ngay tình thì rất nhiều Tòa án vô tình đã bỏ qua quy định này hoặc hiểu không đúng dẫn đến gây thiệt hại trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba.
Ví dụ thực tế: Năm 1994, vợ chồng Ông A đã làm thủ tục kê khai và được UBND huyện Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích được công nhận là 26.450 m2.
Năm 2002 vợ chồng ông A đã chuyển nhượng lại một phần quyền sử dụng đất nêu trên cho bà H (diện tích chuyển nhượng là 21.110 m2). Việc chuyển nhượng được thực hiện tại UBND xã M theo đúng quy định của pháp luật. Năm 2003, UBND huyện Đ đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà H đối với toàn bộ diện tích bà nhận chuyển nhượng này.
Năm 2006 bà Q (mẹ ông A) khởi kiện ông A và bà H đến Tòa án nhân dân huyện Đ yêu cầu Tòa án buộc ông A và bà H phải trả lại toàn bộ phần diện tích mà bà H đã nhận chuyển nhượng từ ông A. Vì theo bà Q trình bày thì phần diện tích đất này vợ chồng bà được chế độ cũ cấp từ năm 1958. Năm 1978 chồng bà mất không để lại di chúc. Năm 1987 ông A lấy vợ và ở chung với bà. Đến năm 1995 vợ chồng ông A và bà Q làm chung một căn nhà xây cấp 4, diện tích xây dựng là 186m2, năm 2001 xây thêm căn nhà kho diện tích 97m2 để làm ăn buôn bán. Năm 2006, vợ chồng ông A đi làm ăn nơi khác và giao cho bà Q quản lý và sử dụng toàn bộ tài sản nêu trên. Tháng 10/2006 do bà H giao bán toàn bộ diện tích đất nói trên nên bà Q mới phát hiện ông A đã tự ý kê khai đất của bà và chuyển nhượng cho người khác. Bà Q đã làm đơn khiếu nại đến UBND xã M, trong quá trình hòa giải tại UBND xã M bà Q đã đề nghị bà H chuyển nhượng lại cho bà Q một phần diện tích đất nêu trên. Tuy nhiên sau đó bà Q yêu cầu hủy bỏ biên bản hòa giải này và khởi kiện ông A, bà H ra tòa.
Ông A công nhận tài sản trên là của vợ chồng bà Q, năm 1993 bà Q đã cho ông toàn bộ diện tích này và ông đã đi kê khai để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do là quan hệ mẹ con nên việc tặng cho tài sản giữa ông S và bà Q không lập thành văn bản.
Tòa án nhân dân huyện Đ đã hai lần xét xử sơ thẩm nhưng cả hai lần đều tuyên buộc bà H phải trả lại quyền sử dụng diện tích đất nêu trên cho bà Q, đồng thời bà H được quyền khởi kiện ông S bằng một vụ kiện khác khi có yêu cầu. Bà H đã kháng cáo không chấp nhận nội dung bản án trên, ngày 15/02/2012 TAND tỉnh N đã xét xử lại vụ án trên theo thủ tục phúc thẩm tuyên hủy bản án sơ thẩm, chuyển hồ sơ cho Tòa án huyện Đ giải quyết lại theo quy định của pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất giữa Ông A và bà H được xác lập năm 2003 là hoàn toàn tự nguyện, đồng thời hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn thành (bà H đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Tuy nhiên, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông A năm 1994 đối với các thửa đất đã chuyển nhượng cho bà H là trái quy định của pháp luật bởi qua các chứng cứ do bà Q cung cấp, cũng như các chứng cứ do Tòa án thu thập cho thấy: Nguồn gốc các lô đất mà ông A đã chuyển nhượng cho bà H là do công sức tạo dựng của vợ chồng bà Q có được từ năm 1958. Năm 1993 ông A tự ý đi kê khai và đến 1994 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..
Pháp luật có quy định: “Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:…Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội”
Do việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Ông A như trên là trái với quy định của pháp luật nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A và bà H xác lập năm 2003 bị vô hiệu.
Trong vụ án thực tế trên, bà H là người thứ ba ngay tình cần được bảo vệ. Nhưng theo quyết định của Tòa án bà H buộc phải trả lại toàn bộ diện tích đất bà đã mua của ông A do hợp đồng của hai bên bị coi là vô hiệu. Quan điểm cá nhân em nhận thấy, trong trường hợp này, bà H hoàn toàn không có lỗi trong việc mua bán, đây là lỗi của UBND huyện Đ trong việc công nhận quyền sở hữu cho ông A, vì thế UBND huyện Đ phải chịu trách nhiệm theo Điều 619 “
>>> Luật sư
Mặt khác, theo quy định tại Điều 258 “Bộ luật dân sự 2015”:
“Chủ sở hữu không được quyền khởi kiện đòi lại bất động sản từ người thứ ba chiếm hữu ngay tình”.
Vì khi bà H nhận được tài sản thông qua giao dịch với ông A thì UBND huyện Đ bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông A đã đứng ra đảm bảo với bà H rằng diện tích đất trên hoàn toàn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông A, ông A có toàn quyền quản lý, sử dụng, định đoạt. Như vậy, lỗi không phải do bà H nên bà không phải trả lại diện tích đất đã chiếm hữu ngay tình như quyết định của tòa.
Đây cùng chính là điểm bất cập trong việc giải quyết các vụ án liên quan đến người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự vô hiệu và nếu không khéo léo và xem xét kĩ dễ xâm hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba ngay tình mà họ vốn dĩ phải được bảo vệ.
