Việc mua bán đất đai hiện nay phải tuân thủ đúng các quy định của pháp luật về đất đai và các luật khác có liên quan. Vậy hậu quả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Hậu quả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu:
Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó chính là loại giao dịch dân sự, bởi vì tại Điều 116
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự bởi các nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của các bên chủ thể trong hợp đồng về việc phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền, nghĩa vụ dân sự. Hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được phát sinh ngay sau khi các bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Về nguyên tắc khi giao dịch dân sự vô hiệu thì không phải vô hiệu tại thời điểm bị tuyên bố vô hiệu mà giao dịch sẽ bị vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập giao dịch. Điều đó có nghĩa là nếu như các bên chưa thực hiện giao dịch thì không được thực hiện nữa, còn nếu giao dịch đã được thực hiện tức là các bên đều đã thực hiện các quyền, nghĩa vụ thì sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu của giao dịch đó, hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bồi thường thiệt hại có xảy ra nếu như bên có thiệt hại yêu cầu.
Tại Điều 131 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về các hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự, căn cứ điều này thì các hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, bao gồm:
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý là không làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên các bên chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, kể từ thời điểm xác lập. Do vậy, việc chiếm hữu, sử dụng đất, các tài sản gắn liền với đất của bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu được coi là chiếm hữu, sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không có căn cứ pháp luật, cho nên phát sinh nghĩa vụ hoàn trả do chiếm hữu, sử dụng tài sản không căn cứ pháp luật.
– Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì các bên chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, khôi phục lại tình trạng ban đầu.
Ví dụ: Toà án đã xét rằng “do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu toàn bộ, không làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ của các bên, việc ông A đăng ký quyền sử dụng đất là không đúng theo pháp luật, việc Ủy ban nhân dân huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông A trên cơ sở hợp đồng vô hiệu cũng sẽ là không đúng nên chấp nhận yêu cầu của bà B tuyên huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông A, khôi phục lại quyền sử dụng đất cho bà B theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp ngày 26/9/2013”
– Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, bên ngay tình thu được hoa lợi, lợi tức thì không phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức đã thu được.
– Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, nếu như bên có thiệt hại chứng minh được có phần thiệt hại xảy ra thì bên bị thiệt hại có quyền yêu cầu
Trong trường hợp là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có các thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm Hợp đồng và bồi thường thiệt hại theo quy định tại Bộ luật dân sự để bảo đảm thực hiện Hợp đồng thì thiệt hại sẽ còn bao gồm cả khoản tiền chênh lệch giữa giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất ngay tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc những thiệt hại khác, nếu có. Để xác định đúng những thiệt hại nói trên, Toà án phải tiến hành thực hiện định giá giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về đất.
Do đó, khi
– Trường hợp bên có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu phải bồi thường người thứ ba bị thiệt hại.
2. Các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu:
2.1. Hợp đồng bị vô hiệu do không có đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
– Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Luật Đất đai 2013 nêu rõ tại khoản 1 Điều 188 quy định về nguyên tắc nếu bên chuyển nhượng đất khi thực hiện việc chuyển nhượng mà không đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau thì sẽ không được phép làm thủ tục chuyển nhượng và hợp đồng chuyển nhượng sẽ bị vô hiệu, cụ thể:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng);
– Đất không được có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất phải không bị kê biên để bảo đảm việc thi hành án;
– Đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất;
– Người nhận chuyển nhượng không thuộc một trong các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Những trường hợp pháp luật quy định người nhận chuyển nhượng không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu không tuân theo thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do những đối tượng này khi giao kết sẽ đương nhiên là không có hiệu lực, bao gồm:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được pháp luật Việt Nam cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ Tổ chức kinh tế khi mà nhận chuyển nhượng loại đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của các hộ gia đình, cá nhân, tuy nhiên được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã phê duyệt;
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa;
+ Hộ gia đình, cá nhân khi không sinh sống ở trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp ở trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, ở phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó.
2.2. Hợp đồng bị vô hiệu do không tuân thủ về hình thức:
Tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được pháp luật nước ta thừa nhận khi được các cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực. Từ quy định này thì có thể hiểu nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không công chứng, chứng thực thì sẽ bị vô hiệu.
Tuy nhiên, các bên cũng cần phải lưu ý rằng trong Bộ luật dân sư 2015 cũng đã quy định một trường hợp ngoại lệ đối với hình thức của giao dịch đó là điều kiện có hiệu lực được quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS 2015, cụ thể là giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng bị vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc là các bên đã thực hiện ít nhất là hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Như vậy, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về nguyên tắc pháp luật quy định là phải thực hiện việc công chứng, chứng thực tại những tổ chức hành nghề công chứng hoặc tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã thì mới có hiệu lực. Tuy nhiên, nếu như một trong các bên đã thực hiện ít nhất là hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng đó thì lúc này khi xảy ra tranh chấp Toà án vẫn sẽ công nhận hiệu lực của hợp đồng nếu các bên có yêu cầu công nhận.
2.3. Hợp đồng vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực trong giao dịch dân sự:
Ngoài các điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định trong Luật Đất đai như đã nói ở trên, thì các bên cũng cần lưu ý các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực tại Điều 117 BLDS 2015 như sau:
– Chủ thể khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thời điểm giao kết phải có năng lực pháp luật;
– Chủ thể tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải hoàn toàn tự nguyện, không bị đe dọa, cưỡng ép, ép buộc;
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2.4. Hợp đồng bị vô hiệu do giả tạo:
Căn cứ tại Điều 124 BLDS 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo chính là hợp đồng mà được các bên trong hợp đồng xác lập một cách giả tạo với mục đích là để che giấu một loại giao dịch dân sự khác. Lúc này giao dịch dân sự mà bị che giấu sẽ có hiệu lực và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo này bị vô hiệu, trừ trường hợp giao dịch đó cũng bị vô hiệu.
Chẳng hạn như hai bên xác lập lên một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên việc xác lập hợp đồng này được hình thành nhằm vì mục đích là để trốn tránh việc trả nợ do một trong các bên giao dịch đang thiếu nợ đối với một tổ chức tín dụng X mà chỉ có duy nhất tài sản đó là quyền sử dụng đất. Vì vậy, hợp đồng này sẽ bị vô hiệu do giả tạo nhằm để trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Bộ Luật Dân sự 2015;
– Luật Đất đai 2013.
