Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng có hiệu lực pháp luật hay không?
Tóm tắt câu hỏi:
Năm 2011, Ông nội tôi có viết giấy tờ tay cho em gái của ông 1 diện tích đất ở tại nông thôn là 60m2, có chữ ký của 3 người làm chứng. Giấy này sau đó được Ông chủ tịch xã ký và đóng dấu đỏ. Nhưng bà nội tôi và các con cháu không đồng ý. Sổ đỏ đất này do cả 2 ông bà đứng tên. Tôi hỏi ý kiến một số người thì được biết nếu bà không đồng ý thì ra pháp luật chỉ giải quyết cho người kia được 50% diện tích đất, tức là 30m2. Như vậy, tôi muốn luật sư một số câu hỏi như sau:
1. Giấy tờ tay kia có hiệu lực pháp luật khi đưa ra toà hay không ?
2. Bây giờ ông nội tôi đổi ý, không cho nữa thì giấy tờ tay đó có hiệu lực pháp luật hay không ?
3. Nếu ông vẫn đồng ý cho, bà thì không thì pháp luật sẽ giải quyết trường hợp này như thế nào?
4. Với 30m2 ( hoặc 60m2 ) thì có tách sổ đỏ riêng được hay không ?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Thứ nhất, để trả lời cho câu hỏi của bạn rằng giấy tờ viết tay này có hiệu lực pháp luật hay không thì cần xem xét đến hai yếu tố: hình thức và nội dung.
Về hình thức, giấy tờ viết tay mà ông bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho em gái ông là một trong những hợp đồng bắt buộc phải có công chứng hoặc chứng thực. Điều này được quy định cụ thể tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Do đó, cần phải xem xét việc ông chủ tịch xã ký và đóng dấu đỏ ở đây có phải là dấu chứng thực hay không. Nếu không thì giấy tờ viết tay này bắt buộc phải được công chức tại các tổ chức hành nghề công chứng và chứng thực tại UBND xã.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Về nội dung, giấy tờ viết tay của ông bạn có nói rõ việc để lại quyền sử dụng đất 60m2 đất ở cho em gái ông. Tuy nhiên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên cả bà bạn. Do đó, mảnh đất này sẽ được định đoạt nếu có sự đồng ý của các bên, nghĩa là việc ông bạn tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho người khác mà không có sự đồng ý của bà bạn là không hợp pháp. Vì vậy, giấy tờ viết tay này không có giá trị pháp lý.
Thứ hai, trường hợp bây giờ ông nội bạn đổi ý, không chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho em của ông nữa thì giấy tờ tay đó vẫn không có giá trị pháp lý nên nếu có tranh chấp xảy ra thì giấy tờ viết tay này cũng không được xem là chứng cứ để đưa vào giải quyết vụ án.
Thứ ba, nếu ông vẫn đồng ý cho bà thì không thì đầu tiên ta cần xem xét đến việc mảnh đất này có thể tách thửa hay không. Nếu đủ điều kiện để tách thửa thì có thể tách thửa đất này thành hai mảnh bằng nhau, sau đó sẽ làm sổ đỏ riêng cho từng mảnh. Việc ông bạn đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được tiến hành đối với mảnh đất mà ông có sổ đỏ (sau khi đã tách thửa).
Để xem xét diện tích 30m2 (hoặc 60m2) có tách sổ đỏ riêng được hay không thì bạn cần xem xét quyết định của UBND huyện, xã tại địa phương. Cơ quan có thẩm quyền tại mỗi địa phương phải có trách nhiệm đưa ra quyết định quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa (đã trừ đi lộ giới) có thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Luật sư: 1900.6568 để được giải đáp.
