Giấy phép xây dựng tạm thời là gì? Xin giấy phép xây dựng tạm trên đất quy hoạch?

1. Giấy phép xây dựng tạm thời là gì?

Giấy phép xây dựng tạm thời là tên được sử dụng thay cho Giấy phép xây dựng có thời hạn. Theo quy định tại Khoản 18 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020 quy định thì “18. Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.” Như vậy, giấy phép xây dựng tạm thời chính là văn bản do cơ quan có thẩm quyền cấp cho các chủ dự án đầu tư xây dựng trong trường hợp tiến hành dự án xây dựng trên diện tích đất đã được quyết định quy hoạch nhưng các cơ quan có thẩm quyền chưa tiến hành việc quy hoạch đối với diện tích đó.

Hiện nay, đối với các diện tích đất được quy hoạch, thì thông thường sau một thời gian khá lâu sau thì các cơ quan có thẩm quyền mới tiến hành các hoạt động quy hoạch, thu hồi đất. Do với đặc thù là xây dựng công trình trên các diện tích đất sẽ bị thu hồi thì việc xây dựng này cần phải được sự đồng ý, cho phép của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, việc có sự đồng ý của cơ quan nhà nước này giúp các cơ quan nhà nước thực hiện quyền quản lý của mình đối với hoạt động xây dựng trên diện tích đất được quy hoạch đó cũng như quản lý các vấn đề liên quan đến dự án quy hoạch đất.

2. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn:

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn được quy định chi tiết trong Điều 94 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020.  Theo quy định tại Khoản 1 Điều 94 này quy định về những điều kiện chung đối với công trình, nhà ở riêng lẻ, cũng như diện tích đất được quy hoạch có dự tính xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ:

“1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:

a) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

c) Phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn;

d) Khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ. Trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch xây dựng chưa thực hiện được, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Việc hỗ trợ khi phá dỡ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Như vậy, các điều kiện này chính là những điều kiện cơ bản nhất để cấp Giấy phép xây dựng. Một công trình trong khu vực đất quy hoạch phải đáp ứng các điều kiện về khu vực xây dựng công trình, quy mô công trình, thời gian tồn tại của công trình, mục đích sử dụng đất,… Như ở trên đã phân tích, việc xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ phải đảm bảo sự hài hòa với thời điểm tiến hành thu hồi đất của nhà nước, tránh gây lãng phí cũng như khó khăn khi tiến hành thu hồi đất.

Về các điều kiện riêng biệt, thì đối với công trình xây dựng được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện chung nêu trên và đáp ứng các điều kiện về an toàn, về bảo vệ môi trường, an toàn hạ tầng  kỹ thuật;… đảm bảo về thiết kế xây dựng, về hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép xây dựng theo quy định tại các khoản 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020.

Với xây dựng nhà ở riêng lẻ trên đất quy hoạch thì được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện chung nêu trên và các điều kiện về an toàn, về bảo vệ môi trường, an toàn hạ tầng  kỹ thuật;… đảm bảo về thiết kế xây dựng, về hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều 93 của Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020.

Việc tồn tại của các công trình, nhà ở riêng lẻ phụ thuộc vào quy hoạch xây dựng của nhà nước, do đó, khi quy hoạch xây dựng có điều chỉnh kéo dài kế hoạch thực hiện thì các công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn có thể được kéo dài. Nên khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng và quy hoạch xây dựng có điều chỉnh kéo dài kế hoạch thực hiện thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo về việc gia hạn thời gian tồn tại của công trình. Khi nhận được thông báo, các chủ đầu tư sẽ thực hiện thủ tục đề nghị gia hạn Giấy phép xây dựng đã được cấp. Nếu chủ đầu tư tiếp tục có nhu cầu xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo trên diện tích đất quy hoạch thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo thời hạn của quy hoạch xây dựng điều chỉnh.

Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì cơ quan có thẩm quyền không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở riêng lẻ.

Nếu sau khi công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện 03 năm, mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố, đồng thời các cơ quan này cũng không điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đó thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định. (khoản 5 Điều 94).

3. Hoạt động  cấp giấy phép xây dựng tạm trên đất quy hoạch:

Hoạt động cấp giấy phép xây dựng tạm trên đất quy hoạch được thực hiện tương tự như đối với thủ tục cấp giấy phép xây dựng thông thường.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép tuân theo quy định tại Khoản 2 Điều 50 Nghị số 15/2021/NĐ- CP ngày 03 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng, theo đó:

“2. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn như quy định đối với từng loại công trình, nhà ở riêng lẻ quy định tại Điều 43 hoặc Điều 46 Nghị định này. Riêng tiêu đề của đơn được đổi thành “Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn””

Như vậy, hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép trong trường hợp này có thành phần giống như cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp xây dựng mới hoặc cấp Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, chỉ khác ở tiêu đề thì trong trường hợp này đó chính là Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Các chủ đầu tư sẽ nộp hồ sơ lên các cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng là Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điều 102 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020.

Quy trình cấp giấy phép xây dựng tạm được thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 103 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020, giống như thủ tục cấp đối với các loại Giấy phép xây dựng khác, gồm các bước: nộp hồ sơ, tiếp nhận hồ sơ, thẩm định hồ sơ, đối chiếu, xin ý kiến của các cơ quan liên quan và cấp Giấy phép xây dựng.