Giấy phép xây dựng có thời hạn có được hoàn công không?

1. Giấy phép xây dựng có thời hạn có được thực hiện thủ tục hoàn công không? 

1.1. Giấy phép xây dựng có thời hạn là gì?

Căn cứ tại Khoản 17, 18 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi năm 2020 thì:

Giấy phép xây dựng có thời hạn được hiểu là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng nhà ở riêng lẻ và công trình được sử dụng trong thời hạn nhất định (thường trong 1 khoảng thời gian ngắn) theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.

Trong đó, giấy phép xây dựng được hiểu là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa, và di dời công trình.

1.2. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn:

* Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn bao gồm:

– Khu đất thuộc khu vực có quy hoạch phân khu đô thị, quy hoạch phân khu các khu chức năng hoặc quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết từng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa triển khai và không có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Phù hợp với quy mô công trình mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho cả khu vực và thời gian hoạt động của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu đô thị, quy hoạch phân khu các khu chức năng hoặc quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Mục đích xây dựng tạm thời phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn;

– Khi quá thời hạn sử dụng của công trình nêu trong giấy phép xây dựng có thời hạn và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình trong trường hợp nếu không tự phá dỡ sẽ phải bồi thường và chịu toàn bộ kinh phí thực hiện việc phá dỡ.

– Trường hợp hết thời hạn trên mà quy hoạch vẫn không triển khai thực hiện thì chủ đầu tư được phép tồn tại công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Việc bồi thường khi phá công trình được áp dụng theo qui định của pháp luật về đất đai.

Khái niệm hoàn công là như thế nào là bước hết sức cần thiết để đảm bảo tính pháp lý đối với ngôi nhà đó. Việc hoàn công là khâu cuối và là điều kiện cần cho cấp, đổi sổ hồng.

Như vậy từ ba ý trên gồm khái niệm giấy phép xây dựng có thời hạn là gì đến điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn và khái niệm hoàn công thì ta có thể thấy hoàn công là việc ghi nhận tài sản nhà cửa vào mảnh đất (đổi từ sổ đỏ sang sổ hồng) như vậy nếu đền bù thu hồi đất phải có cả giá trị của căn nhà. Tuy nhiên khi đã có quyết định thu hồi đất là điều kiện cần để được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn tức tài sản này nếu hết thời gian xây dựng sẽ phải dỡ bỏ để nhà nước thu hồi đất nên các tài sản này thường chỉ xây tạm thời sẽ không được làm thủ tục hoàn công (để gắn tài sản là nhà cửa vào mảnh đất).

Ngoài ra cũng có thể thấy một thực tế rằng nhà ở có giấy phép xây dựng tạm thời không được đền bù khi nhà nước thu hồi đất. Điều này cũng dễ hiểu khi mà hộ đã có thể chiếm được một phần lợi ích từ việc tận dụng thời gian nhà nước chưa thu hồi để tạo lợi nhuận. Hơn nữa khi cơ quan có thẩm quyền đã có kế hoạch sử dụng đất cho mảnh đất đó và chủ đầu tư cũng đã cam kết tự phá dỡ công trình, trong trường hợp nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu các chi phí cho việc phá dỡ. Vì vậy tài sản đó khi nhà nước ra quyết định thu hồi thì sẽ không được bồi thường.

2. Thủ tục xin giấy phép hoàn công: 

Bước 1: Chủ công trình nộp giấy đề nghị hoàn công:

Chủ đầu tư, chủ sở hữu sau khi đã hoàn thiện thi công trình xây dựng cần đến  trực tiếp tới Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi thi công công trình đang điễn ra  để nộp giấy đề nghị hoàn công cho công trình xây dựng trên đất nhà mình. Phía cơ quan chức năng có thẩm quyền có trách nhiệm tiếp nhận đơn đề nghị của tổ chức và cá nhân.

Bước 2: Kiểm tra và nghiệm thu công trình:

Sau khi đã tiếp nhận giấy đề nghị của các cá nhân, tổ chức, cơ quan có thẩm quyền sẽ đặt lịch hẹn đặt trước sau đó đến ngày hẹn phía cơ quan chức năng sẽ tiến hành kiểm tra thực địa. Lúc này, tất cả các bên liên quan đến công trình xây dựng cần phải có mặt để cùng đo đạc, đối chiếu bản vẽ với công trình.

Tuy nhiên, đây chỉ là qui định cũ. Theo quy trình mới, để có thể giảm bớt thời gian cũng như quy trình kiểm tra thực địa, các tổ chức và cá nhân là chủ đầu tư hay chủ sở hữu của nhà ở và công trình cùng các đơn vị có liên quan sẽ tự tiến hành kiểm tra trực tiếp công trình. Sau cuộc kiểm tra các bên  tự làm biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng. Trong biên bản nghiệm thu công trình này, các bên liên quan sẽ phải cùng ký để đảm bảo trách nhiệm liên đới. Sau khi đã có văn bản biên bản nghiệm thu công trình, người có mong muốn hoàn công sẽ mang hồ sơ gồm biên bản nghiệm thu cùng một số giấy tờ khác tới cơ quan chức năng có thẩm quyền để đề nghị thực hiện thủ tục hoàn công.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Khi nộp giấy đề nghị hoàn công, người nộp hồ sơ đề nghị cần phải đóng lệ phí tại cơ quan thuế theo đúng quy định của pháp luật. Thực hiện nghĩa vụ tài chính xong mới có thể tiến hành các bước tiếp theo của thủ tục hoàn công.

Tùy vào đặc điểm tầm ảnh hưởng của công trình xây dựng mà nơi nộp hồ sơ hoàn công xây dựng cũng khác nhau:

– Tại Sở Xây dựng: trong trường hợp các công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp 1, công trình tôn giáo, miếu đình hay di tích lịch sử, tượng đài, quảng cáo, tranh hoành tráng hoặc công trình trên các tuyến, trục đường chính TP do UBND TP qui định.

– Ở UBND quận, huyện: nhà ở riêng lẻ của dân hay công trình xây dựng khác trong địa giới hành chính cấp quận hoặc huyện.

– Ban quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới hay khu công nghệ cao và khu công nghiệp, chế xuất : tất cả các trường hợp xây dựng mới, công trình xây dựng tạm, cải tạo và sửa chữa mà theo qui định phải cấp giấy phép xây dựng trên phạm vi ranh giới khu chế xuất, đô thị và công nghiệp đó.

– UBND xã: nhà ở riêng lẻ ở các điểm dân cư nông thôn đã có qui hoạch chi tiết xây dựng trong địa giới hành chính xã.

3. Mục đích của hoàn công:

Thứ nhất, hoàn công thể hiện sự cập nhật về những sửa đổi, thay đổi về thực trạng đất, công trình nhà cửa đó sau quá trình thi công. Hợp pháp hóa tài sản được xây dựng trên đất đai.

Thứ hai, thủ tục bắt buộc mà sớm hay muộn chủ sở hữu đất hoặc nhà ở phải làm. Tuy nhiên, bạn nên sớm hoàn thiện để thuận tiện và tránh phiền hà sau này.

Hơn nữa để tránh rắc rối sau này phát sinh trong việc sửa chữa, làm mới hay bán nhượng lại ví dụ như nếu nhà đã có sổ đỏ mà chưa được hoàn công thì người mua chỉ có thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thể chuyển nhượng nhà nằm trên đất. Điều này có nghĩa là người mua không có quyền sở hữu nhà trên đất, mà chỉ có quyền sử dụng đất. Về phía người bán, điều này sẽ là cái cớ cho người mua ép giá căn nhà ở mức thấp hơn giá trị thật. Nhưng trong trường hợp chủ nhà cũ không có giấy xác nhận thì rủi ro cho người mua sẽ tăng lên. Do giấy phép xây nhà đứng tên chủ cũ cho nên người mua nếu muốn hoàn công sẽ có chữ kí của chủ cũ trên các giấy tờ. Rắc rối sẽ xảy đến nếu chủ cũ không có thiện chí hợp tác hoặc từ xa. Hơn nữa, nếu nhà làm trái luật thì người mua cũng cần bỏ ra kinh phí tu sửa và khôi phục lại nguyên trạng căn nhà theo như giấy phép cũ mới có thể hoàn thiện. Đặc biệt, nếu cơ quan chức năng rà soát, ngôi nhà xây trái phép có thể bị cưỡng chế tháo dỡ.

Tuy nhiên nhà chưa hoàn công thì không bị phạt vì pháp luật không có quy định về thời hạn hoàn công sau khi xây dựng xong công trình nhà ở. Chủ nhà có thể không cần làm thủ tục hoàn công trong quá trình hoạt động. Tuy nhiên sẽ gặp phải khó khăn nếu cần cầm cố, thế chấp hay thừa kế tài sản. Phần lớn là không thể thực hiện được các thủ tục vừa nêu.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

– Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi năm 2020.