Giấy đặt cọc mua bán nhà viết tay có giá trị pháp lý không?

1. Giấy đặt cọc là gì?

Ngày nay, khi xã hội phát triển thì các giao dịch dân sự đang không ngừng tăng về số lượng, quy mô, địa điểm, chủ thể tham gia thì dựa trên cơ sở lòng tin và sự tự giác thực hiện nghĩa vụ của các chủ thể phát sinh từ giao dịch thôi là chưa đủ. Cần có một biện pháp khác để bảo đảm hơn trong việc giao kết giao dịch dân sự nhằm mục đích bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Đặt cọc cũng  là một biện pháp thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Theo quy định tại Điều 328 Đặt cọc là việc một bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một tài sản đặt cọc là khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng

Thông thường để đặt cọc thì người đặt cọc sẽ thực hiện thông qua giấy đặt cọc hoặc hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc được pháp luật hóa dân sự quy định chi tiết bằng những Điều luật được cụ thể hóa. Đặt cọc có những đặc điểm sau:

– Đặt cọc thực hiện các chức năng bảo đảm cho việc giao kết hơp đồng hoặc có thể là bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng

– Chủ thể của hợp đồng đặt cọc là bên nhận đặt cọc là bên đặt cọc. ví dụ: Đặt cọc mua bán nhà đất thì bên nhận đặt cọc là chủ sở hữu nhà ở hợp pháp còn bên đặt cọc là bên mua

– Đặt cọc là hợp đồng thực tế vì hợp đồng đặt cọc chỉ phát sinh hiệu lực khi các bên đã chuyển giao cho nhau tài sản đặt cọc (tiền, kim khí, đá quý,..)

– Hai bên xác lập việc đặt cọc thông qua bất kì hình thức dựa vào sự thỏa thuận giữa hai bên như đặt cọc bằng văn bản, bằng miệng,..

–  Nếu việc đặt cọc được giao kết thành hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền,

Ví dụ: Anh A là chủ sở hữu của mảnh đất 1. Anh A bán mảnh đất số 1 này cho anh B với số tiền là 1 tỷ đồng. Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì anh A và anh B sẽ ký hợp đồng đặt cọc. Theo như sự thỏa thuận giữa hai bên thì anh B sẽ giao cho anh A một số tiền cọc là 200 triệu đồng để đặt cọc mua mảnh đất số 1 sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng sang tên anh B thì anh B sẽ thanh toán nốt số tiền mua mảnh đất này là  800 triệu đồng

–  Nếu giao kết hợp đồng đặt cọc mà  bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ được giao cho bên nhận đặt cọc còn nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Giấy đặt cọc mua bán nhà viết tay có giá trị pháp lý không?

Giấy đặt cọc mua bán nhà hay hợp đồng đặt cọc mua bán nhà là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Hiện nay, pháp luật không có quy định cụ thể về hợp đồng đặt cọc cho nên chỉ cần bảo đảm đúng mục địch đặt cọc còn hình thức đặt cọc sẽ do hai bên tự thỏa thuận như: hợp đồng đặt cọc được lập thành văn bản có người làm chứng, hợp đồng đặt cọc được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực, hợp đồng đặt cọc bằng miệng,..

Do đó, giấy đặt cọc mua bán nhà viết tay vẫn có giá trị pháp lý nếu đáp ứng đầy đủ các nội dung sau:

– Về mặt chủ thể:

+ Bên nhận đặt cọc là chủ sở hữu của nhà, đất

+ Hai bên giao kết có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự:

+ Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện

– Về đối tượng: Quy dịnh rõ đối tượng của hợp đồng đặt cọc là tiền, đá quý hoặc các tài sản khác

– Mục đích và nội dung: Không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

3. Mẫu giấy đặt cọc mua bán nhà:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

GIẤY ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ

– Căn cứ Bộ luật dân sự 2015 

– Căn cứ vào sự thỏa thuận giữa các bên

Trước sự có mặt của những người làm chứng sau:

1.Ông(Bà): ……

Sinh ngày: ……

Chứng minh nhân dân số: ……  cấp ngày ……   tại …

Hộ khẩu thường trú: ……

2.Ông(Bà): ……

Sinh ngày: ……

Chứng minh nhân dân số: …… cấp ngày …… tại ……

Hộ khẩu thường trú: ………

Hôm nay, ngày ….. tháng ….. năm ……, tại …. chúng tôi gồm:

Bên đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên A)

Ông: ………

Sinh năm: ………..

CMND/CCCD số: ……… do ……….cấp ngày ….

Hộ khẩu thường trú tại: ……….

Bà: ……..

Sinh năm:………

CMND/CCCD số: ……..do …….. cấp ngày ……

Hộ khẩu thường trú tại: ………

Bên nhận đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên B)

Ông:……….

Sinh năm: …………

CMND/CCCD số: ……….. do ……… cấp ngày ………

Hộ khẩu thường trú tại: …………

Bà: ……….

Sinh năm: ………..

CMND/CCCD số: ……..do ………. cấp ngày ………

Hộ khẩu thường trú tại: …………

Các bên tự nguyện cùng nhau lập và ký Hợp đồng đặt cọc này để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo các thoả thuận sau đây:

Điều 1: Đối tượng hợp đồng

1. Đối tượng của Hợp đồng này là số tiền ………đồng (Bằng chữ : ………đồng chẵn) tiền Việt Nam hiện hành mà bên A đặt cọc cho bên B để được nhận chuyển nhượng  ………. thửa đất số ….., tờ bản đồ số …… và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ ………theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ……số ……..; Số vào sổ cấp GCN số …….. do ……… cấp ngày …… mang tên………..

Thông tin cụ thể như sau:

1. Quyền sử dụng đất:

– Diện tích đất chuyển nhượng: …….. m2(Bằng chữ: ………. mét vuông)

– Thửa đất:      .. – Tờ bản đồ: ….

– Địa chỉ thửa đất:  …………..

– Mục đích sử dụng:  Đất ở: ……….. m2

– Thời hạn sử dụng: …………

– Nguồn gốc sử dụng: …………..

2. Tài sản gắn liền với đất (nếu có):

– Loại nhà: …………;   – Diện tích sàn xây dựng:  …………..m2

– Kết cấu nhà:  ……… ;   – Số tầng: …………

– Thời hạn sử dụng……… ;  – Năm hoàn thành xây dựng : ……

2.  Bằng Hợp đồng này, Bên A đồng ý đặt cọc và Bên B đồng ý nhận tiền đặt cọc số tiền trên để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất …… theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và theo hiện trạng nhà thực tế nêu trên với các thỏa thuận dưới đây:

2.1. Giá chuyển nhượng: Giá chuyển nhượng toàn bộ nhà đất (theo hiện trạng sử dụng thực tế kèm theo toàn bộ trang thiết bị và nội thất hiện có trong nhà) nêu trên được hai bên thỏa thuận là: …….. đồng (Bằng chữ : ……. đồng)

Giá thỏa thuận này cố định trong mọi trường hợp, không tăng, không giảm khi giá thị trường biến động (nếu có).

Điều 2: Phương thức đặt cọc và thanh toán:

……

Điều 3: Thời hạn đặt cọc

* Thời hạn đặt cọc:  ……. ngày kể từ ngày các bên lập và ký Hợp đồng này.

Điều 4:  Phạt hợp đồng

(do hai bên tự thỏa thuận, thông thường mức phạt sẽ là phạt gấp 2 lần tiền cọc)

………

Điều 5: Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp thì các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

(Có thể thỏa thuận về việc sẽ nộp đơn tại Tòa án của bên nhận đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc)

Điều 5: Cam đoan của các bên

Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

1. Bên A cam đoan:

– Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.

– Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.

– Đã tìm hiểu rõ nguồn gốc nhà đất nhận chuyển nhượng nêu trên.

– Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

2. Bên B cam đoan:

– Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc;

– Những thông tin về nhân thân, về nhà đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

– Nhà đất mà Bên B đã nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng cho Bên A thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên B và không là tài sản bảo đảm cho khoản vay của bên B tại Ngân hàng.

– Tính đến thời điểm giao kết hợp đồng này bên B cam đoan nhà đất nêu trên không có tranh chấp, không nằm trong quy hoạch; chưa nhận tiền đặt cọc hay hứa bán cho bất kỳ ai; không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

– Bên B cam đoan sau ngày lập và ký Hợp đồng này, bên B không đưa tài sản nêu trên tham gia giao dịch nào dưới bất kỳ hình thức nào.

– Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

Điều 6: Điều khoản chung

1. Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết.

2. Việc thanh toán tiền, bàn giao giấy tờ, thửa đất phải được lập thành Văn bản và có xác nhận của hai bên.

3. Các bên đã đọc nguyên văn bản Hợp đồng này, hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.

Hợp đồng này gồm …. ….. tờ, …. ……. trang và được lập thành ….…… bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ  ……… bản để thực hiện.

Các bên ký dưới đây để làm chứng và cùng thực hiện.