Giải quyết tranh chấp về sở hữu nhà khi chưa có giấy chứng nhận

1. Giải quyết tranh chấp về sở hữu nhà khi chưa có giấy chứng nhận:

1.1. Các trường hợp nhà ở chưa có giấy chứng nhận:

Điều 9 Luật Nhà ở 2014 quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện sau thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó:

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước;

– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam;

– Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện được quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2014;

– Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

+ Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức:

+ Đầu tư xây dựng nhà ở;

+ Mua nhà ở;

+ Thuê mua nhà ở;

+ Nhận tặng cho nhà ở;

+ Nhận thừa kế nhà ở;

+ Nhận góp vốn nhà ở;

+ Nhận đổi nhà ở;

+ Các hình thức khác theo quy định của pháp luật.

– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức:

+ Mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

+ Thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

+ Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân;

+ Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

– Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật Nhà ở 2014.

Lưu ý rằng, nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.

Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 118 cũng quy định khi giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai (mua bán, thế chấp) thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận

Như vậy, các trường hợp nhà ở chưa có giấy chứng nhận bao gồm các trường hợp sau:

– Đủ điều kiện để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa yêu cầu cấp;

– Nhà ở hình thành trong tương lai.

1.2. Giải quyết tranh chấp về sở hữu nhà khi chưa có giấy chứng nhận:

Điều 117 Luật Nhà ở 2014 quy định rõ về giải quyết tranh chấp nhà ở, theo quy định này, giải quyết tranh chấp về sở hữu nhà khi chưa có giấy chứng nhận được giải quyết như sau:

Bước 1: hòa giải

Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải. Các bên nên áp dụng phương thức này để giải quyết tranh chấp về sở hữu nhà khi chưa có giấy chứng nhận, bởi sẽ không tốn nhiều chi phí và thời gian, công sức của các bên mà vẫn có thể “dĩ hòa vi quý”. Tuy nhiên, đây cũng không phải là bước bắt buộc mà các bên phải làm khi giải quyết tranh chấp về sở hữu nhà khi chưa có giấy chứng nhận mà đây chỉ là phương thức giải quyết mà nhà nước khuyến khích các bên nên áp dụng.

Bước 2: Khởi kiện ra tòa án nhân dân

Khoản 2 Điều 117 Luật Nhà ở 2014 quy định tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp có liên quan đến hợp đồng về nhà ở sẽ do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

Theo đó, nếu như ở bước tự hòa giải đã nêu trên không thành công thì các bên sẽ khởi kiện ra tòa án dân sự để giải quyết tranh chấp về sở hữu nhà khi chưa có giấy chứng nhận, hoặc có thể khởi kiện ra tòa án nhân dân ngay khi có tranh chấp mà không phải qua bước tự hòa giải.

2. Trình tự, thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp về sở hữu nhà khi chưa có giấy chứng nhận:

2.1. Chuẩn bị hồ sơ:

Người khởi kiện chuẩn bị hồ sơ sau:

– Đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp về sở hữu nhà (theo mẫu đơn số 23-DS được ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP);

– Các giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà;

– Biên bản hòa giải (nếu có);

– Giấy tờ tùy thân người khởi kiện/người bị kiện;

– Các chứng cứ, tài liệu chứng minh yêu cầu khởi kiện (ví dụ như hợp đồng mua bán,…).

2.2. Nộp hồ sơ:

Người khởi kiện nộp hồ sơ đến tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp về sở hữu nhà khi chưa có giấy chứng nhận bằng một trong các phương thức nộp sau:

– Nộp trực tiếp tại Tòa án;

– Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

– Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Việc xác định tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về sở hữu nhà khi chưa có giấy chứng nhận rất quan trọng, tránh trường hợp bị trả hồ sơ khởi kiện do không đúng thẩm quyền giải quyết hoặc chuyển hồ sơ khởi kiện dẫn đến tốn thêm thời gian. Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tùy từng loại tranh chấp về sở hữu nhà khi chưa có giấy chứng nhận mà tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết sẽ khác nhau, cụ thể như sau:

– Thứ nhất, thẩm quyền của tòa án nhân dân theo cấp:

+ Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về sở hữu nhà khi chưa có giấy chứng nhận nếu tranh chấp đó không có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài, không cần phải thực hiện ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án hoặc cho cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài.

+ Tòa án nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về sở hữu nhà khi chưa có giấy chứng nhận mà tranh chấp đó có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải thực hiện ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài; giải quyết tranh chấp về sở hữu nhà khi chưa có giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện nhưng Tòa án nhân dân cấp tỉnh lấy lên giải quyết.

– Thứ hai, thẩm quyền theo lãnh thổ:

+ Đối với tranh chấp về sở hữu nhà khi chưa có giấy chứng nhận, thì tòa án nơi có nhà ở là Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Trong trường hợp đối tượng tranh chấp là nhiêu nhà ở thuộc nhiều các địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu tòa án nơi có một trong các nhà ở để giải quyết. Trường hợp đối tượng tranh chấp có cả nhà ở và những bất động sản khác thì nguyên đơn có quyền yêu cầu tòa án nơi mà có một trong các bất động sản giải quyết.

+ Đối với tranh chấp về các giao dịch nhà ở và thừa kế tài sản là nhà ở chưa có giấy chứng nhận, thì xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết như sau:

++ Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân;

++ Tòa án nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức;

++ Theo sự thỏa thuận của đương sự, sự lựa chọn nguyên đơn.

2.3. Thụ lý vụ án:

– Sau khi nhận được đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp về sở hữu nhà khi chưa có giấy chứng nhận, Tòa án phải xem xét những tài liệu, chứng cứ cần thiết.

– Sau khi xem xét tài liệu, chứng cứ, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền của mình thì Tòa án sẽ thông báo cho đương sự biết (người khởi kiện) để đương sự nộp tiền tạm ứng án phí.

– Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, người khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp về sở hữu nhà khi chưa có giấy chứng nhận phải nộp tiền tạm ứng án phí.

– Sau khi nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện giải quyết tranh chấp về sở hữu nhà khi chưa có giấy chứng nhận nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án.

– Tòa án thụ lý đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp về sở hữu nhà khi chưa có giấy chứng nhận kể từ khi nhận được biên lai này.

2.4. Chuẩn bị xét xử:

Thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án giải quyết tranh chấp về sở hữu nhà khi chưa có giấy chứng nhận được quy định như sau:

– 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án giải quyết tranh chấp về sở hữu nhà khi chưa có giấy chứng nhận. Đối với vụ án phức tạp hoặc có trở ngại khách quan thì Chánh án của Tòa án nơi giải quyết vụ án có thể ra quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử một lần nhưng không quá 02 tháng.

– Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, thẩm phán được phân công giải quyết vụ án giải quyết tranh chấp về sở hữu nhà khi chưa có giấy chứng nhận phải:

+ Tiến hành lấy lời khai của các đương sự,

+ Tiến hành các phiên họp thực hiện kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai các chứng cứ;

+ Hòa giải;

+ Tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ hoặc định giá, ủy thác thu thập chứng cứ (nếu có).

2.5. Đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm:

– Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án giải quyết tranh chấp về sở hữu nhà khi chưa có giấy chứng nhận ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa.

– Trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn mở phiên tòa có thể được kéo dài nhưng không quá 30 ngày.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Nhà ở 2014;

– Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015.