Hiện nay, nhu cầu thuê lại quyền sử dụng đất ngày càng nhiều, kéo theo đó là cũng có nhiều vụ việc tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Vậy câu hỏi đặt ra, giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê lại đất thế nào?
Mục lục bài viết
1. Hiểu như thế nào về hợp đồng cho thuê lại đất?
Theo quy định của pháp luật dân sự thì cho thuê lại tài sản được định nghĩa là bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thề nếu như được bên cho thuê đồng ý.
Ngoài ra theo quy định của pháp
Tóm lại thì hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất chính là sự thỏa thuận của các bên về việc người cho thuê dùng quyền sử dụng đất của mình cùng với các tài sản gắn liền với đất cho người khác thuê và người khác thuê phải trả cho người ta thuê một khoản vật chất tương ứng. Cho thuê lại đất được ghi nhận tại pháp
2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê lại đất thế nào?
2.1. Các trường hợp phát sinh tranh chấp trong hợp đồng cho thuê lại đất:
Tranh chấp về hợp đồng thuê lại đất rất đa dạng có thể phát sinh bởi nhiều lý do khác nhau, có thể kể đến như sau:
Thứ nhất, tranh chấp về hiệu lực hợp đồng: dạng tranh chấp này xảy ra khi các bên trong hợp đồng hoặc bên thứ ba có quan điểm mâu thuẫn về giá trị pháp lý của hợp đồng cho thuê lại đất và việc giải quyết tranh chấp này dẫn tới hậu quả pháp lý là tòa án ghi nhận hiệu lực của hợp đồng hay tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Một số loại tranh chấp thường gặp trong vấn đề này bao gồm: Tranh chấp về hình thức của hợp đồng, đó là tranh chấp về hợp đồng cho thuê lại đất do hình thức hợp đồng không đúng quy định của pháp luật như hợp đồng có được lập thành văn bản không và có được công chứng chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền không…
Thứ hai, tranh chấp về điều kiện cho thuê lại quyền sử dụng đất, khi đó thì cần phải xem xét lại quan hệ cho thuê lại đã đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai hay chưa đồng thời đối chiếu với các quy định khác trong các trường hợp tương tự;
Thứ ba, tranh chấp liên quan đến điều kiện chủ thể khi tham gia giao kết hợp đồng. Có thể là tranh chấp phát sinh khi chủ thể giao kết hợp đồng không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ hoặc tranh chấp thường xảy ra khi một trong các bên xác lập thực hiện hợp đồng không được tiến hành thông qua đại diện.
Thứ tư, tranh chấp do hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội, pháp luật quy định các giao dịch dân sự phải có mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Khi đó thì tranh chấp sẽ phát sinh khi hợp đồng cho thuê lại vi phạm điều cấm của các ngành luật liên quan đến nội dung của hợp đồng.
Thứ năm, tranh chấp về thực hiện hợp đồng. Đây là loại tranh chấp xảy ra phổ biến sau khi giao kết hợp đồng và các bên không thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình theo nội dung đã cam kết và theo quy định của pháp luật có liên quan. Các tranh chấp này thường bao gồm: tranh chấp về quyền và nghĩa vụ thanh toán không đúng như phương thức đã thỏa thuận hoặc chậm thanh toán hoặc không thanh toán, tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giao đất cũng như các giấy tờ liên quan, tranh chấp về nghĩa vụ đặt cọc theo như đã thỏa thuận, hoặc tranh chấp về các nghĩa vụ thực hiện thủ tục hành chính như công chứng chứng thực tại các văn phòng đăng ký đất đai hoặc nghĩa vụ nộp các loại thuế phí lệ phí…
2.2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê lại đất thế nào?
Thứ nhất, thỏa thuận thương lượng hòa giải các bên để tiếp tục thực hiện hợp đồng. Nhìn chung thì hợp đồng thuê lại thường có nhiều rủi ro và khi hợp đồng vô hiệu thì sẽ dẫn đến những thiệt hại đáng kể cho các bên vì thế để tránh những thiệt hại nói trên thì các bên nên ngồi lại thỏa thuận thương lượng để đi đến ý chí chung tiếp tục thực hiện hợp đồng. Nếu như có xảy ra vấn đề thiệt hại thì các bên có thể thỏa thuận về việc bồi thường và cam kết rủi ro… Đây được coi là phương thức được pháp luật ưu tiên vì nó thể hiện sự tôn trọng ý chí chủ thể và tinh thần định đoạt của các bên tham gia.
Thứ hai, thông báo chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bên có nghĩa vụ thực hiện. Trong trường hợp mà không muốn tiếp tục hợp đồng thì bên thuê lại có thể gửi thông báo cho bên cho thuê lại về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định của bộ luật dân sự. Tuy nhiên là cần phải thông báo theo đúng quy định của pháp luật để tránh đến việc vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của mình, tránh trường hợp bồi thường không đáng có.
Thứ ba, khởi kiện lên tòa án nhân dân để giải quyết tranh chấp. Nhìn chung thì tranh chấp hợp đồng cho thuê lại đất là một loại hình tranh chấp đất đai và thường xuyên xảy ra trong đời sống xã hội qua các thời kỳ của lịch sử. Giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng này nó hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các mâu thuẫn và bất đồng của các bên hay nhiều bên trong quan hệ hợp đồng trên cơ sở pháp luật để đảm bảo quyền và nghĩa vụ hợp pháp. Đồng thời theo quy định của pháp luật thì cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai là thuộc thẩm quyền của tòa án nhân dân, được khỏi chết theo thủ tục tố tụng dân sự. Phương thức này nó đảm bảo nhất bài nói được giải quyết thông qua biện pháp mang tính chất quyền lực do đây là cơ quan tư pháp có chức năng xét xử. Phán quyết của tòa án có hiệu lực pháp luật bắt buộc các bên phải đi hành nếu không thi hành thì sẽ bị cưỡng chế, do đó các bên đường sự phải tôn trọng và nghiêm chỉnh chấp hành.
Về phương diện thẩm quyền, pháp luật quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất thuộc về Toà án nhân dân cấp huyện nơi bị mà đơn cư trú. Nếu các bên muốn khởi kiện tại Toà án về tranh chấp hợp đồng thuê quyền lại sử quyền dụng đất thì phải nộp đơn tới Toà án. Tuy nhiên nếu tranh chấp có yếu tố nước ngoài (ví dụ như đương sự ở nước ngoài, tài sản tranh chấp ở nước ngoài …) thì phải nộp đơn đến Toà án nhân dân cấp tỉnh. Hồ sơ nhìn chung cần bao gồm các giấy tờ sau:
– Đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ khác có giá trị tương đương;
– Biên bản hoà giải;
– Giấy tờ tuỳ thân người khởi kiện;
– Giấy tờ khác có liên quan.
3. Ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê lại đất:
Thứ nhất, đối với các bên tranh chấp trong hợp đồng. Giải quyết tranh chấp nhằm mục đích hóa giải những mâu thuẫn và bất đồng xung quanh lợi ích về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ hợp đồng và việc hóa giải các mâu thuẫn trong quan hệ đất đai này sẽ làm giảm bớt sự phát triển trở thành các xung đột xã hội đồng thời tìm ẩn các nguy cơ mất ổn định chính trị. Cũng như khôi phục và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đồng thời nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của các bên.
Thứ hai, đối với đội ngũ thẩm phán và cơ quan tòa án nhân dân. Giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng cho thuê lại nói riêng là nhiệm vụ của ngành tòa án nhân dân và khi mà họ giải quyết tốt những tranh chấp này thì không chỉ giúp tòa án nhân dân hoàn thành nhiệm vụ mà đảng và nhà nước giao phó mà còn giúp nâng cao uy tín và vị thế của tòa án trong xã hội.
Thứ ba, đối với nhà nước và xã hội. Nhìn chung thì giải quyết tranh chấp là một nội dung quan trọng của pháp luật quản lý nhà nước về đất đai và là biện pháp để đảm bảo chính sách cũng như pháp luật đất đai thực hiện một cách nghiêm chỉnh trong đời sống. Thông qua việc giải quyết tranh chấp trong hợp đồng cho thuê lại mà các bên quan hệ đất đai được điều chỉnh sao cho phù hợp với lợi ích của nhà nước và xã hội cũng như của người sử dụng đất đồng thời nó còn đem lại niềm tin cho nhân dân vào chính sách của đảng và nhà nước.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Bộ luật Dân sự năm 2015;
– Luật Đất đai năm 2013.
