Giải phóng mặt bằng là gì? Quy trình giải phóng mặt bằng đúng luật?

1. Giải phóng mặt bằng là gì?

Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới.

Bồi thường, giải phóng mặt bằng là một trong những giải pháp then chốt phải thực hiện khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất.

Trong mỗi một dự án quy hoạch đô thị hay thu hồi đất nhằm phục vụ cho các mục đích an ninh, quốc phòng của Nhà nước thì việc vận động người dân giải phóng mặt bằng luôn là điều quan trọng nhất. Việc này phải đảm bảo đầy đủ lợi ích cho người dân khi di dời cũng như có chỗ để họ tái định cư.

Giải phóng mặt bằng là một quá trình phức tạp và cần phải cân bằng lợi ích của cả chủ đầu tư và người dân. Nếu vấn đề này không được giải quyết khéo léo và triệt để sẽ dẫn đến việc tranh chấp kéo dài.

Việc giải phóng mặt bằng sẽ được diễn ra khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất trong trường hợp:

– Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

2. Quy trình giải phóng mặt bằng đúng luật:

Bước 1: Thông báo thu hồi đất

Thu hồi đất là bước đầu tiên trong quy trình đền bù giải phóng mặt bằng. Trước khi có quyết định thu hồi đất, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải có thông tin thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.

Thông báo sẽ được gửi đến tất cả người dân có đất thu hồi. Phương tiện thông tin bao gồm tất các các thiết bị thông tin đại chúng như phát thanh, truyền hình trong khu vực và niêm yết tại Trụ sở Ủy ban nhân dân xã.

Nội dung thông tin sẽ là lên kế hoạch thu hồi đất, điều tra khảo sát tình hình, đo đạc và kiểm đếm đất.

Sau khi thực hiện đúng thủ tục trên, nếu người dân có đất thu hồi nhận lời thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân có thẩm quyền có thể ra quyết định thu hồi đất và thực hiện lên kế hoạch bồi thường trình bồi thường theo quy tắc giải phóng mặt bằng. Sau đó, trợ giúp tái ổn định gia đình cho tất cả những người dân mà không nhất thiết phải chờ đến hết thời hạn ngày thông báo.

Bước 2: Thu hồi đất.

Luật đất đai 2013 quy tắc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn, đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ổn định gia đình ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có tính năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Đối với các hộ gia đình, các nhân, cộng đồng dân cư, đất của người Việt đang ổn định gia đình tại nước ngoài thì Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ sở hữu được quyết định thu hồi đất.

Trong trường hợp khu đất cần thu hồi có cả tổ chức lẫn hộ gia đình cá nhân thì quyết định thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ được cấp bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Bước 3: Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất

Trong quy trình đền bù giải phóng mặt bằng, ở bước kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất được thực hiện bởi Ủy ban nhân dân cấp xã phối hợp với bộ phận thực hiện nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng.

Đồng thời, người sử dụng đất cũng phải có trách nhiệm phối hợp để các cơ quan tính năng hoàn thành quá trình hiệu quả và cụ thể nhất.

Nếu cá nhân, tổ chức có đất thu hồi không hợp tác thực hiện nhiệm vụ kiểm để đất đai, tài sản có trên đất thì bộ phận liên quan cần phải có nghĩa vụ thuyết phục người dân để thực hiện nhiệm vụ.

Sau 10 ngày vận động thuyết phục sự hợp tác, nếu bên sử dụng đất vẫn không chịu phối hợp thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm ép buộc và cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm ép buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy tắc tại Điều 70 của Luật đất đai 2013.

Bước 4. Lập phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trọ tái ổn định gia đình

Bước này được thực hiện bởi tổ chức chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trợ giúp tái ổn định gia đình cho dân trong quy tắc giải phóng mặt bằng theo đúng số liệu đo đạc kiểm kê ở bước 3 trong quy trình bồi thường giải phóng mặt bằng.

Bước 5. Niêm yết công khai phương án lấy ý kiến của dân

Đây là bước trở ngại nhất trong quy tắc bồi thường giải phóng mặt bằng. Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban MTTQVN cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.

Thông qua đó, tổng hợp tất cả ý kiến từ người dân để thực hiện đối thoại trực tiếp, thỏa thuận để người dân toàn ý nhận lời phương án bồi thường, hoàn thành hồ sơ trong quy trình đền bù giải phóng mặt bằng.

Bước 6. Hoàn chỉnh phương án

Các cơ quan tính năng có thẩm quyền hoàn chỉnh hồ sơ bồi thường trong quy trình đền bù giải phóng mặt bằng trên cơ sở các ý kiến đóng góp từ người dân để lên kế hoạch thực hiện phương án.

Bước 7. Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức kiểm tra thực hiện

Theo điều 66 Luật đất đai 2013, quyết định thu hồi đất và phê duyệt phương án bồi thường theo luật giải phóng mặt bằng, tái ổn định gia đình trong 1 ngày.

Bước 8. Tổ chức chi trả bồi thường

Trong thời hạn 30 ngày kể từ thời điểm ngày có quyết định thu hồi đất, các cơ quan tính năng phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bồi thường, trợ giúp tái ổn định gia đình có người dân có đất thu hồi.

Lưu ý: Nếu diện tích đất thu hồi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất thì tiền bồi thường, trợ giúp đối với phần diện tích đất đang tranh chấp đó được chuyển vào Kho bạc Nhà nước. Sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết xong thì trả cho tất cả những người có quyền sử dụng đất.

Bước 9. Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất

Các cá nhân, tổ chức có đất thu hồi có trách nhiệm bàn giao mặt bằng sạch cho CĐT sau khoản thời gian nhận tiền bồi thường theo đúng thời gian quy định. Nếu người có đất thu hồi không thực hiện nghĩa vụ giao đất thi sẽ bị cưỡng chế theo quy tắc tại điều 71 Luật đất đai năm 2013 trong quy trình đền bù giải phóng mặt bằng.

3. Một số yếu tố liên quan đến việc giải phóng mặt bằng:

Việc vận động người dân giải phóng mặt bằng luôn được Nhà nước quan tâm. Trong quá trình này có những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến ích lợi của cư dân khi di dời. Một số yếu tố có thể liệt kê như sau:

– Đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người dân là cơ sở chính xác về mặt pháp lý, là yếu tố tiên quyết trong việc đảm bảo toàn vẹn lợi ích của người dân trong quá trình giải phóng mặt bằng. Khi đã làm rõ nguồn gốc đất, đo đạc chính xác diện tích đất ở thì việc xác định giá trị tài sản trong việc bồi thường sẽ thuận lợi hơn rất nhiều.

– Kế hoạch sử dụng đất.

Trong quá trình phát triển, tái cơ cấu lại đô thị có một kế hoạch sử dụng đất chi tiết là yếu tố quan trọng góp phần tránh lãng phí quỹ đất. Ngoài ra, việc quy hoạch sử dụng đất hợp lý sẽ giúp nền kinh tế xã hội đi lên.

Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn nhiều dự án quy hoạch đất chưa có sự đồng bộ, thiếu tính khả thi. Do vậy, đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng dự án “treo” còn tồn đọng.

– Các chính sách đất đai.

Tại những dự án quy hoạch sử dụng đất thì các chính sách về đất đai luôn là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến giải phóng mặt bằng. Đối với mỗi dự án khác nhau việc áp dụng chính sách về đất đai cũng cần thay đổi sao cho phù hợp với tính chất của dự án đó.

Đất luôn là đối tượng quản lý phức tạp, do nó luôn biến động theo sự phát triển kinh tế. Để quản lý tốt quỹ đất, Nhà nước luôn đề ra những văn bản pháp luật mang tính ổn định và phù hợp với điều kiện thực tế.

4. Chủ thể chịu trách nhiệm giải phóng mặt bằng:

Khi nghiên cứu về vấn đề giải phóng mặt bằng là gì? qua các quy định pháp luật, có thể thấy chủ thể chịu trách nhiệm giải phóng mặt bằng không chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà còn có tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được quy định tại Điều 68 Luật đất đai năm 2013 bao gồm tổ chức dịch vụ công về đất đai và Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có các trách nhiệm sau:

– Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

– Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện.

– Quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng.

Kết luận: Giải phóng mặt bằng là một trong các bước cơ bản, bắt buộc phải có khi Nhà nước thực hiện các chính sách phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh,….. Nên việc nắm rõ quy trình về giải phóng mặt bằng sẽ giúp cho người dân và cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện theo đúng quy định của pháp luật đất đai quy định.