Liên quan đến tranh chấp đất đai thì vẫn luôn tồn tại những vướng mắc nhất định trong quá trình giải quyết trên thực tế. Vậy, Việc giải đáp vướng mắc liên quan tranh chấp liên quan đất đai gồm có những nội dung gì?
Mục lục bài viết
- 1 1. Một số giải đáp vướng mắc liên quan đến tranh chấp đất đai:
- 1.1 1.1. Vụ án tranh chấp hợp đồng tính dụng nhưng có người thứ ba đang sử dụng tài sản này?
- 1.2 1.2. Tranh chấp hợp đồng tín dụng, bên thứ ba tự ý tháo dỡ nhà trên đất được giao kết trong hợp đồng:
- 1.3 1.3. Tranh chấp yêu cầu chia thừa kế tài sản và tranh chấp đòi quyền sử dụng đất cùng một thời điểm:
- 2 2. Một số vướng mắc, bất cập trong giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai:
- 3 3. Đề xuất hướng giải quyết trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai:
1. Một số giải đáp vướng mắc liên quan đến tranh chấp đất đai:
Tranh chấp đất đai là một trong những lĩnh vực xuất hiện phổ biến và tính chất mức độ tranh chấp vô cùng phức tạp tránh khỏi được những vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp và khởi kiện liên quan đến đất đai. Phần nào giải quyết được vấn đề này thì tòa án nhân dân tối cao đã ban hành Công văn 206/TANDTC- PC lại đáp một số vướng mắc liên quan đến tranh chấp khởi kiện về đất đai một số trường hợp như sau:
1.1. Vụ án tranh chấp hợp đồng tính dụng nhưng có người thứ ba đang sử dụng tài sản này?
– Tình huống:
Trong vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng ( nguyên đơn là ngân hàng). Sau khi ngân hàng thẩm định tài sản thế chấp mà thấy xuất hiện có người thứ ba đang sử dụng tài sản này thì khi giải quyết vụ án Tòa án có bắt buộc phải đưa người này tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không?
– Giải đáp:
Hiện nay, theo quy định tại Khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án dân sự được hiểu là cá nhân không trực tiếp khởi kiện, không bị kiện nhưng trong quá trình giải quyết vụ án dân sự quyền và lợi ích của người này có liên quan đến tranh chấp mà các bên đang diễn ra nên họ hoàn toàn có thể tự mình đề nghị hoặc các đơn vị khác đề nghị và được Tòa án chấp nhận đưa họ tham gia vào tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Như vậy, khi giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng với trường hợp nêu trên Tòa án phải xem xét kỹ việc giải quyết vụ án này có liên quan đến quyền lợi ích của người thứ ba này hay không nếu có liên quan thì bắt buộc phải đưa họ tham gia vào tố tụng với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan để đảm bảo quyền lợi của họ
1.2. Tranh chấp hợp đồng tín dụng, bên thứ ba tự ý tháo dỡ nhà trên đất được giao kết trong hợp đồng:
– Tình huống:
Liên quan đến vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng, một bên vay dùng tài sản là quyền sử dụng đất và nhà trên đất thuộc quyền sở hữu sử dụng hợp pháp của mình làm tài sản thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho hợp đồng tín chấp, sau khi ký kết hợp đồng tín dụng với ngân hàng thì bên thứ ba tiến hành tự ý tháo dỡ nhà cũ để xây dựng nhà mới trên đất.
Trường hợp đặt ra bên, bên thứ ba biết rõ quyền sử dụng đất và nhà cũ trên đất được dùng thế chấp ngân hàng nhưng không thông báo cho ngân hàng và ngân hàng cũng không thể biết được thông tin việc người thứ ba xây dựng nhà mới trên đất.
Khi đến hạn trả nợ mà bên vay không trả nợ đúng hạn ngân hàng khởi kiện. Tòa án có cần phải định giá tài sản là căn nhà mới phát sinh trên đất hay không và giải quyết như thế nào đối với tài sản phát sinh này.
– Giải đáp:
Xét về thời gian xây dựng tài sản là ngôi nhà mới của bên thứ ba: thì tài sản này được xây dựng trên đất phát sinh sau khi mà bên vay đã thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng theo hợp đồng thế chấp tài sản. Nên bên thứ ba này có tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ phải tham gia trực tiếp tố tụng với tư cách này.
Để xem xét việc có định giá căn nhà mới này hay không thì Tòa án phải căn cứ vào nội dung thỏa thuận của các bên được ghi nhận trong hợp đồng thế chấp.
Nếu có quy định cụ thể về việc định giá tài sản này thì kết quả định dạng căn nhà sẽ có giá trị pháp lý trong quá trình giải quyết vụ án. Như vậy, nếu bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng hoàn toàn có quyền phát lại tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
Quá trình thi hành án bên thứ ba sẽ được trao quyền ưu tiên để mua lại quyền sử dụng đất và mua lại tài sản gắn liền với đất nếu có nhu cầu; trường hợp bên thứ ba từ chối không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không mua tài sản gắn liền với đất thì sẽ được thanh toán giá trị tài sản của mình trên đất theo quy định của pháp luật.
1.3. Tranh chấp yêu cầu chia thừa kế tài sản và tranh chấp đòi quyền sử dụng đất cùng một thời điểm:
– Tình huống:
Trong vụ án yêu cầu chia thừa kế tài sản, ông A cũng là cá nhân có quyền yêu cầu chia thừa kế tài sản nhưng đồng thời cũng có một đơn yêu cầu độc lập xác định tư cách tố tụng là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan yêu cầu đòi tài sản là 50 mét vuông nằm trong phần diện tích đất yêu cầu trên thừa kế.
Trường hợp này thì Tòa án có giải quyết trong cùng vụ án hay tách ra giải quyết yêu cầu đòi tài sản trước sau đó mới căn cứ chia thừa kế sau?
– Giải đáp:
Để giải quyết được vấn đề này cần áp dụng Điều 42 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, theo đó Tòa án có quyền nhập hai hoặc nhiều vụ án và tòa án đó đã thụ lý riêng biệt thành một vụ án để giải quyết nếu có căn cứ cho rằng việc nhập vào việc giải quyết trong cùng một vụ án đảm bảo đúng pháp luật.
Đối với những vụ án có nhiều người có cùng yêu cầu khởi kiện đối với cùng một cá nhân hoặc cùng một cơ quan tổ chức thì Tòa án có thể nhập các yêu cầu của họ để giải quyết trong cuộc một vụ án.
Có thể nhận thấy quan hệ tranh chấp yêu cầu chia thừa kế tài sản và tranh chấp đòi quyền sử dụng đất có liên quan mật thiết với nhau trong cùng vụ án chỉ khi giải quyết tranh chấp đó tài sản thì mới có thể giải quyết được xác định di sản thừa kế để yêu cầu chia thừa kế tài sản của các cá nhân được giải quyết ổn thỏa. Chính vì vậy, Để giải quyết chính xác, đúng pháp luật trên những cơ sở chứng cứ thu thập được thì tùy từng trường hợp cụ thể mà tòa án có thể giải quyết trong cùng một vụ án hoặc cách thành hai vụ riêng biệt.
2. Một số vướng mắc, bất cập trong giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai:
– Thứ nhất, Cá nhân, tổ chức khi xảy ra tranh chấp về đất đai thì thủ tục hòa giải là một trong những thủ tục bắt buộc trước khi được yêu cầu Tòa án giải quyết. Tuy nhiên về vấn đề hòa giải tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 202 của
Trong một số vụ việc có tính chất phức tạp thì việc hòa giải có thể diễn ra qua loa; thời gian để giải quyết việc hòa giải tại cơ sở thường kéo dài; Hội đồng hòa giải thành lập không đúng theo quy định, sự góp mặt từ các bên tham gia cũng không đầy đủ dẫn đến việc tranh chấp diễn ra một thời gian khá dài mà không đạt được kết quả như mong đợi;
– Thứ hai, bất cập liên quan về thẩm quyền giải quyết tranh chấp được quy định về Điều 203 Luật đất đai: Theo quy định tại Khoản 2 Điều 203 Luật đất đai thì những tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của luật này thì có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp thông qua Ủy ban nhân dân có thẩm quyền hoặc khởi kiện ra tòa án nhân dân có thẩm quyền. Như vậy cá nhân chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp nêu trên tuy nhiên nếu tranh chấp này được lựa chọn giải quyết theo Tòa án thì sẽ mất rất nhiều thời gian bởi vì khi Tòa án giải quyết thì vẫn phải thông qua hoặc thu thập các thông tin mà Ủy ban nhân dân cung cấp hồ sơ tài liệu về nguồn gốc đất để có thể giải quyết. điều này cũng không khác gì là có sự tham gia can thiệp từ hai cơ quan cả Tòa án và Ủy ban nhân dân trong vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai.
– Thứ ba, liên quan đến quá trình phối hợp giữa Tòa án và các cơ quan chuyên môn quản lý đất đai:
Như đã biết với những vụ án dân sự tranh chấp về đất đai thì cần có sự can thiệp hỗ trợ lẫn nhau từ các cơ quan nhà nước tuy nhiên thời gian để giải quyết vô cùng nan giải và thường kéo dài hoặc có thể tự bị tạm đình chỉ giải quyết do phải chờ cơ quan chuyên môn cung cấp tài liệu chứng cứ.
3. Đề xuất hướng giải quyết trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai:
– Để rút ngắn được thời gian tiến hành hòa giải cơ sở thì cần bổ sung thêm quy định đối với trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã đã tổ chức hòa giải giữa các bên với nhau. Nếu một bên cố tình vắng mặt không có lý do thì Ủy ban nhân dân có quyền lập biên bản hòa giải mà không cần có chữ ký của bên vắng mặt đồng thời sẽ gửi văn bản đến bên vắng mặt trong buổi hòa giải. Nhận thấy sự không hợp tác thiện chí trong giải quyết hòa giải thì Ủy ban Nhân dân sẽ không kéo dài thời gian hòa giải thêm một lần nào nữa để cá nhân có thể khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án một cách nhanh chóng, tiết kiệm thời gian nhất.
Tương tự, đối với trường hợp nếu đã hòa giải thành mà một bên cố tình không thực hiện thì cũng không nên tiếp tục thực hiện các thủ tục hòa giải.
– Pháp luật có thể sửa đổi theo hướng không giao cho Tòa án giải quyết các tranh chấp khi đất đai nếu tranh chấp này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc những giấy tờ có liên quan chứng minh được quyền sở hữu hợp pháp của đất này để đảm bảo sự thống nhất giữa các quy định của pháp luật bao gồm tố tụng dân sự và luật đất đai;
– Ngoài ra, cần có được một những quy định ràng buộc trách nhiệm của các cơ quan nhà nước hỗ trợ trong việc giải quyết tranh chấp để Ủy ban nhân dân các cấp và cơ quan chuyên môn phải nghiêm túc thực hiện trách nhiệm của mình trong việc cung cấp thông tin tài liệu quản lý đất đai khi xảy ra tranh chấp. Cũng phải có những điều khoản quy định về chế tài xử lý thích đáng đối với những hành vi gây cản trở hoặc thiếu sự hợp tác để hỗ trợ cá nhân hoặc tổ chức giải quyết tranh chấp một cách chính xác kịp thời.
Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Công văn 206/TANDTC-PC 2022 thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong công tác xét xử.
