Được xây dựng nhà ở trên đất sản xuất, kinh doanh không?

1. Được xây dựng nhà ở trên đất sản xuất, kinh doanh không?

1.1. Đất sản xuất kinh doanh là gì?

Mặc dù không có bất kỳ một văn bản nào quy định cụ thể đất sản xuất kinh doanh là gì. Tuy nhiên dựa theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 về phân loại đất thì ta có thể hiểu đất sản xuất kinh doanh là một trong các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp được sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh. Theo đó, đất sản xuất kinh doanh sẽ bao gồm các loại đất như là: đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. Loại đất sản xuất kinh doanh được ký hiệu là SKC theo quy định của pháp luật.

1.2. Được xây dựng nhà ở trên đất sản xuất, kinh doanh không?

Như chúng ta đã biết pháp luật hiện tại chỉ cho phép người dân được xây dựng nhà ở trên đất ở. Cụ thể là theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT giải thích về đất thì ta có thể hiểu rằng đất ở là đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống và vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở. Đối với những thửa đất có vườn ao gắn liền với nhà ở mà chưa được công nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở được xác định tạm thời bằng hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Mặt khác, như đã nêu ở phần mục trên, đất sản xuất kinh doanh là loại đất chỉ sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh chứ không có mục đích để xây dựng nhà ở.

Bên cạnh đó thì theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Có thể hiểu rằng nếu muốn được xây dựng nhà ở trên đất sản xuất kinh doanh thì người sử dụng đất phải xin phép cơ quan có thẩm quyền, tức là thực hiện thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Tóm lại, từ những lập luận và  căn cứ pháp lý nêu trên, ta có thể kết luận rằng người sử dụng đất không được tự ý xây nhà trên đất sản xuất, kinh doanh. Trường hợp xây nhà trên đất sản xuất kinh doanh khi chưa có sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền được xem là sử dụng đất sai mục đích.

2. Xây dựng nhà ở trên đất sản xuất, kinh doanh bị xử phạt không?

Ở phần mục trên ta đã xác định được rằng nếu xây dựng nhà trên đất sản xuất kinh doanh khi chưa có sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền được xem là sử dụng đất sai mục đích và là hành vi vi phạm pháp luật. Do đó, chắc chắn sẽ bị xử phạt theo quy định.

Cụ thể đối với hành vi xây dựng nhà ở trên đất sản xuất kinh doanh sẽ bị xử phạt theo quy định tại điều 12, nghị định 91/2019/NĐ-CP. Theo nghị định này thì mức xử phạt đối với hành vi này như sau:

Thứ nhất, đối với hành vi tự ý xây dựng nhà ở lên đất sản xuất kinh doanh mà đất sản xuất kinh doanh đó được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

– Nếu diện tích đất vi phạm dưới 0,05 héc ta sẽ bị phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng 

– Nếu diện tích đất vi phạm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta thì sẽ bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng 

– Nếu diện tích đất vi phạm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta thì sẽ bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng

– Nếu diện tích đất vi phạm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta thì sẽ bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng 

– Nếu diện tích đất vi phạm từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta thì sẽ bị phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng 

– Nếu diện tích đất vi phạm từ 03 héc ta trở lên thì sẽ bị phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng 

Thứ hai, đối với hành vi tự ý xây dựng nhà ở lên đất sản xuất kinh doanh mà đất sản xuất kinh doanh đó được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

– Nếu diện tích đất vi phạm dưới 0,1 héc ta thì sẽ bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng 

– Nếu diện tích đất vi phạm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta thì sẽ bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng

– Nếu diện tích đất vi phạm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta thì sẽ bị phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng 

– Nếu diện tích đất vi phạm từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta thì sẽ bị phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng 

– Nếu diện tích đất vi phạm từ 03 héc ta trở lên thì sẽ bị phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng 

Thứ ba,  đối với hành vi tự ý xây dựng nhà ở lên đất sản xuất kinh doanh không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng loại đất tương ứng với các mức nêu trên và mức phạt tối đa không quá 500.000.000 đồng đối với cá nhân, không quá 1.000.000.000 đồng đối với tổ chức.

Bên cạnh những hình thức phạt chính thì khi tự ý xây dựng nhà ở lên đất sản xuất kinh doanh người vi phạm còn bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả như là: Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm; Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm 

3. Để xây nhà trên đất sản xuất kinh doanh cần làm gì?

Từ các mục phân tích như trên có thể thấy rằng đất cơ sở sản xuất kinh doanh được xem là đất phi nông nghiệp. Do đó, khi muốn xây nhà trên đất sản xuất kinh doanh, người dân cần được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở.

Mà theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, để chuyển đất sản xuất kinh doanh sang đất xây dựng nhà ở thì phải xin phép cơ quan nhà nước cụ thể là ủy ban nhân dân cấp huyện. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành thì Ủy ban nhân dân huyện không được tự ý ban hành quyết định mà phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng.

Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Quyết định 2555/QĐ-BTNMT, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở được tiến hành theo các bước sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Theo đó, để làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì bạn cần phải chuẩn bị các giấy tờ, tài liệu sau đây:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng theo mẫu;

– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Bản sao chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân;

Bước 2. Nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ như đã nêu trên thì bạn có thể nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp huyện nếu địa phương bạn đã có bộ phận một cửa. Còn nếu chưa có thì bạn  nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường

Khi tiếp nhận hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cán bộ tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và viết giấy biên nhận.

Sau đó Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích. Nếu hồ sơ hợp lệ thì Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Tiếp theo, Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng. Được ủy ban nhân dân cấp huyện thông qua thì Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Trường hợp nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

– Luật đất đai 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn luật đất đai;

– Nghị định 91/2019/NĐ-CP xử lý vi phạm hành chính về đất đai.