Dự án chậm thi công, chậm triển khai sẽ bị thu hồi đất?

1. Dự án chậm thi công, chậm triển khai sẽ bị thu hồi đất?

Căn cứ theo quy định tại điều 81 của Luật Đất đai năm 2024 có quy định về các trường hợp thu hồi đất do vi phạm quy định pháp luật về đất đai. Theo đó, các trường hợp thu hồi đất bao gồm:

• Có hành vi sử dụng đất không đúng mục đích đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích tuy nhiên vẫn tiếp tục vi phạm;

• Người sử dụng đất có hành vi hủy hoại đất đai, cá nhân đó đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi hủy hoại đất đai tuy nhiên vẫn tiếp tục vi phạm;

• Đất được giao, đất được cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

• Đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từng cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mà người được giao đất, người được cho thuê đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của pháp luật về đất đai;

• Đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao quản lý tuy nhiên để bị lấn đất, chiếm đất;

• Người sử dụng đất không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước;

• Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản tuy nhiên không được sử dụng trong khoảng thời gian 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm tuy nhiên không được sử dụng trong khoảng thời gian 18 tháng liên tục, đất trồng rừng tuy nhiên không được sử dụng trong khoảng thời gian 24 tháng liên tục, đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính trong trường hợp này tuy nhiên vẫn không đưa đất vào sử dụng trên thực tế theo đúng thời hạn ghi nhận trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính;

• Đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng công trình tuy nhiên không được sử dụng trong khoảng thời gian 12 tháng liên tục được tính bắt đầu kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực tế hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi nhận trong dự án đầu tư xây dựng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc trường hợp chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ được ghi nhận trong dự án đầu tư xây dựng công trình thì chủ đầu tư sẽ có quyền gia hạn sử dụng, tuy nhiên thời Gian gia hạn trong trường hợp này không được kéo dài quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, mức tiền thuê đất trong thời gian được gia hạn; nếu hết thời gian được gia hạn nêu trên mà các chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng trên thực tế thì Nhà nước có quyền thu hồi, khi thu hồi chủ đầu tư sẽ không được bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Như vậy, đối với các dự án chậm thi công và chậm triển khai hoàn toàn có thể bị thu hồi mà không được bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi thỏa mãn các điều kiện sau:

• Đất thuộc trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển nhượng mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư;

• Không được sử dụng trong khoảng thời gian 12 tháng liên tục được tính bắt đầu kể từ ngày nhận bàn giao đất trên thực tế hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi nhận trong dự án đầu tư xây dựng công trình;

• Chủ đầu tư được quyền gia hạn sử dụng đất không vượt quá thời gian 24 tháng, nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, mức tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn, tuy nhiên hết thời hạn được gia hạn đó mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng trên thực tế.

Lưu ý thêm, trong trường hợp dự án chậm thi công hoặc chậm triển khai xuất phát vì lý do bất khả kháng thì sẽ không áp dụng hình thức thu hồi đất (theo khoản 9 Điều 81 của Luật đất đai năm 2024).

2. Khi bị thu hồi đất thì có bị chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 48 của Văn bản hợp nhất Luật đầu tư năm 2022 có quy định về vấn đề chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư. Theo đó:

(1) Nhà đầu tư chấm dứt hoạt động đầu tư và dự án đầu tư khi thuộc một trong những trường hợp sau đây:

• Nhà đầu tư quyết định chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư trên thực tế;

• Theo các điều kiện chấm dứt hoạt động dự án đầu tư được quy định cụ thể trong hợp đồng, điều lệ của doanh nghiệp;

• Trong trường hợp hết thời hạn hoạt động của dự án đầu tư.

(2) Cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt toàn bộ hoặc chấm dứt một phần hoạt động của dự án đầu tư khi thuộc một trong những trường hợp sau đây:

• Dự án đầu tư thuộc một trong những trường hợp được quy định tại Điều 47 của Văn bản hợp nhất Luật đầu tư năm 2022, tuy nhiên các nhà đầu tư không có khả năng khắc phục điều kiện ngưng hoạt động dự án đầu tư đó;

• Nhà đầu tư không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư trên thực tế hoặc nhà đầu tư không thực hiện đầy đủ quy trình, thủ tục điều chỉnh địa điểm dự án đầu tư trong khoảng thời gian sáu tháng được tính bắt đầu kể từ ngày không được tiếp tục sử dụng địa điểm dự án đầu tư, ngoại trừ trường hợp pháp luật liên quan có quy định khác;

• Dự án đầu tư đã ngừng hoạt động trên thực tế và hết thời hạn 12 tháng được tính bắt đầu kể từ ngày ngưng hoạt động đó, tuy nhiên cơ quan đăng ký đầu tư không liên lạc được với các nhà đầu tư hoặc không liên lạc được với đại diện hợp pháp của các nhà đầu tư;

• Dự án đầu tư không thuộc trường hợp bị thu hồi đất do không đưa đất vào sử dụng trên thực tế, không thuộc trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai;

• Nhà đầu tư không thực hiện thủ tục ký quỹ hoặc không có bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ theo quy định của pháp luật đối với các loại hình dự án đầu tư thuộc trường hợp cần phải bảo đảm thực hiện dự án đầu tư;

• Theo bản án, quyết định của Tòa án, phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

• Nhà đầu tư thực hiện hoạt động đầu tư trên cơ sở giao dịch dân sự giả tạo, giả cách theo quy định của pháp luật trong lĩnh vực dân sự.

Như vậy, trong trường hợp chủ đầu tư bị thu hồi đất do chậm tiến độ sử dụng đất, dự án chậm thi công, chậm triển khai xây dựng công trình thì đồng thời doanh nghiệp cũng sẽ bị chấm dứt hoạt động đối với dự án đầu tư đó.

3. Trình tự, thủ tục thu hồi đất do chậm thi công, chậm triển khai dự án:

Căn cứ theo quy định tại Điều 32 của Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai, có quy định về trình tự và thủ tục thu hồi đất. Theo đó, dự án chậm thi công và chậm triển khai trên thực tế thuộc trường hợp bị thu hồi đất, quy trình và thủ tục thu hồi đất được tiến hành như sau:

Bước 1: Xem xét điều kiện thu hồi đất. Đối với hành vi chậm thi công, chậm triển khai công trình xây dựng thuộc trường hợp không phải xử phạt vi phạm hành chính, vì vậy đối với hành vi vi phạm không phải xử phạt vi phạm hành chính thì việc thu hồi đất sẽ được tiến hành sau khi có kết luận của cơ quan thanh tra, kiểm tra có thẩm quyền về trường hợp bắt buộc phải thu hồi đất. Sau khi nhận được văn bản, giấy tờ, tài liệu liên quan của cơ quan có thẩm quyền, trong khoảng thời gian 30 ngày, cơ quan chức năng quản lý đất đai cần phải lập thành phần hồ sơ thu hồi đất, chân văn bản lên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để ra quyết định thu hồi đất. Thành phần hồ sơ thu hồi đất bao gồm các loại giấy tờ, tài liệu sau:

• Tờ trình về việc thu hồi đất;

• Dự thảo quyết định thu hồi đất phải được thực hiện theo mẫu số 01d Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP;

• Các loại giấy tờ, tài liệu khác do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chuyển đến.

Bước 2: Trong khoảng thời gian 10 ngày được tính bắt đầu kể từ ngày nhận được thành phần hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cần phải có trách nhiệm, nghĩa vụ thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi phải thông báo cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến việc thu hồi đất. Người có đất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan cần phải có trách nhiệm, nghĩa vụ xử lý tài sản trên đất theo thời hạn được quy định cụ thể tại thông báo thu hồi đất, kể từ ngày nhận được thông báo thu hồi đất tuy nhiên không vượt quá 45 ngày, ngoại trừ trường hợp pháp luật liên quan có quy định khác.

Bước 3: Trong khoảng thời gian 15 ngày được tính bắt đầu kể từ ngày kết thúc thời hạn thông báo thu hồi đất, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cần phải có trách nhiệm và nghĩa vụ ban hành quyết định thu hồi đất, sau đó tiếp tục chỉ đạo việc tổ chức thực hiện quyết định thu hồi đất trên thực tế. Trong trường hợp người sử dụng đất không chấp hành quyết định thu hồi đất thì sẽ bị cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất đó.

THAM KHẢO THÊM:

• Tái định cư là gì? Điều kiện để được cấp nhà ở tái định cư khi bị thu hồi đất?
• Mẫu đơn khiếu nại về việc bị thu hồi đất và hướng dẫn chi tiết
• Bị thu hồi đất phi nông nghiệp, được bồi thường thế nào?