Bị thu hồi đất phi nông nghiệp, được bồi thường thế nào?

1. Bị thu hồi đất phi nông nghiệp, được bồi thường thế nào?

1.1. Đất phi nông nghiệp là gì?

Hiện tại trong các văn bản pháp luật về đất đai không có văn bản nào định nghĩa cụ thể đất phi nông nghiệp là gì. Tuy nhiên ta có thể hiểu rằng đất phi nông nghiệp là nhóm đất không sử dụng với mục đích làm nông nghiệp và không thuộc các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. Bên cạnh đó thì theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013, ta có thể xác định được nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất như là: đất ở gồm đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác

1.2.  Điều kiện được bồi thường khi thu hồi đất phi nông nghiệp?

Liên quan đến việc xác định vấn đề khi nào hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất phi nông nghiệp được Nhà nước bồi thường thì ta căn cứ theo quy định tại Điều 80 Luật Đất đai 2013. Theo quy định này ta có thể hiểu như sau:

Thứ nhất, bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn. đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định

Thứ hai, không bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, khi Nhà nước thu hồi đất trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng.

Như vậy, từ quy định trên có thì ta đưa ra kết luận rằng nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp không vào mục đích để ở và đáp ứng được các điều kiện nêu trên thì có thể được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Bên cạnh đó, tại Điều 74 Luật Đất đai 2013, cũng đã có quy định rất rõ về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Theo quy định này thì: người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định thì được bồi thường. Việc bồi thường phải được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Đồng thời thì việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

1.3. Mức bồi thường khi bị thu hồi đất phi nông nghiệp:

Liên quan đến vấn đề xác định việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân như thế nào thi ta căn cứ theo quy định tại Điều 7 Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Theo quy định này thì việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân được xác định như sau;

Một, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu đủ điều kiện được bồi thường theo quy định thì được bồi thường về đất bằng đất có cùng mục đích sử dụng với đất thu hồi đối với đất sử dụng có thời hạn. Theo đó thì thời hạn sử dụng đất được bồi thường là thời hạn sử dụng còn lại của đất thu hồi; nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền.

Theo đó: Số tiền được bồi thường = (Giá đất x Diện tích đất bị thu hồi x thời hạn sử dụng đất còn lại) / Thời hạn sử dụng đất

Trong đó:

Giá đất là giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Nếu đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì là giá đất giá cụ thể tính tiền sử dụng đất. Còn nếu đất được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì giá đất là giá cụ thể tính tiền thuê đất;

Hai, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tăng thời hạn sử dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất mà có nhu cầu sử dụng với thời hạn dài hơn thời hạn sử dụng còn lại của đất thu hồi nhưng người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được tăng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Tóm lại, từ những phân tích cùng những căn cứ pháp lý nêu trên có thể thấy rằng  tùy trường hợp mà hộ gia đình có đất phi nông nghiệp không phải đất ở bị thu hồi có thể được bồi thường về đất hoặc bồi thường về tiền theo quy định của pháp luật hiện hành.

2. Người dân được thỏa thuận về giá bồi thường đất phi nông nghiệp không?

Khi bị nhà nước thu hồi đất, vấn đề mà người dân quan tâm nhất đó chính là tiền bồi thường từ phía Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây cũng chính là vấn đề xảy ra nhiều tranh chấp nhất do không đáp ứng được mức bồi thường cho người dân.  Hầu hết tất cả mọi người khi bị thu hồi đất đều cho rằng mình có quyền được thỏa thuận về giá bồi thường đất với cơ quan nhà nước. Vậy, theo quy định của pháp luật thì liệu người dân có được thỏa thuận về giá bồi thường đất hay không?

Ta căn cứ theo quy định tại Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013. Theo quy định này thì ta có thể xác định được rằng  giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Hay nói một cách dễ hiểu hơn thì khi tính tiền bồi thường đất khi nhà nước thu hồi thì sẽ áp dụng theo giá đất cụ thể, tức là giá đất đã được quy định theo ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước đó.

Từ quy định này thì có thể khẳng định rằng tiền bồi thường về đất do Nhà nước quyết định, người dân không có quyền thỏa thuận về giá bồi thường. Bản chất thì khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người có đất thu hồi không được thỏa thuận giá bồi thường vì không phải là chủ sở hữu đất đai. Người dân chỉ có quyền sử dụng đất.

3.  Nguyên tắc bồi thường bằng đất và bồi thường bằng tiền:

Khi bị nhà nước thu hồi đất, hầu hết mọi người đều nghĩ nhà nước phải bồi thường bằng đất cho mình, Tuy nhiên, vấn đề về việc bồi thường bằng đất hay bằng tiền được quy định kahs cụ thể tại Điều 79 Luật Đất đai 2013 và Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Theo quy định này ta có thể hiểu như sau:

Hộ gia đình, cá nhân sẽ được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư nếu thuộc vào trường hợp bị Nhà nước thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền.

Hộ gia đình, cá nhân sẽ được được bồi thường bằng tiền. Nếu thuộc vào trường hợp bị nhà nước thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

Tóm lại, từ căn cứ pháp lý như đã nêu trên ta có thể thấy rằng việc bồi thường bằng đất hay bằng tiền sẽ phụ thuộc vào hai yếu tố đó là: Sau khi thu hồi có còn mảnh đất nào khác để ở hay không và phụ thuộc vào quỹ đất của địa phương.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Luật đất đai 2013