Một số quy định của pháp luật về hợp đồng thuê tài sản? Một số quy định về hợp đồng cho thuê nhà ở? Đòi lại tài sản cho thuê? Cách đòi lại nhà cho người khác thuê?
Ngày nay, việc cho thuê nhà diễn ra rất phổ biến, đặc biệt diễn ra ở các khu đô thị, nơi tập trung buôn bán, trao đổi hàng hóa. Vào bất cứ thời điểm nào trong quá trình thuê nhà, chủ nhà cho thuê phải đảm bảo nơi cư trú ở trong điều kiện tốt và an toàn, sạch sẽ, đảm bảo vệ sinh tại các khu vực chung cho người thuê nhà. Người thuê nhà cũng phải đảm bảo nghĩa vụ trả tiền dịch vụ và giữ gìn vệ sinh theo các thỏa thuận trong hợp đồng trước đó. Đến thời hạn hết hợp đồng cho thuê nhà mà bên thuê nhà không đồng ý trả lại nhà cho thuê hoặc vì những nguyên nhân khác nhau mà chủ nhà cần đòi lại tài sản cho thuê trước hợp đồng thì chủ nhà cần tuân thủ theo các quy định của pháp luật về việc đòi lại nhà cho người khác thuê. Bài viết dưới đây Luật Dương Gia sẽ giúp người đọc tìm hiểu về vấn đề đòi lại tài sản cho thuê và cách đòi lại nhà cho người khác thuê.
Luật sư tư vấn luật miễn phí qua tổng đài điện thoại: 1900.6568
1. Một số quy định của pháp luật về hợp đồng thuê tài sản:
1.1. Hợp đồng thuê tài sản:
Theo Điều 472
– Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
– Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
1.2. Giá thuê:
– Giá thuê do các bên tự do thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.
– Đối với trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.
1.3. Thời hạn thuê:
– Thời hạn thuê cũng do các bên tự do thỏa thuận trong hợp đồng, nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.
– Đối với trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.
Lưu ý:
Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê của bên cho thuê nếu được bên cho thuê đồng ý.
Các bên phải đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ của mình đã nêu trong hợp đồng và các quy định của pháp luật.
2. Một số quy định về hợp đồng cho thuê nhà ở:
2.1. Hợp đồng cho thuê nhà ở:
Đây là một loại hợp đồng dân sự rất thông dụng và được các chủ thể sử dụng rất phổ biến trong thực tế. Trong hợp đồng, bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê nhà sử dụng trong thời hạn thỏa thuận và bên thuê nhà có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng cho thuê nhà phải được lập thành văn bản và có đây đủ chữ ký của cả hai bên là bên thuê nhà và bên cho thuê. Sau đó phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền và các bên phải đăng kí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên.
Đối với trường hợp hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn từ hai năm trở lên, khi có sự thay đổi về khung giá thuê nhà ở do Nhà nước ban hành thì giá thuê nhà cũng được thay đổi theo khung giá đó. Nếu bên cho thuê đã cải tạo, nâng cấp, thì có quyền tăng giá thuê nhà nhưng phải báo cho bên thuê nhà biết trước ít nhất ba tháng, kể từ thời điểm hoàn thành việc cải tạo, nâng cấp nhà ở.
2.2. Đặc điểm của hợp đồng cho thuê nhà ở:
– Đây là một loại hợp đồng có đền bù. Trong đó, một bên nhận được lợi ích từ bên kia chuyển giao thì phải chuyển giao lại cho bên kia một lợi ích tương ứng với giá trị của lợi ích đó.
– Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng song vụ. Hợp đồng cho thuê nhà sẽ làm phát sinh quan hệ nghĩa vụ giữa các bên tham gia hợp đồng mà trong quan hệ nghĩa vụ đó mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau. Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà.
– Ngoài ra, hợp đồng cho thuê nhà còn là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Bên cho thuê chuyển giao lại nhà ở cho bên thuê. Bên thuê có quyền sử dụng nhà cho thuê trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
2.3. Hình thức của hợp đồng cho thuê nhà ở:
Theo điều 121 Luật nhà ở 2014 quy định: “Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản”.
Như vậy, theo quy định của pháp luật, hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà tùy thuộc vào nhu cầu của các bên.
2.4. Giá thuê và thời hạn thuê:
– Giá thuê nhà ở sẽ do các bên thỏa thuận hoặc theo giá thị trường tại thời điểm giao kết hợp đồng thuê hoặc giá thuê trong phạm vi khung giá nếu pháp luật có quy định. Trong trường hợp pháp luật có quy định về khung giá thuê nhà ở thì giá thuê không được vượt khung giá đó.
– Thời hạn thuê cũng do các bên tự do thỏa thuận. Trong trường hợp, nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.
3. Đòi lại tài sản cho thuê? Cách đòi lại nhà cho người khác thuê?
Thứ nhất, khi đến hạn hợp đồng mà người thuê không trả lại tài sản thì là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật, do đó bạn hoàn toàn có quyền kiện đòi lại tài sản theo quy định tại Điều 256
“Điều 256.Quyền đòi lại tài sản
Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật đối với tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải trả lại tài sản đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ luật này. Trong trường hợp tài sản đang thuộc sự chiếm hữu của người chiếm hữu ngay tình thì áp dụng Điều 257 và Điều 258 của Bộ luật này.
Thứ hai, về khoản tiền thuê tài sản. Thì theo quy định tại khoản 1 Điều 489
Theo Điều 121 Luật Nhà ở 2014 quy định hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản. Pháp luật nước ta hiện nay không có quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê nhà ở. Tuy nhiên việc công chứng hợp đồng thuê nhà sẽ đảm bảo giá trị pháp lý và tạo điều kiện hơn cho các bên khi có tranh chấp xảy ra.
Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở:
Theo Điều 131 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:
– Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định về Thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (Điều 84 Luật nhà ở).
– Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
+ Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong
+ Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng.
+ Nhà ở cho thuê không còn.
+ Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống.
+ Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
+ Chấm dứt theo quy định Quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở ( Điều 132 Luật nhà ở).
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định nêu trên, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác đã nêu rõ trong hợp đồng.
Quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở của bên thuê nhà ở:
Theo Khoản 1 và 2 Điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:
Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp dưới đây:
– Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật nhà ở.
– Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
– Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
– Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê.
– Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
– Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.
– Hoặc thuộc trường hợp quy định “Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
Các trường hợp nào luật định cho phép lấy lại nhà cho thuê?
Theo Điều 131 Luật nhà ở 2014 quy định các trường hợp sau:
– Hợp đồng thuê nhà ở đã hết hạn; Trường hợp hợp đồng thuê nhà ở không xác định thời hạn chấm dứt thì sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng.
– Hai bên thỏa thuận việc chấm dứt hợp đồng.
– Nhà ở để cho thuê không còn.
– Bên cho thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai cùng chung sống.
– Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa mặt nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác. Trường hợp này, bên cho thuê nhà phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
– Đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 132 của Luật này.
Như vậy theo quy định của pháp luật, khi thuộc các trường hợp ở trên thì hợp đồng thuê nhà ở sẽ chấm dứt, người thuê nhà có nghĩa vụ phải trả lại nhà cho người cho thuê. Việc tiếp tục chiếm hữu nhà khi hợp đồng cho thuê đã chấm dứt là trái quy định của pháp luật.
Cách đòi lại nhà cho thuê:
– Bên cho thuê có thể trình báo công an về hành vi xâm phạm chỗ ở.
Việc bên thuê nhà không chịu trả nhà khi hợp đồng thuê nhà đã chấm dứt hiệu lực mà vẫn tiếp tục ở lại sinh hoạt khi đã có thông báo của người cho thuê được xem là hành vi xâm phạm chỗ ở của người khác theo quy định tại Điều 158
– Khởi kiện ra Tòa án và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có.
Người cho thuê đã áp dụng các biện pháp cần thiết nhưng bên thuê nhà vẫn không chịu trả nhà thì bên cho thuê có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết. Người khởi kiện nộp đơn khởi kiện đến cơ quan Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc.
Sau khi nhận đơn khởi kiện, Tòa án sẽ xem xét để quyết định có thụ lý đơn khởi kiện hay không. Nếu Tòa án quyết định thụ lý giải quyết vụ tranh chấp sẽ gửi văn bản thụ lý đến các bên trong tranh chấp và tiến hành phân công Thẩm phán trực tiếp xét xử.
Trong giai đoạn tiền xét xử, các bên tranh chấp sẽ được yêu cầu cung cấp, bổ sung thêm chứng cứ (nếu Tòa án xét thấy cần thiết), tiến hành các hoạt động hòa giải, công khai chứng cứ,… theo đúng như quy định của
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày Tòa tuyên án, nếu các bên không đồng ý với một phần hoặc toàn bộ phán quyết của Tòa án thì có quyền nộp đơn kháng cáo lên Tòa án nhân dân cấp trên để yêu cầu giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.
