Điều kiện xin giấy phép cải tạo nhà chung cư. Tòa nhà chung cư đã đi vào hoạt động 5 năm, muốn xin giấy phép nâng tầng có được không?
Điều kiện xin giấy phép cải tạo nhà chung cư. Tòa nhà chung cư đã đi vào hoạt động 5 năm, muốn xin giấy phép nâng tầng có được không?
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi có xây dựng một toà nhà chung cư 6 tầng trên ô đất 383m2, 2 mặt tiền tại Việt Trì – Phú Thọ. Đường giao thông 11 m và 3m. Tính đến nay toà chung cư đã đi vào hoạt động được 5 năm. Tôi muốn hỏi luật sư: liệu tôi có thể xin giấy phép xây dựng cho cơ nới cải tạo xây thêm 5 tầng nữa được không. Tôi xin chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Giải quyết vấn đề:
Như bạn trình bày thì chung cư đã đi vào hoạt động được 5 năm, nay có nhu cầu muốn xây dựng thêm 5 tầng nữa. Theo Điều 4 Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như sau:
“1. Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được triển khai thực hiện theo dự án, không thực hiện việc xây dựng lại đơn lẻ từng nhà (trừ trường hợp chung cư độc lập), bảo đảm phù hợp với yêu cầu tại Khoản 3 Điều 112 của Luật Nhà ở.
2. Mỗi khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại có thể triển khai một hoặc nhiều dự án phù hợp với quy hoạch đô thị do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng đã được ban hành.”
Trường hợp bạn muốn nâng thêm tầng nhà chung cư thì phải thuộc trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư phải triển khai thực hiện theo dự án, không thực hiện việc xây dựng lại đơn lẻ từng nhà, trừ trường hợp chung cư độc lập. Mỗi khu vực có chung cư cần cải tạo, xây dựng lại có thể triển khai một hoặc nhiều dự án phù hợp với quy hoạch đô thị do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng đã được ban hành. Nếu chung cư của bạn là chung cư độc lập do vậy không cần phải triển khai theo dự án.
Chủ sở hữu chung cư phải tổ chức lập phương án cải tạo chung cư gửi Sở xây dựng tổ chức thẩm định và phê duyệt. Trong thời gian 30 ngày, kể từ ngày nhận được phương án cải tạo chung cư theo đề nghị của chủ sở hữu chung cư, Sở xây dựng có trách nhiệm tổ chức thẩm định và phê duyệt phương án, nội dung phương án cải tạo.
>>> Luật sư tư vấn điều kiện xin giấy phép cải tạo nhà chung cư: 1900.6568
Theo Điều 8 Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như sau:
“1. Quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và sự gắn kết với khu vực lân cận; bảo đảm đủ diện tích và không gian (kể cả công trình ngầm) để sử dụng vào mục đích công cộng.
2. Việc lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch đối với các khu vực có nhà chung cư cần phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và pháp luật về quy hoạch xây dựng.
3. Trên cơ sở kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt và công bố theo quy định tại Điều 7 của Nghị định này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức rà soát lại quy hoạch khu vực có nhà chung cư cần phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định sau đây:
a) Trường hợp nhà chung cư cần phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nằm trong khu vực đã có quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/5000) được phê duyệt và không cần phải điều chỉnh, bổ sung thì việc triển khai quy hoạch thực hiện như sau:
– Trường hợp khu nhà chung cư hoặc chung cư độc lập có quy mô diện tích đất nhỏ hơn 2 ha thì chủ đầu tư dự án không phải lập quy hoạch chi tiết mà được phép triển khai lập dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về quy hoạch xây dựng và pháp luật về xây dựng;
– Trường hợp khu nhà chung cư có quy mô diện tích đất từ 2 ha trở lên thì chủ đầu tư dự án phải tổ chức lập quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị trước khi triển khai thực hiện việc lập dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
b) Trường hợp nhà chung cư cần phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nằm trong khu vực chưa có quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/5000) và quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) được phê duyệt hoặc đã có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết được phê duyệt, nhưng cần phải điều chỉnh, bổ sung thì chủ đầu tư dự án thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép quy hoạch đối với các khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị trước khi triển khai thực hiện việc lập dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.”
Do vậy, chủ sở hữu nhà chung cư cần phải có phương án quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nâng cấp mặt ngoài, kết cấu công trình, mở rộng diện tích, điều chỉnh cơ cấu diện tích căn hộ nhà chung cư phải đảm bảo đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và sự gắn kết với khu vực lân cận, bảo đảm đủ diện tích và không gian để sử dụng vào mục đích công động.
Trên cơ sở quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết của khu vực có nhà chung cư cần phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại được Sở xây dựng phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quyết định cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, bảo đảm việc đầu nối hệ thống hạ tầng, phù hợp với không gian kiến trúc theo quy hoạch đã được sử dụng.
Như vậy, với trường hợp của bạn, nếu thuộc trường hợp nêu trên bạn cần lập phương án quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và gửi lên Sở xây dựng phê duyệt, thẩm định nội dung phương án và thực hiện cấp phép xây dựng theo quy định của Luật xây dựng 2014.
