Skip to content
1900.6568

Trụ sở chính: Số 89, phố Tô Vĩnh Diện, phường Khương Trung, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội

  • DMCA.com Protection Status
Home

  • Trang chủ
  • Giới thiệu
    • Về Luật Dương Gia
    • Luật sư điều hành
    • Tác giả trên Website
    • Tuyển dụng
  • Tư vấn pháp luật
    • Tư vấn pháp luật đất đai
    • Tư vấn pháp luật hôn nhân
    • Tư vấn pháp luật hình sự
    • Tư vấn pháp luật lao động
    • Tư vấn pháp luật dân sự
    • Tư vấn pháp luật bảo hiểm xã hội
    • Tư vấn pháp luật doanh nghiệp
    • Tư vấn pháp luật thừa kế
    • Tư vấn pháp luật đấu thầu
    • Tư vấn pháp luật giao thông
    • Tư vấn pháp luật hành chính
    • Tư vấn pháp luật xây dựng
    • Tư vấn pháp luật thương mại
    • Tư vấn pháp luật nghĩa vụ quân sự
    • Tư vấn pháp luật đầu tư
    • Tư vấn pháp luật sở hữu trí tuệ
    • Tư vấn pháp luật tài chính
    • Tư vấn pháp luật thuế
  • Hỏi đáp pháp luật
    • Hỏi đáp pháp luật dân sự
    • Hỏi đáp pháp luật hôn nhân
    • Hỏi đáp pháp luật giao thông
    • Hỏi đáp pháp luật lao động
    • Hỏi đáp pháp luật nghĩa vụ quân sự
    • Hỏi đáp pháp luật thuế
    • Hỏi đáp pháp luật doanh nghiệp
    • Hỏi đáp pháp luật sở hữu trí tuệ
    • Hỏi đáp pháp luật đất đai
    • Hỏi đáp pháp luật hình sự
    • Hỏi đáp pháp luật hành chính
    • Hỏi đáp pháp luật thừa kế
    • Hỏi đáp pháp luật thương mại
    • Hỏi đáp pháp luật đầu tư
    • Hỏi đáp pháp luật xây dựng
    • Hỏi đáp pháp luật đấu thầu
  • Yêu cầu báo giá
  • Đặt lịch hẹn
  • Đặt câu hỏi
  • Văn bản – Biểu mẫu
    • Văn bản luật
    • Biểu mẫu
  • Dịch vụ
    • Dịch vụ Luật sư
    • Dịch vụ nổi bật
    • Chuyên gia tâm lý
  • Blog Luật
Home

Đóng thanh tìm kiếm
  • Trang chủ
  • Đặt câu hỏi
  • Đặt lịch hẹn
  • Gửi báo giá
  • Bài viết
    liên quan

Tư vấn pháp luật đất đai - nhà ở

Điều kiện để chủ đầu tư được phép mở bán nhà chung cư đang xây?

Trang chủ » Tư vấn pháp luật » Tư vấn pháp luật đất đai - nhà ở » Điều kiện để chủ đầu tư được phép mở bán nhà chung cư đang xây?
  • 13/09/2020
  • bởi Luật gia Trần Bình Dương
  • Luật gia Trần Bình Dương
    13/09/2020
    Tư vấn pháp luật đất đai - nhà ở
    0

    Điều kiện để chủ đầu tư được phép mở bán nhà chung cư đang xây? Điều kiện chào bán nhà chung cư là gì? Mua bán nhà chung cư khi nào là hợp pháp?

    Mục lục

    • 1 1. Điều kiện để chủ đầu tư nhà chung cư được phép mở bán
    • 2 2. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch nhà chung cư
    • 3 3. Những lưu ý trước khi ký kết Hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai

    ‘Đếm cua trong lỗ’ là hình ảnh liên tưởng mà nhiều người nói về việc mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là loại hình ngày càng phát triển và nó đã có những quy định của pháp luật được đặt ra. Tuy nhiên, nhiều người còn có những cách hiểu thiếu sót, chưa thống nhất các quy định vì việc mua bán này diễn ra đa dạng khó có thể kiểm soát được dẫn đến những câu chuyện mua bán chung cư đang xây dựng dở dang đáng tiếc đã xảy ra từ đó. Nhiều vụ việc thậm chí là lừa đảo đã xảy thì cần có pháp luật để xử lý, cơ quan điều tra xử lý đối tượng nhưng sự thiếu hiểu biết, chủ quan của những người mua cũng là một phần nguyên nhân gián tiếp. Để giải đáp các câu hỏi xoay quanh các quy định của pháp luật về điều kiện để chủ đầu tư được phép mở bán nhà chung cư đang xây? Đội ngũ các luật sư, luật gia, chuyên gia pháp lý lĩnh vực đất đai – nhà ở của công ty Luật Dương Gia sẽ giúp quý khách hàng đi tìm câu trả lời thông qua bài viết này.

    1. Điều kiện để chủ đầu tư nhà chung cư được phép mở bán

    Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Việc mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể coi là mua nhà ở trên giấy, bởi lẽ trong thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, nhà ở vẫn còn chưa được hình thành, và tất nhiên cũng không thể nào có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất. Theo Luật nhà ở năm 2014 thì Điều 118 có quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:

    ‘Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

    1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

    a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

    b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

    c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

    d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

    Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

    2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

    Xem thêm: Phí bảo trì chung cư là gì? Quy định về bàn giao và sử dụng quỹ bảo trì chung cư?

    a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

    b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

    c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

    d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

    đ) Nhận thừa kế nhà ở;

    e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

    Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

    3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.’

    Xem thêm: Những quy định về chủ đầu tư dự án xây dựng mới nhất

    Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể đem lại nhiều lợi thế cho người mua như giá rẻ, chiết khấu thanh toán cũng như các khuyến mại khác đi kèm của chủ đầu tư, song nó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro và nguy cơ nếu người mua nhà không nắm rõ những điều kiện pháp lý tiên quyết và quan trọng để đánh giá tính hợp pháp của việc mua bán đó. Điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án xây dựng nhà ở thương mại có thể được mở bán được quy định rất cụ thể tại Điều 55, 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở như sau:

    – Có giấy phép xây dựng.

    – Có đầy đủ hồ sơ dự án.

    – Thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

    – Đối với nhà chung cư/toà nhà hỗn hợp thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của toà nhà.

    – Đối với nhà ở liền kề/thấp tầng thì phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án.

    – Công văn của Sở Xây dựng gửi Chủ đầu tư xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai được phép bán. Trong Công văn sẽ nêu rõ số lượng nhà ở đủ điều kiện bán.

    – Chủ đầu tư còn phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực, thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho Chủ đầu tư đối với khách hàng khi Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Khi ký kết Hợp đồng mua bán, Chủ đầu tư phải gửi kèm một bản sao hợp đồng bảo lãnh cho khách hàng.

    Xem thêm: Quy định về thời gian, nghĩa vụ bảo trì nhà chung cư đối với chủ đầu tư

    2. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch nhà chung cư

    Theo quy định tại Điều 119 Luật nhà ở năm 2014 thì điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở được hướng dẫn như sau:

    – Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

    + Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

    + Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

    – Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

    + Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

    + Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

    – Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

    Với tư cách là một khách hàng có nhu cầu mua nhà, trước khi ký kết Hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng sẽ phải chú ý tới những điểm sau: Nhà ở đã được Sở Xây dựng công bố đủ điều kiện được bán hay chưa? Chủ Đầu tư đã đăng ký bảo lãnh nghĩa vụ tài chính tại Ngân hàng thương mại hay chưa? Dự án có đang thế chấp Ngân hàng hay không? Ngoài ra, các thông tin về Chủ đầu tư dự án, những dự án đã từng thực hiện, uy tín trên thị trường cũng là một trong những yếu tố đáng được quan tâm và lưu ý.

    3. Những lưu ý trước khi ký kết Hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai

    Khi khách hàng mua sản phẩm giai đoạn đầu công bố dự án, có thể được áp dụng chính sách tốt hơn cả về giá và phương thức thanh toán. Tuy nhiên, để tránh rủi ro, trước khi bỏ tiền đầu tư vào bất kỳ dự án nào hình thành trong tương lai, khách hàng chỉ nên chọn những dự án đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có ngân hàng bảo lãnh, đảm bảo việc chủ đầu tư không cầm cố dự án. Điều này đồng nghĩa với việc dự án đã được thẩm định về pháp lý cũng như đảm bảo về tiến độ xây dựng.

    Ngoài ra, người mua nhà cần chọn những chủ đầu tư uy tín mà trong hợp đồng mua bán có cam kết cụ thể thời gian bàn giao chủ quyền cho khách hàng. Trước khi quyết định mua một dự án nào hình thành trong tương lại, người mua nhà phải tìm hiểu tất cả những yếu tố liên quan đến dự án như chủ quyền đất, xem dự án đã được phép bán chưa, ngân hàng thương mại nào đứng ra bảo lãnh… Có như vậy mới đảm bảo được quyền lợi của mình về sau.

    Thực tế đã có khá nhiều dự án “mời” được khách hàng bỏ tiền ra lấy “phiếu ưu tiên giữ chỗ”, “đặt cọc giữ chỗ”… và nhiều năm sau dự án vẫn chẳng thấy động tĩnh gì. Một dự án chưa khởi công hay khởi công nhưng chưa hoàn thành và được nghiệm thu phần móng mà huy động vốn bằng hình thức “nhận cọc giữ chỗ, đăng ký mua bất động sản” là không đúng với các quy định của pháp luật.

    Bài viết được thực hiện bởi Luật gia Trần Bình Dương

    Chức vụ: Chuyên viên

    Lĩnh vực tư vấn: Hành chính, Hình sự, Dân sự, Sở hữu trí tuệ, Đất đai, Môi trường, Doanh nghiệp, Cạnh tranh, Thương mại ...

    Trình độ đào tạo: Đại học

    Số năm kinh nghiệm thực tế: 5 năm

    Tổng số bài viết: 138 bài viết

    Gọi luật sư ngay
    Tư vấn luật qua Email
    Báo giá trọn gói vụ việc
    Đặt lịch hẹn luật sư
    Đặt câu hỏi tại đây

    Bạn có thể tham khảo các bài viết khác có liên quan của Luật Dương Gia:

    - Cách tính diện tích nhà chung cư? Phải làm gì khi nhà chung cư sai diện tích?
    - Tổng hợp các khoản phí phải nộp khi mua chung cư, ở nhà chung cư
    - Bảo hiểm cháy nổ chung cư, chủ đầu tư hay người mua chung cư phải mua?
    - Xử lý chủ đầu tư yêu cầu đóng 100% tiền trước khi nhận bàn giao nhà
    - Phải làm gì khi chủ đầu tư không bàn giao phí bảo trì nhà chung cư?
    - Cách xử lý, bố trí tái định cư khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng
    Xem thêm
    5.0
    01

    Tags:

    Chủ đầu tư

    Nhà chung cư

    Công ty Luật TNHH Dương Gia – DG LAW FIRM

    Luật sư tư vấn pháp luật miễn phí 24/7

    1900.6568

    Đặt hẹn luật sư, yêu cầu dịch vụ tại Hà Nội

    024.73.000.111

    Đặt hẹn luật sư, yêu cầu dịch vụ tại TPHCM

    028.73.079.979

    Đặt hẹn luật sư, yêu cầu dịch vụ tại Đà Nẵng

    0236.7300.899

    Website chính thức của Luật Dương Gia

    https://luatduonggia.vn

    Các tin cùng chuyên mục
    Vợ chồng muốn thỏa thuận một mình đứng tên trên sổ đỏ được không?
    Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nhất
    Các trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất
    Các mức tiền sử dụng đất có thể phải nộp khi làm thủ tục cấp sổ đỏ
    Giá đất là gì? Bảng giá đất không tăng thì người dân có lợi hay hại gì?
    Mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay có sang tên được sổ đỏ không?
    Các trường hợp sang tên sổ đỏ, chuyển nhượng đất được cấp sổ mới ?
    Có bắt buộc sang tên sổ đỏ? Mức phạt khi không sang tên sổ đỏ?
    Các tin mới nhất
    Chủ tịch nước là gì? Nhiệm vụ và quyền hạn của Chủ tịch nước như thế nào?
    Công an nhân dân là gì? Lực lượng Công an nhân dân Việt Nam gồm lực lượng nào?
    Thu nhập bình quân đầu người GDP là gì? Công thức và cách tính GDP bình quân đầu người?
    Mã số bảo hiểm xã hội là gì? Cách tra cứu thông tin mã số BHXH nhanh nhất?
    Đơn vị trực thuộc là gì? Phân biệt các đơn vị phụ thuộc theo Luật Doanh nghiệp?
    Đất chuyên dùng là gì? Quy định về đất chuyên dùng theo Luật đất đai?
    Sổ mục kê là gì? Quy định về lập, sử dụng và quản lý Sổ mục kê mới nhất?
    Giải phóng mặt bằng là gì? Quy trình giải phóng mặt bằng đúng luật?
    Tìm kiếm tin tức
    Dịch vụ nổi bật
    dich-vu-thanh-lap-cong-ty-nhanh-thanh-lap-doanh-nghiep-uy-tin Dịch vụ đăng ký kinh doanh, thành lập công ty, thành lập doanh nghiệp uy tín
    dich-vu-dang-ky-su-dung-ma-ma-vach-gs1-cho-san-pham-hang-hoa Dịch vụ đăng ký sử dụng mã số mã vạch GS1 cho sản phẩm hàng hoá
    Đăng ký bảo hộ nhãn hiệu, đăng ký logo công ty, thương hiệu độc quyền
    dich-vu-dang-ky-bao-ho-ban-quyen-tac-gia-tac-pham-nhanh-va-uy-tin Dịch vụ đăng ký bảo hộ bản quyền tác giả, tác phẩm nhanh và uy tín

    Hỗ trợ 24/7: 1900.6568

    Đặt câu hỏi trực tuyến

    Đặt lịch hẹn luật sư

    Văn phòng Hà Nội:

    Địa chỉ trụ sở chính:  Số 89, phố Tô Vĩnh Diện, phường Khương Trung, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội

    Điện thoại: 1900.6568

    Email: dichvu@luatduonggia.vn

    Văn phòng Đà Nẵng:

    Địa chỉ:  454/18 đường Nguyễn Tri Phương, phường Hoà Thuận Tây, quận Hải Châu, TP Đà Nẵng

    Điện thoại: 1900.6568

    Email: danang@luatduonggia.vn

    Văn phòng TPHCM:

    Địa chỉ: 248/7 Nguyễn Văn Khối (Đường Cây Trâm cũ), phường 9, quận Gò Vấp, TP Hồ Chí Minh

    Điện thoại: 1900.6568

    Email: luatsu@luatduonggia.vn

    Bản quyền thuộc về Luật Dương Gia | Nghiêm cấm tái bản khi chưa được sự đồng ý bằng văn bản!
    Scroll to top
    • Gọi ngay
    • Chỉ đường
      • HÀ NỘI
      • ĐÀ NẴNG
      • TP.HCM
    • Đặt câu hỏi
    • Tin liên quan
    • VĂN PHÒNG HÀ NỘI
      • 1900.6568
      • dichvu@luatduonggia.vn
      • Chỉ đường
      • Đặt lịch hẹn luật sư
      • Gửi yêu cầu báo giá
    • VĂN PHÒNG ĐÀ NẴNG
      • 1900.6568
      • dichvu@luatduonggia.vn
      • Chỉ đường
      • Đặt lịch hẹn luật sư
      • Gửi yêu cầu báo giá
    • VĂN PHÒNG TPHCM
      • 1900.6568
      • dichvu@luatduonggia.vn
      • Chỉ đường
      • Đặt lịch hẹn luật sư
      • Gửi yêu cầu báo giá
    Tin liên quan
    Tin liên quan
    Phí bảo trì chung cư là gì? Quy định về bàn giao và sử dụng quỹ bảo trì chung cư?
    23/01/2021
    Phí bảo trì chung cư là gì? Quy định về bàn giao và sử dụng quỹ bảo trì chung cư?
    Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, người mua có quyền yêu cầu bồi thường?
    13/09/2020
    Điều kiện để chủ đầu tư được phép mở bán nhà chung cư đang xây?
    13/09/2020
    Cách tính diện tích nhà chung cư? Phải làm gì khi nhà chung cư sai diện tích?
    13/09/2020
    Tổng hợp các khoản phí phải nộp khi mua chung cư, ở nhà chung cư
    13/09/2020
    Bảo hiểm cháy nổ chung cư, chủ đầu tư hay người mua chung cư phải mua?
    13/09/2020
    Xử lý chủ đầu tư yêu cầu đóng 100% tiền trước khi nhận bàn giao nhà
    13/09/2020
    Phải làm gì khi chủ đầu tư không bàn giao phí bảo trì nhà chung cư?
    31/08/2020
    Cách xử lý, bố trí tái định cư khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng
    27/08/2020
    Quyền hạn và trách nhiệm của chủ đầu tư
    19/01/2020