Điều kiện lấy lại tài sản thế chấp. Thế chấp tài sản chung của vợ và chồng vô hiệu khi nào?
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư! Bố mẹ em ly thân. (Bố em là doanh nhân. Có mở công ty ). Trong quá trình làm ăn công ty gặp khó khăn bố em đã thế chấp ngôi nhà mà bố mẹ cùng sở hữu nhưng không có sự đồng ý của mẹ. Bây giờ ngân hàng giữ bìa đỏ và có ý định tịch thu nhà. Thời điểm bố em thế chấp nhà là khoảng gần 300 triệu. Công ty phá sản. Bây giờ bố e đang đi cải tạo. Mẹ con em muốn lấy lại sổ đỏ nhưng ngân hàng báo giá 1 tỉ như thế ngoài khả năng của nhà em.Em muốn hỏi trường hợp của nhà em như thế thì nên làm như thế nào để lấy lại sổ đỏ ạ? Cảm ơn luật sư!
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
– Bộ luật dân sự 2005;
–
2. Luật sư tư vấn:
Hôn nhân là quan hệ giữa vợ và chồng sau khi kết hôn. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật hôn nhân và gia đình 2014; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
Trường hợp này, nhà là tài sản mà bố mẹ bạn có được trong thời kỳ hôn nhân. Cho nên, đây được coi là tài sản chung của bố mẹ bạn (trừ trường hợp bố, mẹ bạn chứng minh được đây là tài sản riêng của một trong hai người có được thông qua việc thừa kế, tặng cho riêng).
Khi xác định là tài sản chung của bố mẹ bạn thì việc xác lập, thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản chung phải được sự đồng ý của cả hai người. Sự thỏa thuận này phải được lập thành văn bản theo khoản 2 Điều 35 Luật hôn nhân và gia đình 2014.
Việc thực hiện các giao dịch có thể do một bên thực hiện nhưng phải có sự ủy quyền bằng văn bản của phía bên kia.
Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác thì phải đứng tên cả hai vợ chồng trừ trường hợp có thỏa thuận về việc một bên đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất nhưng phải có văn bản ủy quyền của phía bên kia. Nếu không có văn bản ủy quyền nhưng có căn cứ chứng minh đó là tài sản chung thì việc xác lập, thực hiện giao dịch tuân theo xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản chung (Điều 34 Luật hôn nhân và gia đình 2014).
Trong trường hợp vợ hoặc chồng có tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản tự mình xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ và chồng thì giao dịch đó vô hiệu, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật mà người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi (khoản 2 Điều 26 Luật hôn nhân và gia đình 2014).
Căn cứ Điều 342 “Bộ luật dân sự 2015” thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Để xác lập hợp đồng thế chấp tài sản chung của vợ chồng với người thứ ba, hợp đồng thuế chấp phải được cả hai vợ chồng cùng ký hoặc có văn bản chứng minh có sự đồng ý của người còn lại. Nếu không được sự đồng ý của cả hai người thì người còn lại có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp tài sản chung của vợ, chồng là vô hiệu. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu (Điều 137 “Bộ luật dân sự 2015”) là:
“- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
– Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.
Đối với việc bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình:
Căn cứ Điều 138 “Bộ luật dân sự 2015”
“- Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 257 của “Bộ luật dân sự 2015”.
– Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa”.
Trong trường hợp này, nhà ở là tài sản phải đăng ký và biện pháp thế chấp cũng phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Nên giao dịch với người thứ ba trong trường hợp này bị vô hiệu.
>>> Luật sư
Trong trường hợp này, bố mẹ bạn có ly thân với nhau. Tuy nhiên, ly thân không làm chấm dứt quan hệ vợ chồng. Nghĩa là bố mẹ bạn vẫn đang trong thời kỳ hôn nhân. Việc bố bạn thế chấp nhà mà không được sự đồng ý của mẹ bạn thì giao dịch giữa bố bạn với bên ngân hàng trong trường hợp này vô hiệu. Mẹ bạn hoàn toàn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch này vô hiệu. Để yêu cầu, mẹ bạn phải làm đơn gửi cho Tòa án nơi có nhà ở của bố mẹ bạn. Kèm theo đó là hợp đồng thế chấp nhà của bố bạn với ngân hàng.
