Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất bị cơ quan nhà nước thu hồi

Tóm tắt câu hỏi:

Anh chị ơi cho em hỏi: khi tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất bị rơi vào diện quy hoạch giải tỏa thì Ngân hàng có gặp rủi ro nào hay không ạ? Hợp đồng thế chấp đã được ký trước khi đất bị quy hoạch giải tỏa ạ. Em xin cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Trong trường hợp bạn nêu ra có tồn tại một quan hệ hợp đồng thế chấp: bên thế chấp là người sử dụng đất, bên nhận thế chấp là ngân hàng, đối tượng thế chấp là quyền sử dụng đất. Đất đang dùng để thế chấp ngân hàng bị nhà nước thu hồi đất để giải tỏa, tuy nhiên, bạn không nói rõ trường hợp của bạn người sử dụng đất có được bồi thường về đất theo quy định của Luật đất đai 2013 không nên chúng tôi chia ra hai trường hợp như sau:

1. Trường hợp đất đang thế chấp thuộc diện được bồi thường về đất theo Luật Đất đai 2013

Theo quy định tại Điều 6 Thông tư liên tịch số: 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN quy định về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong trường hợp hợp đồng thế chấp đã được đăng ký trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi theo quy định của pháp luật, thì:

-Trường hợp người sử dụng đất và ngân hàng có thỏa thuận về việc ngân hàng được nhận số tiền bồi thường hoặc các lợi ích phát sinh liên quan đến quyền sử dụng đất trong thời gian hợp đồng thế chấp có hiệu lực thì ngân hàng được nhận tiền bồi thường từ Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường theo quy định của pháp luật đất đai và các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm. Nếu số tiền bồi thường lớn hơn giá trị nghĩa vụ thanh toán thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường có trách nhiệm trả số tiền còn lại cho người sử dụng đất; nếu số tiền bồi thường không đủ để thanh toán giá trị nghĩa vụ của người sử dụng đất thì người sử dụng đất có trách nhiệm hoàn trả số tiền còn thiếu cho ngân hàng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

– Trường hợp các bên không có thỏa thuận về việc ngân hàng được nhận số tiền bồi thường, các lợi ích phát sinh liên quan đến quyền sử dụng đất trong thời gian hợp đồng thế chấp có hiệu lực thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường chỉ thực hiện việc chi trả tiền bồi thường cho ngân hàng sau khi có văn bản đồng ý của người sử dụng đất. Trường hợp người sử dụng đất không đồng ý thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường chuyển số tiền bồi thường vào tài khoản do Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường lập tại ngân hàng và thực hiện việc chi trả sau khi có bản án, quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

– Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường bằng nhà ở, đất ở tái định cư thì nhà ở, đất ở tái định cư được dùng thay thế quyền sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp xử lý tài sản bảo đảm mà giá trị của nhà ở, đất ở tái định cư đó không đủ để thanh toán giá trị nghĩa vụ thì bên thế chấp phải trả số tiền còn thiếu cho ngân hàng nếu bên thế chấp đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp giá trị của nhà ở, đất ở tái định cư đó lớn hơn giá trị nghĩa vụ của bên thế chấp thì ngân hàng phải trả số tiền chênh lệch cho bên thế chấp.

2. Trường hợp đất đang thế chấp không thuộc diện được bồi thường về đất

Nếu đất bị thu hồi để giải tỏa mà không được nhà nước bồi thường về đất thì hợp đồng thế chấp chấm dứt theo quy định tại Điều 375 “Bộ luật dân sự 2015”. Bên thế chấp không phải chịu bồi thường thiệt hại và rủi ro sẽ thuộc về bên ngân hàng. Quyết định thu hồi đất được ban hành sau khi ngân hàng và bên thế chấp ký kết hợp đồng thế chấp. Phía ngân hàng đã có lỗi không xác minh, thẩm tra kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp khi các bên thỏa thuận thế chấp tài sản, vì thế ngân hàng sẽ là bên chịu mọi rủi ro. Hợp đồng vay giữa ngân hàng và bên vay sẽ trở thành hợp đồng vay không có bảo đảm, trừ trường hợp các bên thỏa thuận thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. Bên vay vẫn phải thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ của hợp đồng vay đã ký kết với ngân hàng theo đúng thỏa thuận.