Điều kiện để được bán nhà ở hình thành trong tương lai

1. Điều kiện để được bán nhà ở hình thành trong tương lai: 

1.1. Điều kiện với chủ đầu tư dự án để được bán nhà ở hình thành trong tương lai: 

Nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là nhà nhà đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu vào sử dụng. 

Về nguyên tắc, các chủ đầu tư dự án bất động sản hoàn toàn có quyền được bán hay cho thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, việc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện sau: 

– Đảm bảo có các giấy tờ, tài liệu sau về nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm:

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất. 

+ Các hồ sơ dự án xây dựng. 

+ Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. 

+ Đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng thì phải có Giấy phép xây dựng. 

+ Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. 

+ Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng nếu như là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai. 

– Chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trước khi tiến hành giao dịch bán. 

– Sau khi nhận được văn bản thông báo của chủ đầu tư, cơ quan quản lý có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Thời hạn trả lời trong vòng 15 ngày, tính từ ngày nhận được văn bản thông báo. 

Trường hợp nếu như nhà ở hình thành trong tương lai không đủ điều kiện thì cơ quan phải có văn bản thông báo nêu rõ lý do. 

1.2. Điều kiện đối với trường hợp bán lại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: 

Thực tế, có trường hợp cá nhân, hộ gia đình đã mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư thông qua hợp đồng mua bán. Nhưng sau đó lại có nhu cầu bán lại cho người thứ ba, tức được hiểu giao dịch này thông qua lần thứ hai, pháp luật gọi là chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. 

Việc chuyển nhượng này phải đáp ứng các điều kiện như sau: 

– Phải có hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã ký kết. 

– Nhà ở hình thành trong tương lai phải chưa được nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

– Đảm bảo tính giá trị pháp lý đang không xảy ra tranh chấp, khiếu kiện khiếu nại. 

– Đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai phải đảm bảo không được nằm trong diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. 

Lưu ý: việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện với toàn bộ hợp đồng. 

2. Quy định về điều khoản thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: 

Không giống như những giao dịch mua bán nhà ở đã có sẵn, việc thanh toán sẽ hoàn toàn do các bên mua và bán chủ động thương lượng với nhau. 

Riêng đối với việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, điều khoản về thanh toán được điều chỉnh rất cụ thể tại Điều 57 Văn bản hợp nhất số 12/VBHN-VPQH Luật kinh doanh bất động sản, cụ thể: 

– Phải chia việc thanh toán thành nhiều lần đối với mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai: 

+ Thanh toán không được quá 30% giá trị hợp đồng trong lần thanh toán đầu tiên. 

+ Những lần tiếp theo, việc thanh toán sẽ phải đảm bảo phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản. Tuy nhiên, tổng giá trị thanh toán không được quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa tiến hành bàn giao nhà. 

Lưu ý: nếu như bên bán hoặc bên mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

+ Trường hợp cần lưu ý tiếp theo đối với bên bán là nếu như bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Và khi bên mua nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì sẽ tiếp tục thanh toán phần giá trị còn lại. 

– Trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, thông thường chủ đầu tư sẽ thỏa thuận với người mua ứng trước một khoản tiền được ghi nhận trong hợp đồng. Đối với khoản tiền ứng trước này, chủ đầu tư phải cam kết, đảm bảo sử dụng đúng mục đích được ghi nhận, tránh dùng vào việc tư lợi cá nhân có thể chuyển thành hành vi vi phạm pháp luật. 

3. Hồ sơ, thủ tục thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: 

Bước 1: Ký văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai: 

– Hai bên ký văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai (theo mẫu số 09 Phụ lục Nghị định 02/2022/NĐ-CP). 

– Lưu ý: văn bản chuyển nhượng phải được lập thành 06 bản, trong đó chủ đầu tư dự án lưu 02 bản, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, bên chuyển nhượng hợp đồng lưu 01 bản, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu 01 bản). 

Trường hợp khi công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì có 01 bản để lưu trữ tại Văn phòng công chứng. 

Bước 2: Công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng: 

Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm: 

– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng (bản chính). 

– Hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án (bản chính). 

– Giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án. 

– Biên bản bàn giao nhà (nếu có). 

Lưu ý: Nếu như bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng việc chuyển nhượng, ngoại trừ trường hợp các bên có sự thỏa thuận khác. 

Bước 3: Thực hiện nộp thuế, lệ phí. 

Bước 4: Nộp hồ sơ cho chủ đầu tư yêu cầu xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng, cụ thể hồ sơ gồm: 

– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng (06 bản). 

– Hợp đồng mua bán trước với chủ đầu tư (nếu có). 

– Giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế. 

Bước 5: Chủ đầu tư dự án bất động sản xác nhận việc chuyển nhượng: 

Chủ đầu tư dự án bất động sản xác nhận việc chuyển nhượng trong thời hạn 05 ngày làm việc, và tuyệt đối không được thu các khoản phí nào. 

Sau khi xác nhận xong, chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính văn bản chuyển nhượng; trả lại cho người nộp hồ sơ 04 bản văn bản. 

Lưu ý: Sau này khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận, cơ quan nhà nước sẽ cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng. 

(căn cứ Điều 8 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản). 

4. Quy định về bảo lãnh trong giao dịch bán nhà ở hình thành trong tương lai: 

– Về nguyên tắc, khi thực hiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, phí bên chủ đầu tư phải làm thủ tục để ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với khách hàng nếu như chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết trong hợp đồng mua bán với khách hàng. 

– Giữa ngân hàng và chủ đầu tư phải lập văn bản với các thỏa thuận về phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh. Hợp đồng bảo lãnh này sẽ có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua. 

– Khi thực hiện ký hợp đồng mua bán với khách hàng, chủ đầu tư phải gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua. 

– Điều khoản bảo lãnh này đề ra mang ý nghĩa bảo vệ quyền lợi của những khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu như chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết nếu như bên mua có yêu cầu thì ngân hàng là bên bảo lãnh sẽ phải có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán cũng như hợp đồng bảo lãnh đã thực hiện ký kết. 

(căn cứ Điều 56 Văn bản hợp nhất số 12/VBHN-VPQH Luật kinh doanh bất động sản). 

CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT: 

– Văn bản hợp nhất số 12/VBHN-VPQH Luật kinh doanh bất động sản. 

– Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản.