Hợp đồng tặng cho đất theo quy định phải đáp ứng đủ các điều kiện mới có hiệu lực pháp luật. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ điều kiện của các chủ thể trong giao dịch tặng cho đất:
Mục lục bài viết
1. Điều kiện của các chủ thể trong giao dịch tặng cho đất:
Tặng cho quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác. Chủ thể của giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ điều kiện của một giao dịch thông thường.
Căn cứ khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định điều kiện để một giao dịch dân sự có hiệu lực gồm:
– Điều kiện về chủ thể: phải đáp ứng có đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp.
– Các chủ thể tham gia giao dịch dân sự phải trên tinh thần hoàn toàn tự nguyện.
– Mục đích cũng như nội dung của giao dịch dân sự: đảm bảo không vi phạm điều cấm của pháp luật; đồng thời cũng không được trái đạo đức xã hội.
Như vậy, theo quy định trên, chủ thể tham gia trong giao dịch tặng cho đất đai phải đáp ứng điều kiện sau:
(1) Phải có đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp.
(2) Tham gia giao dịch tặng cho đất phải trên tinh thần tự nguyện hoàn toàn, không được lừa dối, cưỡng ép.
Và bên cạnh phải đáp ứng điều kiện về chủ thể, giao dịch tặng cho quyền sử dụng hợp pháp phải đáp ứng những điều kiện sau đây:
Một là, đất phải có Sổ đỏ, Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền trên đất).
Hai là, đất phải đảm bảo không có tranh chấp xảy ra.
Ba là, quyền sử dụng đất không mang ra để đảm bảo kê biên thi hành án.
Bốn là, đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, pháp luật quy định những trường hợp sau sẽ không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất, cụ thể là:
– Đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép nhận tặng cho quyền sử dụng đất thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
– Đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân thì tổ chức kinh tế sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngoại trừ các trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Đối với đất trồng lúa, cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ không được nhận tặng cho.
– Đối với đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng thì cá nhân, hộ gia đình không được nhận tặng cho nếu như không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
(theo căn cứ quy định tại Điều 191
Theo những căn cứ trên, người sử dụng đất đáp ứng đủ các điều kiện để tặng cho đất và không thuộc các trường hợp không được nhận tặng cho thì giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất mới diễn ra hợp pháp.
2. Hồ sơ, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất:
Giai đoạn 1: Thực hiện công chứng Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất:
Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất:
Hồ sơ công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:
– Phiếu yêu cầu công chứng.
– Dự thảo hợp đồng tặng cho.
– Giấy tờ tùy thân của các bên gồm: chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân (bản sao) của các bên tặng cho và bên nhận tặng cho.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Bản sao).
– Giấy tờ chứng minh khác như: Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn; xác nhận tình trạng hôn nhân;…
Bước 2: Nộp hồ sơ:
Sau khi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ như trên, người dân nộp hồ sơ đến Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng tại nơi có bất động sản để thực hiện công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Giai đoạn 2: Thực hiện sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ sang tên:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu.
– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).
– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu.
– Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
Bước 2: Nộp hồ sơ:
Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.
Nếu cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu có thể nộp hồ sơ tại Ủy bân nhân dân cấp xã nơi có đất (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết:
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền tiến hành kiểm tra. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ thì cơ quan có thẩm quyền phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định trong vòng 03 ngày làm việc.
Trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
Cá nhân, hộ gia đình thực hiệ nghĩa vụ nộp thuế theo thông báo của Chi cục thuế.
Cuối cùng, xác nhận đăng lý biến động đất đai trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng); tiến hành cập nhật, chỉnh lý trong hồ sơ địa chính.
Thực hiện trao trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người yêu cầu hoặc gửi lại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu như cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
3. Thời hạn sang tên Giấy chứng nhận khi tặng cho đất đai:
Theo quy định tại Khoản 6 Điều 95 Luật đất đai năm 2013, được hướng dẫn tại
Với trường hợp sang tên sổ đỏ, sổ hồng khi khai nhận thừa kế là quyền sử dụng đất cũng không được quá 30 ngày, tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
Như vậy, các cá nhân, hộ gia đình phải tiến hành sang tên sổ đỏ, sổ hồng trong 30 ngày, kể từ ngày công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đăng cho nhà đất, nếu không sẽ chịu chế tài xử lý.
Theo đó, hành vi chậm sang tên sổ đỏ, sổ hồng sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính được quy định cụ thể tại Khoản 2 Điều 17 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Cụ thể như sau:
– Chậm sang tên sổ đỏ, sổ hồng trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn: phạt tiền từ 1 triệu đồng đến 3 triệu đồng.
– Chậm sang tên sổ đỏ, sổ hồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn: phạt tiền từ 2 triệu đồng đến 5 triệu đồng.
Ngoài ra, còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.
Lưu ý: mức phạt trên là áp dụng đối với vùng nông thôn. Tại đô thị mức xử phạt sẽ cao gấp đôi.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
Luật đất đai năm 2013.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
