Khi tiến hành xây dựng nhà cửa người dân cần phải nắm được quy định của pháp luật về diện tích tối thiểu và diện tích tối đa được phép xây dựng để quá trình xây dựng không bị gián đoạn và đảm bảo công trình thi công hoàn thiện không trái quy định của pháp luật.
Mục lục bài viết
1. Diện tích đất tối thiểu được xây dựng nhà ở:
1.1. Diện tích tối thiểu xây dựng nhà ở là gì?
Diện tích tối thiểu xây dựng nhà ở được hiểu là phần diện tích của công trình bao gồm cả tường bao (được tính từ mép tường bên ngoài của hai phía đối diện nhau) và phần diện tích này phải đảm bảo yêu cầu về kích thước tối thiểu theo pháp luật quy định.
1.2. Diện tích tối thiểu để được cấp phép xây dựng nhà ở là bao nhiêu?
Chỉ tiêu đất dân dụng bình quân tối thiểu và tối đa toàn đô thị sẽ được xác định theo từng loại đô thị và nằm trong các chỉ tiêu tại Bảng 2.1 dưới đây; Đối với khu vực quy hoạch là nội thành, nội thị tại các đô thị loại đặc biệt thì áp dụng chỉ tiêu đất dân dụng bình quân toàn đô thị như quy định đối với đô thị loại I; Các đô thị khác thuộc đô thị loại đặc biệt căn cứ vào định hướng quy hoạch để áp dụng chỉ tiêu đối với đô thị cùng loại.
Bảng 2.1: Chỉ tiêu đất dân dụng bình quân toàn đô thị (tương ứng với mật độ dân số bình quân toàn đô thị)
| Loại đô thị | Đất bình quân (m2/người) | Mật độ dân số (người/ha) |
| I – II | 45 – 60 | 220 – 165 |
| III – IV | 50 – 80 | 200 – 125 |
| V | 70 – 100 | 145 – 100 |
| Lưu ý 1: Chỉ tiêu đất dân dụng trong bảng nêu trên không bao gồm đất cho các công trình cấp vùng trở lên bố trí trong khu vực các khu dân dụng đô thị; Lưu ý 2: Nếu quy hoạch đô thị có tính đặc thù có thể lựa chọn chỉ tiêu khác với quy định trong bảng nêu trên, nhưng phải có các luận chứng để đảm bảo sự phù hợp và phải nằm trong ngưỡng giao động từ 45 – 100 m2/người | ||
2.2 Yêu cầu về đơn vị ở
– Quy mô dân số tối đa của một đơn vị ở là 20.000 người, quy mô dân số tối thiểu của một đơn vị ở là 4.000 người (đối với các đô thị miền núi là 2.800 người);
– Đất đơn vị ở bình quân toàn đô thị được quy định theo từng loại đô thị tại Bảng 2.2; Đối với khu vực quy hoạch là nội thành, nội thị tại các đô thị loại đặc biệt thì áp dụng chỉ tiêu đất đơn vị ở bình quân toàn đô thị như quy định đối với đô thị loại I; Các đô thị khác thuộc đô thị loại đặc biệt căn cứ vào định hướng quy hoạch để áp dụng chỉ tiêu đối với đô thị cùng loại;
Bảng 2.2: Chỉ tiêu đất đơn vị ở bình quân toàn đô thị theo loại đô thị
| Loại đô thị | Đất đơn vị ở (m2/người) |
| I – II | 15 – 28 |
| III – IV | 28 – 45 |
| V | 45 – 55 |
| CHÚ THÍCH 1 Chỉ tiêu trong bảng không bao gồm đất cho các công trình dân dụng cấp đô thị trở lên bố trí trong khu vực đơn vị ở; CHÚ THÍCH 2: Trong trường hợp quy hoạch đô thị có tính đặc thù có thể lựa chọn chỉ tiêu khác với quy định tại Bảng 2.2 nêu trên nhưng phải có các luận chứng đảm bảo tính phù hợp và phải ≥ 15 m2/người. | |
Ngoài ra, căn cứ mục 2.6.6 Chương 2 Thông tư 22/2019-TT/BXD đã quy định về kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở. Theo đó, để xây dựng nhà ở trên đất phải đáp ứng những điều kiện sau:
2.6.6 Kích thước trong lô đất quy hoạch xây dựng công trình
– Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu quy hoạch xây dựng mới tiếp giáp với đường phố có bề rộng chỉ giới đường đỏ ≥ 19 m, bề rộng mặt tiền của công trình nhà ở ≥ 5 m;
– Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu quy hoạch xây dựng mới tiếp giáp với đường phố có bề rộng chỉ giới đường đỏ nhỏ hơn 19 m, bề rộng mặt tiền của công trình nhà ở ≥ 4m;
– Chiều dài tối đa của lô đất xây dựng một dãy nhà ở liên kế tiếp giáp với tuyến đường cấp đường chính khu vực trở xuống là 60 m.
Như vậy, diện tích tối thiểu được xây dựng nhà ở được tính dựa trên phân loại khu vực đô thị, chỉ tiêu đất đơn vị ở và quy định về kích thước lô đất. Tùy thuộc vào khu vực sinh sống và mật độ dân cư để người dân có thể xác định diện tích tối thiểu để xây dựng nhà ở.
2. Diện tích tối đa được xây dựng nhà ở:
Chị Ngân ở Ninh Bình có gửi câu hỏi tư vấn đến Luật Dương Gia như sau: Nhà tôi có 200m2 diện tích đất ở, tôi xin cấp phép xây dựng nhà nhưng chỉ được cấp phép xây dựng trên 140m2 diện tích đất mà không được xây trên toàn bộ 200m2. Như vậy là đúng hay sai mong luật sư tư vấn?
Cảm ơn chị Ngân đã gửi câu hỏi tới Luật Dương Gia về vấn đề của chị chúng tôi xin hỗ trợ tư vấn như sau:
2.1. Diện tích tối đa xây dựng nhà ở được hiểu là gì?
Hiện nay pháp luật chưa có quy định cụ thể về khái niệm diện tích tối đa được phép xây dựng nhà ở là gì, tuy nhiên trên thực tế có thể hiểu diện tích này là trường hợp bạn muốn xây dựng nhà ở trên đất thì có được sử dụng hết diện tích để xây không hay chỉ được xây trên một phần diện tích của thửa đất? Và nếu chỉ được xây dựng trên một phần thửa đất thì diện tích đó là bao nhiêu và căn cứ vào đâu để xác định?
2.2. Mật độ xây dựng:
Để xác định được diện tích tối đa diện tích đất xây dựng nhà ở cần dựa trên mật độ xây dựng. Theo quy định tại Thông tư 22/2019/TT-BXD của Bộ Xây Dựng thì mật độ xây dựng bao gồm: mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.Trong đó:
– Mật độ xây dựng thuần được hiểu là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân ten-nit và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh,…).
– Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị được hiểu là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất bao gồm cả sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó).
Đối với các công trình nhà ở, mật độ xây dựng được xác định theo mật độ xây dựng thuần.
2.3. Mật độ xây dựng thuần đối với công trình nhà ở:
Thông tư 22/2019/TT-BXD của Bộ Xây Dựng quy định về mật độ xây dựng đối với công trình nhà ở như sau:
Bảng 2.8: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập)
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | ≤90 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥1000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 |
| CHÚ THÍCH: Công trình nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần. | ||||||
Bảng 2.9: Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình
| Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất | |||
| ≤3.000 m2 | 10.000 m2 | 18.000 m2 | ≥35.000 m2 | |
| ≤16 | 75 | 65 | 63 | 60 |
| 19 | 75 | 60 | 58 | 55 |
| 22 | 75 | 57 | 55 | 52 |
| 25 | 75 | 53 | 51 | 48 |
| 28 | 75 | 50 | 48 | 45 |
| 31 | 75 | 48 | 46 | 43 |
| 34 | 75 | 46 | 44 | 41 |
| 37 | 75 | 44 | 42 | 39 |
| 40 | 75 | 43 | 41 | 38 |
| 43 | 75 | 42 | 40 | 37 |
| 46 | 75 | 41 | 39 | 36 |
| >46 | 75 | 40 | 38 | 35 |
| CHÚ THÍCH: Đối với các công trình có chiều cao >46 m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần | ||||
Như vậy, diện tích tối đa được xây dựng nhà ở riêng lẻ sẽ căn cứ theo bảng 2.8 Thông tư 22/2019/TT-BXD của Bộ Xây Dựng. Quy định về diện tích tối đa được áp dụng trên phạm vi cả nước. Theo đó, có thể thấy diện tích đất càng lớn thì mật độ xây dựng càng thấp.
Đối với trường hợp của chị Ngân, vì thửa đất của gia đình chị có diện tích là 200m2 nên diện tích xây dựng nhà của chị được cấp phép tối đa là 200×70%=140m2 là đúng theo quy định của pháp luật.
3. Hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà ở:
Theo quy định tại Điều 95 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020 về hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở. Theo đó, khi muốn xin cấp phép xây dựng nhà ở bạn cần chuẩn bị các giấy tờ như sau:
– Thứ nhất, đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
– Thứ hai, bản sao những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;
– Thứ ba, bản vẽ thiết kế xây dựng;
– Thứ tư, đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết
– Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020;
– Thông tư 22/2019/TT-BXD Ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.
