Nhu cầu sử dụng đất của người dân hiện nay rất cao, trong đó những loại đất vườn trong thực tế là vấn đề còn nhiều vướng mắc. Xuất phát từ nhu cầu thực tế, người dân muốn cấp Sổ đỏ cho đất vườn cũng như được tách thửa. Vậy đất vườn có được cấp sổ đỏ không cũng như có được tách sổ đỏ không?
Mục lục bài viết
1. Đất vườn được hiểu như thế nào?
Hiện nay, theo quy định của pháp luật về đất đai không có khái niệm quy định về đất vườn. Dựa theo mục đích sử dụng đất,
– Đất nông nghiệp bao gồm:
+ Đất trồng cây lâu năm.
+ Đất rừng sản xuất.
+ Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác.
+ Đất rừng phòng hộ.
+ Đất rừng đặc dụng.
+ Đất nuôi trồng thủy sản.
+ Đất làm muối.
+ Đất nông nghiệp khác bao gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
– Đất phi nông nghiệp bao gồm:
+ Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan.
+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.
+ Đất xây dựng công trình sự nghiệp, trong đó gồm ất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác.
+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: gồm đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng: trong đó gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng.
+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng.
+ Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng.
+ Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.
+ Đất phi nông nghiệp khác: đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở; đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất.
– Nhóm đất chưa sử dụng trong đó gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Trong Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC ngày 12/10/1999 do Tổng cục Địa chính ban hành hệ thống biểu mẫu thống kê diện tích đất đai, có nêu đất vườn là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại.
Thực tế, Sổ đỏ được cấp trước đây thường ghi rõ mục là đất “Vườn”. Vậy, có thể hiểu đất vườn là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, thường có mục đích là trồng cây hàng năm (ngoại trừ đất trồng lúa) và trồng cây lâu năm hoặc xen kẽ trồng cả cây lâu năm và hàng năm.
2. Đất vườn có được cấp sổ đỏ không?
* Trường hợp 1: Nếu đất vườn có các giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, Điều 18
* Trường hợp 2: Đất vườn không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013 phải đáp ứng những điều kiện sau:
– Thời điểm sử dụng đất trước 1/7/2014:
+ Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
+ Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
– Thời điểm sử dụng đất trước 1/7/2004:
+ Sử dụng đất không có vi phạm pháp luật về đất đai.
+ Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Do vậy, nếu như thửa đất có đủ các điều kiện theo các trường hợp như trên thì được cấp Sổ đỏ như bình thường.
3. Hồ sơ, thủ tục cấp Sổ đỏ cho đất vườn:
3.1. Hồ sơ cấp Sổ đỏ:
– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo Mẫu số 04/ĐK).
– Giấy tờ tùy thân gồm chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân.
– Sổ hộ khẩu.
– Trường hợp có giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì cần có tài liệu kèm theo để chứng minh.
– Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 (theo Mẫu số 08/ĐK).
– Các chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính.
– Trích lục hoặc trích đo địa chính.
– Bản án của tòa án, biên bản thi hành án, quyết định thi hành án của cơ quan thẩm quyền, quyết định các cấp (nếu có).
3.2. Thủ tục cấp Sổ đỏ:
Bước 1: Nộp hồ sơ:
Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ như trên tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Hoặc nếu có nhu cầu có thể nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết:
Ủy ban nhân cấp xã và Văn phòng đăng ký đất đai sẽ có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ và giải quyết vấn đề cấp Sổ:
+ Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc đất. Sau đó thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp.
+ Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm: tiến hành trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính; Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; cập nhật thông tin thửa đất; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp;…
+ Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm: kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Sau đó chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Trả kết quả:
Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.
4. Đất vườn có tách sổ đỏ được không?
4.1. Điều kiện tách thửa đất vườn:
Theo quy định của pháp luật hiện hành, điều kiện để được tách thửa đất bao gồm:
– Điều kiện chung pháp lý:
+ Đất đai phải có Sổ đỏ.
+ Đất không có tranh chấp.
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
+ Đất trong thời hạn sử dụng đất.
– Điều kiện riêng: việc tách thửa phải đáp ứng về điều kiện diện tích tối thiểu để được tách thửa ở tại từng địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Như vậy, nếu như đáp ứng đủ các điều kiện trên thì đất vườn hoàn toàn có thể được tách thửa.
4.2. Thủ tục tách thửa đất vườn:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ:
Hồ sơ tách thửa gồm:
– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Người dân có nhu cầu nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết:
– Trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ: cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ.
– Trường hợp hồ sơ có thiếu chưa hoàn thiện: cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định trong thời hạn tối đa là 03 ngày.
Bước 3: Nhận kết quả:
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, đủ điều kiện tách thửa sẽ xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã được cấp. Sau đó chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Cuối cùng tiến hành trao trả lại Sổ đỏ cho người dân tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc gián tiếp qua UBND cấp xã nếu cá nhân hoặc hộ gia đình nộp tại đây.
